بازار اجاره کوتاه‌مدت در ایران؛ اندازه، بازیگران، آینده

بازار اقامتگاه غیرهتلی ایران (ویلا، آپارتمان، سوئیت، بوم‌گردی و خانه‌ی روستایی) را جاباما برای سال ۱۴۰۳ حدود ۲۸ هزار میلیارد تومان برآورد کرده است؛ اما این عدد از یک پلتفرم می‌آید، آمار رسمی مستقلی برای تأییدش پیدا نکردم و فقط حدود ۲۰ درصد آن به‌صورت آنلاین رزرو می‌شود. نکته‌ی مهم‌تر برای یک میزبان یا سرمایه‌گذار این است که رشد اسمی بازار از ۱۸ به ۲۸ هزار میلیارد تومان در دو سال، بیشتر از رشد تورم عقب مانده و تعداد رزروها تقریباً ثابت مانده است. این مقاله مرجعی است برای اینکه بدانید چه عددهایی را می‌شود باور کرد، کدام عددها جهت‌دارند و کدام پرسش‌ها هنوز جواب ندارند.

تاریخ نگارش: ۲۴ مهر ۱۴۰۵. جدیدترین گزارش سالانه‌ی در دسترس مربوط به سال ۱۴۰۳ است؛ گزارش سالانه‌ی ۱۴۰۴ هیچ پلتفرمی را پیدا نکردم. واحد پول در کل مقاله تومان است. هر جا از «محاسبه‌ی نویسنده» می‌گویم، عدد را خودم از ورودی‌های منبع‌دار ساخته‌ام و آمار منتشرشده نیست.

خلاصه‌ی مدیریتی؛ ۱۰ یافته‌ی کلیدی

علامت‌ها: ✅ رسمی/دولتی، ⚠️ گزارش خود پلتفرم یا شرکت (احتمال جهت‌داری)، ℹ️ خبر یا تحلیل رسانه‌ای.

1. اندازه‌ی بازار: ۲۸ هزار میلیارد تومان در ۱۴۰۳؛ ۲۴ هزار میلیارد در ۱۴۰۲؛ ۱۸ هزار میلیارد در ۱۴۰۱؛ ۱۱ هزار میلیارد در ۱۴۰۰ (جاباما، گزارش‌های سالانه، و برای ۱۴۰۰ اتاقک هم همین ۱۱ هزار میلیارد را نوشته است). ⚠️ هیچ منبع رسمی مستقلی پیدا نشد.

2. رشد اسمی در حال کند شدن است: حدود +۶۴٪ (۱۴۰۰ به ۱۴۰۱)، +۳۳٪ (۱۴۰۲)، +۱۷٪ (۱۴۰۳). محاسبه‌ی نویسنده از همان عددهای جاباما.

3. رشد واقعی ۱۴۰۳ منفی بوده است: با تورم سالانه‌ی ۳۲٫۵٪ مرکز آمار (✅)، رشد ۱۷٪ یعنی افت حدود ۱۲٪ به قیمت ثابت (محاسبه‌ی نویسنده؛ توضیح در بخش رشد).

4. تعداد رزرو تقریباً ثابت است: حدود ۷ میلیون در ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲، ۷٫۵ میلیون در ۱۴۰۳ (+۷٪؛ ⚠️ جاباما). رشد اسمی بازار عمدتاً از بالا رفتن میانگین ارزش هر رزرو (۲٫۵ میلیون ← ۳٫۲۳۳ میلیون ← ۳٫۵ میلیون تومان) آمده است، نه از افزایش تعداد سفر.

5. سهم آنلاین حدود یک‌پنجم است و تعریفش ثابت نیست: ۹٪ (۱۴۰۰)، ۷٪ (۱۴۰۱)، ۱۷٪ (۱۴۰۲)، حدود ۲۰٪ یا ۱۷٫۶٪ (۱۴۰۳) و «۱۷ تا ۱۸٪» در گفت‌وگوی فروردین ۱۴۰۴. ⚠️ پرش از ۷ به ۱۷ درصد در یک سال را با رشد واقعی نمی‌شود توضیح داد؛ احتمالاً تعریف مخرج و صورت کسر عوض شده است.

6. عرضه به‌صورت برآورد: حدود ۱۲۰ هزار اقامتگاه و بیش از ۶۰ هزار میزبان در ۱۴۰۳ (⚠️ جاباما)، از حدود ۱۰۰ هزار اقامتگاه و ۵۰ هزار میزبان در ۱۴۰۱. این‌ها برآورد پلتفرم‌اند، نه ثبت رسمی.

7. ساختار بازیگران: پنج پلتفرم رزرو اصلی (جاباما، جاجیگا، اتاقک، مهمانشو، شب) در مرداد ۱۴۰۵ روی هم حدود ۱۰۶ هزار آگهی فعال دارند (ℹ️ کجارو؛ جمع محاسبه‌ی نویسنده و با هم‌پوشانی)، ولی سهم بازار هیچ‌کدام مستقل تأیید نشده؛ ادعای ۷۰٪ جاباما برای ۱۴۰۱ در برابر ۲۹٪ جاجیگا برای ۱۴۰۲ قرار می‌گیرد.

8. تقاضای ملی بزرگ است ولی شب‌اقامت غیررسمی اندازه‌گیری نمی‌شود: در نوروز ۱۴۰۴ حدود ۳۶٫۵ میلیون سفر و ۶۱ میلیون شب‌اقامت در مجموع اقامتگاه‌های رسمی، نیمه‌رسمی و اضطراری ثبت شد (✅ ستاد هماهنگی خدمات سفر)، اما سهم ویلا و آپارتمان‌های بدون مجوز از این عدد جدا گزارش نشده است.

9. شوک‌ها بازار را بارها جابه‌جا کرده‌اند: در جنگ ۱۲ روزه‌ی خرداد ۱۴۰۴ جاباما افت ۷۰٪ بازار آنلاین و ۶۴٪ لغو بیشتر را گزارش کرد (⚠️)؛ در زمستان ۱۴۰۴ تقاضای رزرو نوروزی در بهمن حدود ۲۵٪ پایین‌تر از سال قبل بود (⚠️). تورم ۱۲‌ماهه‌ی اسفند ۱۴۰۴ طبق گزارش‌ها ۵۰٫۶٪ بوده است.

10. تمرکز جغرافیایی شدید است: تقریباً ۸۰٪ فروش اتاقک در ۱۴۰۰ از پنج استان بود و رامسر به‌تنهایی حدود ۲۷٪ آگهی‌های جاباما (۸٬۰۷۸ از حدود ۳۰ هزار) را در ۱۴۰۲ داشت. بازار «ایران» در عمل چند خوشه‌ی منطقه‌ای است.

بازار دقیقاً چیست و چه چیزی بیرون آن می‌ماند

وقتی در ایران از «بازار اجاره کوتاه‌مدت» می‌خوانید، عددها معمولاً درباره‌ی اقامتگاه غیرهتلی است: ویلا، آپارتمان و سوئیت، اقامتگاه بوم‌گردی، خانه‌ی روستایی و گاهی هاستل. هتل، هتل‌آپارتمان و مهمان‌پذیر معمولاً جزو این عدد نیستند. تعریف مبنایی اجاره‌ی کوتاه‌مدت را در اجاره کوتاه‌مدت چیست توضیح داده‌ایم و وضعیت مجوز و قانون را در مقررات اجاره کوتاه‌مدت در ایران.

سه مرز تعریفی باعث می‌شود عددهای مختلف با هم نخوانند:

• رسمی در برابر غیررسمی. «خانه‌مسافر» و بوم‌گردی مجوز دارند؛ بخش بزرگی از ویلاها و آپارتمان‌ها که در پلتفرم‌ها آگهی شده‌اند طبق منابعی که من دیدم، آمار مجوزشان منتشر نشده است.

• رزرو آنلاین در برابر کل رزرو. «اندازه‌ی بازار» جاباما شامل رزروهای آفلاین (تماس، آشنا، دیوار، اینستاگرام) هم می‌شود، ولی روش برآوردش منتشر نشده است.

• گردش مالی در برابر سود. جاباما برای ۱۴۰۳ علاوه بر ۲۸ هزار میلیارد تومان بازار، «سود ناخالص» ۴ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان (۳۵٪ بیشتر از ۱۴۰۲) را هم آورده است. این معادل ۱۵٪ بازار است (محاسبه‌ی نویسنده)؛ تعریف «سود ناخالص» در گزارش توضیح داده نشده و نمی‌دانیم درآمد میزبان‌هاست یا حاشیه‌ی واسطه‌ها.

برای پلتفرم‌ها و مدل درآمدشان، جزئیات در سهم بازار و مقایسه‌ی پلتفرم‌های اجاره در ایران آمده است؛ اینجا فقط خلاصه می‌کنم.

اندازه‌ی بازار در چهار سال؛ چه می‌دانیم و با چه اطمینانی

جدول زیر سری اندازه‌ی بازار است. همه‌ی ردیف‌ها منشأ پلتفرمی دارند.

چند نکته‌ی تحلیلی:

• اختلاف ۱۴۰۲. در آذر ۱۴۰۲ فرهاد بهشتی (جاباما)، بابک سهرابی (جاجیگا) و مدیر شب همگی از ۱۸ تا ۱۹ هزار میلیارد تومان گفتند؛ چند ماه بعد جاباما همان سال را ۲۴ هزار میلیارد گزارش کرد (دیجیاتو، ۲۸ آذر ۱۴۰۲ و ۲۷ مرداد ۱۴۰۳). دلیل را منبع نگفته است. محتمل‌ترین توضیح، بازبینی روش برآورد پس از انتشار گزارش است، ولی این حدس من است و تأیید نشده.

• سازگاری درونی. اگر تعداد رزرو را در میانگین ارزش هر رزرو ضرب کنیم: ۷ میلیون × ۲٫۵ میلیون ≈ ۱۷٫۵ هزار میلیارد (۱۴۰۱، در برابر ۱۸ هزار)؛ ۷ میلیون × ۳٫۲۳۳ میلیون ≈ ۲۲٫۶ هزار میلیارد (۱۴۰۲، در برابر ۲۴ هزار)؛ ۷٫۵ میلیون × ۳٫۵ میلیون ≈ ۲۶٫۳ هزار میلیارد (۱۴۰۳، در برابر ۲۸ هزار). هر سه سال حدود ۴ تا ۶ درصد کمتر از عدد اعلام‌شده است (محاسبه‌ی نویسنده). این نشان می‌دهد عددها با هم سازگارند، اما چون همه از یک منبع‌اند، تأیید مستقل نیست.

• رشد دوساله. از ۱۸ به ۲۸ هزار میلیارد، حدود +۵۶٪ اسمی در دو سال (۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳؛ محاسبه‌ی نویسنده).

برای مقایسه با بازار هتل: بخش هتلداری در گزارش‌هایی که دیدم عددی هم‌ارز و قابل‌مقایسه نداشت؛ پس نمی‌توان سهم نسبی غیرهتلی را از کل بازار اقامت گفت (در بخش «آنچه نمی‌دانیم» آمده).

سهم رزرو آنلاین و ادعاهای متناقض سهم پلتفرم‌ها

دو پرسش جدا هستند: چه بخشی از بازار آنلاین است، و در بخش آنلاین چه کسی چقدر سهم دارد. هیچ‌کدام جواب مستقل ندارد.

سه برداشت:

1. روند ۹ ← ۷ ← ۱۷ باورپذیر نیست. سال ۱۴۰۱ سال رشد بزرگ جاباما بود (فروش ۴٫۶ برابر، گزارش خود جاباما در زومیت)؛ بنابراین کاهش سهم آنلاین از ۹ به ۷ درصد با رشد بازار کل ۶۴٪ در همان سال بعید به نظر می‌رسد مگر اینکه بازار کل (مخرج) برآورد تازه‌ای گرفته باشد. محتمل است مخرج هر سال با روش تازه محاسبه شده است. همین ایزدپور در ۱۴۰۴ می‌گوید سهم آنلاین هنگام شروع جاباما (۱۴۰۰) ۳ تا ۵ درصد بود، در حالی که گزارش خود جاباما برای ۱۴۰۰ ۹٪ می‌نویسد؛ پس تعریف ثابتی وجود ندارد.

2. سهم هر پلتفرم از آنلاین: جاباما در گزارش ۱۴۰۱ سهم ۷۰٪ از رزروهای آنلاین را برای خود نوشت؛ بهشتی در آذر ۱۴۰۲ فاصله‌ی جاباما با نفر دوم را حدود ۵ برابر گفت؛ اما سهرابی (جاجیگا) در همان ماه سهم مجموع جاباما و علی‌بابا را ۲۹٪ و جاجیگا را ۲۴٪ (نفر دوم) گفت و مدیر شب از رتبه‌ی دوم شب حرف زد (دیجیاتو، ۲۸ آذر ۱۴۰۲). هر سه ادعا از ذی‌نفع است و با هم جور درنمی‌آید؛ علتش می‌تواند معیار متفاوت (تعداد رزرو، ارزش رزرو، آگهی فعال) و سال متفاوت باشد.

3. اندازه‌ی مطلق بخش آنلاین (یک برآورد): جاجیگا برای ۱۴۰۲ بازار آنلاین را ۳٬۴۰۰ میلیارد تومان و ۱٫۲ میلیون رزرو نوشت که میانگین ارزش هر رزرو را ۲٫۸ میلیون تومان می‌دهد (محاسبه‌ی دیجیاتو). این با ۱۷ تا ۱۸ درصد از ۱۸ تا ۱۹ هزار میلیارد هم‌خوان است. ولی اگر ۱۷٪ را در ۲۴ هزار میلیارد جاباما ضرب کنیم ۴٫۱ هزار میلیارد می‌شود (محاسبه‌ی نویسنده) که ۲۰٪ بیشتر است؛ یعنی تفاوت رقم ۱۸ و ۲۴ هزار میلیارد روی تخمین بخش آنلاین هم اثر می‌گذارد.

یک شاخص مستقل‌تر وجود دارد: آگهی‌های فعال. در مرداد ۱۴۰۵ طبق کجارو جاباما حدود ۳۱ هزار، جاجیگا حدود ۲۹ هزار، اتاقک حدود ۲۲ هزار، مهمانشو حدود ۱۶ هزار و شب حدود ۸ هزار آگهی فعال داشتند؛ جمع ۱۰۶ هزار (محاسبه‌ی نویسنده؛ هم‌پوشانی ناشناخته است چون یک میزبان می‌تواند در چند پلتفرم آگهی بدهد). این عدد در برابر ۱۲۰ هزار «کل اقامتگاه» جاباما قرار می‌گیرد؛ یعنی یا بیشتر عرضه‌ی غیرهتلی روی دست‌کم یک پلتفرم دیده می‌شود، یا هم‌پوشانی زیاد است، یا برآورد ۱۲۰ هزار کم است. حضور آگهی در پلتفرم با «رزرو از پلتفرم» یکی نیست؛ همین تفاوت توضیح می‌دهد چرا ۸۰٪ رزروها هنوز آفلاین است.

عرضه: چند اقامتگاه، چه کسانی و کجا

برآوردهای پلتفرمی

عدد ۱۲۷ هزار اتاقک در ۱۴۰۰ از ۱۰۰ هزار جاباما در ۱۴۰۱ بالاتر است؛ یعنی دو برآورد نزدیک هم‌اند ولی روند «رشد» از مقایسه‌ی آن‌ها درنمی‌آید. در همین بازه، نسبت اقامتگاه به میزبان حدود ۲ ثابت مانده است؛ به‌طور میانگین هر میزبان دو واحد دارد (محاسبه‌ی نویسنده). داده‌ی جاباما نشان می‌دهد این میانگین از ساختاری ناهمگن می‌آید: بزرگ‌ترین میزبان ۱۴۰۱ در تهران ۶۳ واحد داشت و در ۱۴۰۲ یک «سوپرمیزبان» ۱۳۷ آگهی (⚠️ جاباما). جزئیات ساختار مالکیت و طبقه‌بندی عرضه در ساختار عرضه‌ی اقامتگاه در ایران آمده است.

آمار رسمی عرضه

اینجا مهم‌ترین خلأ پیدا می‌شود: تعداد رسمی کل مراکز اقامتی، تخت و اتاق در ۱۴۰۳ یا ۱۴۰۴ را در منابع قابل‌خواندن پیدا نکردم. آنچه دیدم:

• وزیر میراث‌فرهنگی، گردشگری و صنایع‌دستی در ۱۳ خرداد ۱۴۰۴ هدف ۹۰۰ هزار تخت در پنج سال و ساخت حدود ۱۰۰ هتل در سال را مطرح کرد (کجارو؛ ✅ ادعای مقام رسمی، اما بدون عدد وضع موجود).

• مقاله‌ی علمی دانشگاه مازندران رشد تعداد بوم‌گردی‌ها در بازه‌ی ۱۳۸۱ تا ۱۴۰۱ را بیش از ۴٫۵ برابر می‌داند، ولی چکیده‌ی فارسی ۵٫۴ برابر نوشته و تعداد مطلق را نمی‌دهد (ℹ️؛ نتیجه‌ی ناهمخوان، قابل‌استناد نیست).

چه چیزهایی در سمت عرضه می‌دانیم

• نوع رزروها (جاباما، ۱۴۰۲): ویلا ۳۹٪، آپارتمان ۲۰٪، بوم‌گردی ۱۷٪، هاستل ۱٪ (دیجیاتو؛ ⚠️). اتاقک برای ۱۴۰۰ سهم ویلا را ۴۱٪ رزروها نوشته بود (⚠️). دو پلتفرم در دو سال متفاوت به نتیجه‌ی نزدیکی رسیده‌اند.

• تمرکز جغرافیایی: ۸۰٪ فروش اتاقک ۱۴۰۰ از پنج استان مازندران، تهران، البرز، گیلان و هرمزگان بود؛ در ۱۴۰۱ مازندران ۲٬۸۱۱ میزبان فعال جاباما داشت و گیلان ۱٬۹۱۰ و تهران ۸۴۴ (⚠️). در ۱۴۰۲ رامسر ۸٬۰۷۸ آگهی و ۳٬۸۷۲ میزبان داشت؛ یعنی حدود ۲۷٪ آگهی‌ها و حدود ۲۲٪ میزبان‌های فعال جاباما (محاسبه‌ی نویسنده: ۸٬۰۷۸ از «بیش از ۳۰ هزار» و ۳٬۸۷۲ از «بیش از ۱۸ هزار»؛ چون مخرج‌ها کف عدد هستند، درصدها کمی بالاتر از واقعیت‌اند). تحلیل منطقه‌ای در بازار منطقه‌ای اجاره در ایران.

تقاضا: چند ایرانی سفر می‌کنند و کجا می‌مانند

حجم سفر

• نوروز ۱۴۰۴ (۲۵ اسفند تا ۱۵ فروردین): ۳۶٫۵۱۹ میلیون نفر مسافر (مهر، ستاد هماهنگی خدمات سفر)؛ وزیر «بیش از ۳۵ میلیون» و رشد ۲٫۲٪ نسبت به نوروز ۱۴۰۳ را بیان کرد؛ ۴۰٪ جمعیت (دنیای اقتصاد، ۱۸ فروردین ۱۴۰۴). ✅ دو سخنگوی رسمی، اما روش شمارش (ترافیک تلفن همراه، خودرو، سوخت، پسماند) جزئیاتش منتشر نشده است. دو رسانه‌ی خبری عدد رشد را هم ۲٪ و هم ۲٫۲٪ گزارش کرده‌اند.

• شب‌اقامت در همان نوروز: اقامت در مراکز رسمی حدود ۱۰٫۳۷۶ میلیون شب‌نفر؛ مجموع اقامت رسمی، نیمه‌رسمی و اضطراری حدود ۶۰٫۹۷ میلیون شب‌نفر (مهر). محاسبه‌ی نویسنده: سهم رسمی ≈ ۱۷٪ از این مجموع؛ باقی (حدود ۵۰٫۶ میلیون) ترکیبی از نیمه‌رسمی و اضطراری است که در منبع تفکیک نشده بود و نباید آن را همان «اجاره‌ی ویلا و آپارتمان» خواند.

• نوروز ۱۴۰۱ (۲۶ اسفند ۱۴۰۰ تا ۱۳ فروردین): ۵۰٫۶۳۳ میلیون شب اقامت در «اقامتگاه‌های رسمی» (تبناک و تعادل، فروردین ۱۴۰۱؛ ✅ مدیرکل توسعه‌ی گردشگری داخلی) و ۵۲٫۷ میلیون سفر جاده‌ای بین‌استانی. مقایسه‌ی ۵۰٫۶ میلیون سال ۱۴۰۱ با ۱۰٫۴ میلیون سال ۱۴۰۴ برای «رسمی» بی‌معناست؛ تعریف‌ها در طول زمان عوض شده است.

زیرمقاله‌ی تقاضای سفر و فصل‌بندی بازار اقامتگاه در ایران این بخش را تفصیلی می‌گوید.

مهمان آنلاین کیست

از گزارش‌های جاباما (⚠️): در ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ بیش از ۵۰٪ کاربران ساکن تهران بودند و حدود ۶۵ تا ۷۱٪ بین ۱۸ تا ۳۴ سال؛ میانگین مهلت رزرو تا ورود ۴ روز (۴٫۴ روز در ۱۴۰۱)؛ ۳٫۲ مهمان در هر سفر؛ ۱٫۵ تا ۱٫۷ اتاق‌شب در هر رزرو؛ و سه قله‌ی رزرو در اسفند. در ۱۴۰۱ حدود ۳۶٪ ایرانی‌ها سفر می‌کردند که ۱۵٪ آنان در اقامتگاه محلی غیرهتلی می‌ماندند و مدیرعامل جاباما می‌گوید حدود ۴۰٪ مردم توان سفر ندارند (⚠️؛ منبع آماری این ارقام ذکر نشده است).

نکته‌ی تحلیلی: اگر ۷٫۵ میلیون رزرو در ۱۴۰۳ و ۳٫۲ مهمان در هر رزرو را بپذیریم، می‌شود حدود ۲۴ میلیون «نفر-رزرو» در کل سال (محاسبه‌ی نویسنده)، که با ۳۶٫۵ میلیون مسافر فقط یک نوروز هم‌مرتبه است؛ البته مسافرِ ستاد و نفرِ رزرو تعریف یکسان ندارند و بخش بزرگی از سفرها در خانه‌ی اقوام یا اقامتگاه‌های دیگر می‌گذرد. این مقایسه فقط مرتبه‌ی بزرگی را نشان می‌دهد، نه سهم.

گردشگر خارجی

نقش مهمان خارجی در بازار پلتفرم‌های بالا ناچیز یا نامعلوم است. UN Tourism شمار ورودی بین‌المللی ایران را در شش ماه اول ۲۰۲۴ برابر ۳٬۱۲۹٬۴۴۹ نفر نوشت که حدود ۳۷٪ کمتر از ۲۰۱۹ است؛ وزارت گردشگری گفته این رقم ایرانیان مقیم خارج را هم شامل می‌شود و ملیت‌ها تفکیک نشده (تهران‌تایمز؛ ✅ مقایسه‌ی بین‌المللی). چون ملیت و نوع اقامت تفکیک نشده، رابطه‌ی آن با اجاره‌ی کوتاه‌مدت قابل‌محاسبه نیست.

قیمت، اشغال و رشد واقعی

قیمت: هرچه می‌دانیم از پلتفرم‌ها می‌آید

• میانگین ارزش هر رزرو: ۲٫۵ میلیون تومان (۱۴۰۱)؛ ۳٫۲۳۳ میلیون (۱۴۰۲، کل بازار؛ در جاباما ۲٫۶ میلیون)؛ ۳٫۵ میلیون (۱۴۰۳) (تجارت‌نیوز و دیجیاتو؛ ⚠️).

• جاجیگا: میانگین قیمت هر نفر-شب حدود ۷۶۰ هزار تومان در هفته‌ی پیش از جنگ ۱۴۰۴ و کمتر از ۶۸۰ هزار برای رزروهای پس از آن، یعنی حدود ۱۰٪ افت (کجارو، مصاحبه با بابک سهرابی، ۱۶ تیر ۱۴۰۴؛ ⚠️).

• هم‌خوانی تقریبی: ۷۶۰ هزار تومان × ۳٫۲ مهمان ≈ ۲٫۴ میلیون تومان در هر شب برای یک رزرو متوسط (محاسبه‌ی نویسنده)، که از مرتبه‌ی ۳٫۵ میلیون / ۱٫۵ اتاق‌شب ≈ ۲٫۳ میلیون جاباما دور نیست. مقایسه‌ی دو پلتفرم در دو سال تقویمی متفاوت است، پس تأیید قطعی نیست، فقط نشان می‌دهد عددها هم‌مرتبه‌اند.

• نقاط افراطی: یک رزرو ۲۰۵ میلیون تومانی برای ۵ شب و ۱۰ مهمان (جاباما ۱۴۰۳) و ارزان‌ترین ۱۲۸ هزار تومان؛ این‌ها «میانگین» را معنادارتر نمی‌کنند.

عوامل قیمت‌ساز را در عوامل مؤثر بر قیمت اقامتگاه و فصل‌بندی را در قیمت‌گذاری فصلی برای چند واحد ببینید؛ داده‌های قیمت و اشغال در قیمت و اشغال اقامتگاه کوتاه‌مدت در ایران آمده است.

اشغال: تقریباً هیچ داده‌ی مستقلی نیست

تنها عدد اشغال که دیدم این است: مدیرعامل جاباما در ۱۴۰۲ گفت میانگین اشغال اقامتگاه‌ها «کمتر از ۵۰٪ در سال» است (دیجیاتو؛ ⚠️). تعریف (روی تقویم باز یا کل سال)، نمونه و روش مشخص نیست. گزارش‌های جاباما برای دوره‌های خاص تغییر اشغال را می‌دهند (مثلاً ۲۰٪ کاهش اشغال در هفته‌های ۴۳ تا ۴۶ و ۴۳٪ افزایش در دو تعطیلی ۱۵ و ۲۲ بهمن)، نه سطح مطلق.

رشد واقعی ۱۴۰۳

محاسبه‌ی نویسنده:

• رشد اسمی بازار ۱۴۰۳: ۱٫۱۷ برابر (جاباما).

• تورم سالانه‌ی ۱۴۰۳ مرکز آمار: ۳۲٫۵٪ (مرکز آمار به نقل SNN، ✅). تورم «هتل و رستوران» ۱۴۰۳: ۳۰٪ (مرکز آمار، به نقل دیجیاتو).

• رشد واقعی ≈ ۱٫۱۷ ÷ ۱٫۳۲۵ − ۱ ≈ −۱۲٪؛ با تورم ۳۰٪ هتل و رستوران ≈ −۱۰٪.

• میانگین ارزش هر رزرو: ۳٫۲۳۳ ← ۳٫۵ میلیون، +۸٫۳٪ اسمی؛ ÷ ۱٫۳۲۵ ≈ −۱۸٪ واقعی.

این محاسبه یک تصویر ساده است: تورم سالانه‌ی مرکز آمار میانگین سبد مصرف خانوار است، نه هزینه‌ی اقامت، و ترکیب رزروها (مقصد و نوع واحد) هر سال عوض می‌شود. با این حال جهت نتیجه — رشد اسمی عقب‌تر از تورم — در دو معیار هم‌سو است. گزارش جاباما هم تصریح کرده که رشد رزرو و اجاره‌ی آنلاین (حدود ۲۰٪) پایین‌تر از تورم بوده است (دیجیاتو). برای ۱۴۰۴ تورم ۱۲‌ماهه‌ی اسفند ۵۰٫۶٪ و نقطه‌به‌نقطه ۷۱٫۸٪ گزارش شده است (مرکز آمار به نقل نتایج جست‌وجو؛ ✅، فقط خلاصه‌ی جست‌وجو دیده شد)؛ هنوز هیچ پلتفرمی بازار ۱۴۰۴ را با اعداد کامل نداده تا رشد واقعی آن را بسنجیم.

شوک‌ها: جنگ، اینترنت و بی‌ثباتی

بازار اقامت ایران را رخدادها بیش از چرخه‌ی عادی تقاضا جابه‌جا کرده‌اند، و همه‌ی داده‌ی ما از پلتفرم‌هاست.

جنگ ۱۲ روزه (خرداد ۱۴۰۴). جاباما گزارش داد (دیجیاتو و زومیت، ۱۸ تیر ۱۴۰۴؛ ⚠️): در ساعت‌های اول جست‌وجو ۵۰٪ افت کرد؛ با خروج از تهران ۱۲۵٪ جهش داشت؛ با قطع اینترنت دوباره ۶۷٪ ریخت؛ بازار آنلاین پس از جنگ به حدود ۷۰٪ کمتر رسید؛ لغو و استرداد ۶۴٪ بیشتر از تعطیلات خرداد؛ رزروهای دقیقه‌آخری بیش از ۳ برابر؛ میزبان‌ها نرخ را ۲۷٪ نسبت به نوروز و ۱۳٪ نسبت به تعطیلات خرداد پایین آوردند. رتبه‌ی تهران در جست‌وجوها از اول به سوم رسید و مشهد، اصفهان و شیراز از ده مقصد برتر بیرون رفتند. زومیت تغییر قیمت‌ها را چنین نوشت: تهران −۱۸٪، شیراز −۱۲٪، مشهد −۱۰٪، اصفهان −۸٪، بابلسر +۲۷٪، بندر انزلی +۲۶٪، چالوس +۲۴٪ و تنکابن تا +۴۲٪. جاجیگا هم بیش از ۳٬۰۰۰ رزرو لغوشده را گزارش داد (کجارو، ۱۶ تیر ۱۴۰۴؛ ⚠️). اختلاف «افت ۷۰٪» و «افت ۷۵٪ برنامه‌ریزی سفر» (زومیت) شاخص‌های متفاوت‌اند و نباید یکی گرفته شوند. نکته‌ی عملی: در بحران، تقاضا از شهرهای بزرگ به شمال جابه‌جا می‌شود؛ بازار کوچک نمی‌شود، همه‌جا یکسان نیست.

زمستان ۱۴۰۴ تا بهار ۱۴۰۵. جاباما (دیجیاتو، ۲ اسفند ۱۴۰۴؛ ⚠️): تقاضای رزرو نوروزی در بهمن حدود ۲۵٪ پایین‌تر از سال قبل؛ بازار جنوب ۳۶٪ ضعیف‌تر؛ اشغال هفته‌های ۴۳ تا ۴۶ حدود ۲۰٪ کمتر؛ و درآمد میزبان‌ها و میانگین قیمت رزرو به دلار کاهش یافت. مدیرعامل جاجیگا در ۲۵ اسفند ۱۴۰۴ گفت قطع اینترنت سومین بار در یک سال است، بازار کم‌رونق است و بسیاری از ویلاها در شهرهای کوچک را مالک و آشنایان پر کرده‌اند و قیمت‌ها زیاد بالا نرفته (دیجیاتو؛ ⚠️). WTTC در ۱۱ مارس ۲۰۲۶ برآورد کرد که درگیری ایران حداقل ۶۰۰ میلیون دلار در روز از هزینه‌ی مسافران بین‌المللی خاورمیانه کم می‌کند؛ این عدد منطقه‌ای است، نه ایران (✅ مقایسه‌ی بین‌المللی). عدد نوروز ۱۴۰۵ در بهار گذشته را در منابع قابل‌خواندن پیدا نکردم.

جمع‌بندی: ریسک رخداد در این بازار یک داده‌ی ساختاری است. در چشم‌انداز و ریسک‌های بازار همین موضوع تحلیل شده.

بازیگران و اقتصاد پلتفرم‌ها

بازیگران رزرو آنلاین طبق کجارو (مرداد ۱۴۰۵؛ ℹ️): جاباما، جاجیگا، اتاقک، مهمانشو و شب؛ اسنپ‌تریپ تازه وارد اجاره‌ی ویلا شده؛ دیوار، شیپور و ویلاجار آگهی‌اند نه پلتفرم رزرو؛ «هومسا» طبق گزارش بسته شده است. کارمزدها طبق همان گزارش:

این جدول عددهای ظاهر سایت‌ها در یک لحظه است و تغییر می‌کند؛ پیش از تصمیم از خود پلتفرم بپرسید. نکته‌ی اقتصادی: دیجیاتو (آذر ۱۴۰۲) با فرض کارمزد ۱۰ تا ۱۵٪ سقف درآمد کل پلتفرم‌ها را حدود ۵۰۰ میلیارد تومان در سال حساب کرد (محاسبه‌ی نویسنده‌ی آن مقاله از ۳٬۴۰۰ میلیارد)، و صورت مالی جاجیگا ۲۳٫۳ میلیارد تومان درآمد عملیاتی برای سال مالی منتهی به ۳۱ خرداد ۱۴۰۲ نشان می‌داد. یعنی لایه‌ی پلتفرمی نسبت به گردش بازار (دهها هزار میلیارد) کوچک است و بازار اصلی هنوز بیرون پلتفرم‌هاست. مقایسه‌ی کانال‌ها برای میزبان در همه‌ی کانال‌های رزرو و پلتفرم‌های رزرو آنلاین آمده است.

مقررات و ریسک حقوقی در یک نگاه

این مقاله مقررات را تکرار نمی‌کند (مقررات اجاره کوتاه‌مدت در ایران را ببینید)، ولی دو نکته برای تحلیل بازار لازم است:

• سابقه‌ی تعلیق. اتحادیه‌ی کشوری کسب‌وکار مجازی در ۲۸ اسفند ۱۳۹۸ تعلیق رزرو آنلاین خدمات گردشگری را بر اساس دستور معاونت فضای مجازی دادستانی کل اعلام کرد و حدود ۳۰ فروردین ۱۳۹۹ لغو آن گزارش شد (زومیت؛ ℹ️). گزارشی دیگر از نامه‌ی تعلیق یک پلتفرم در ۱۴۰۰ و اعتراض بیانیه‌ی مشترک استارتاپ‌ها خبر می‌دهد (فقط خلاصه‌ی جست‌وجو دیده شد). یعنی ریسک نظارتی بر پلتفرم‌ها سابقه دارد، حتی اگر الان فعال نباشد.

• خلأ: تعداد اقامتگاه‌های دارای مجوز، سهم واحدهای بدون مجوز، مالیات و جریمه‌ی عملی را از منبع رسمی پیدا نکردم؛ آن‌ها را اینجا حدس نمی‌زنم.

جدول کیفیت داده

آنچه نمی‌دانیم

• اندازه‌ی مستقل بازار. هیچ آمار رسمی (وزارت میراث‌فرهنگی، مرکز آمار، بانک مرکزی) برای بازار اجاره‌ی کوتاه‌مدت غیرهتلی پیدا نکردم. ادعای دیجیاتو مبنی بر اینکه ۲۸ هزار میلیارد با برآورد مرکز آمار هم سنجیده شده را در منبع اولیه تأیید نکردم.

• تعداد رسمی اقامتگاه و تخت (هتل، مهمان‌پذیر، خانه‌مسافر، بوم‌گردی) برای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ و سهم واحدهای بدون مجوز.

• اشغال و نرخ شبانه به تفکیک نوع و شهر در سطح کل بازار؛ فقط میانگین‌های پلتفرمی و مصاحبه‌ای داریم.

• سهم واقعی پلتفرم‌ها؛ ادعاهای ۷۰٪ و ۲۹٪ و ۲۴٪ قابل‌جمع نیستند.

• همپوشانی میزبان‌ها بین پلتفرم‌ها و تعداد میزبان یکتا.

• سهم شب‌اقامت ویلا و آپارتمان از ۶۱ میلیون شب‌نفر نوروز.

• مقررات اجرا: عملاً چه کسی جریمه یا مالیات می‌دهد؟

• بازار ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ به‌صورت گزارش کامل؛ فقط شاخص‌های جزئی از چند رخداد داریم.

• درآمد خالص میزبان (پس از هزینه‌ها و مالیات): هیچ منبعی نداشت؛ ببینید سود واقعی اقامتگاه.

چه کنیم؛ نتیجه‌ی عملی برای میزبان و سرمایه‌گذار

1. هیچ عدد بازاری را به‌عنوان بودجه‌ی خودتان نگیرید. میانگین ۳٫۵ میلیون تومان یا اشغال زیر ۵۰٪ را فقط بعد از سنجش با رقبای محله‌ی خودتان بپذیرید (تحلیل رقبا و بازار).

2. تقاضا را اسمی نبینید. رزروها ثابت است و درآمد واقعی افت کرده؛ مدل مالی را به تورم تعدیل کنید (امکان‌سنجی و بازگشت سرمایه، جذب سرمایه‌گذار).

3. تمرکز مقصد و رخداد را در ریسک بیاورید. رامسر و چند استان بخش بزرگی از بازار آنلاین‌اند؛ جنگ، اینترنت و تورم هم جهت ندارند، هم‌زمان می‌زنند.

4. چند کانال داشته باشید. حدود ۸۰٪ رزروها (طبق ادعای جاباما) هنوز خارج پلتفرم است؛ اتکا به یک پلتفرم یعنی کارمزد ۱۱ تا ۲۴٪ و ریسک تعلیق یا قطع.

5. داده‌ی خودتان را جمع کنید. اشغال، نرخ و هزینه‌ی خودتان یگانه‌ی داده‌ی مستقل و قابل‌اتکا است؛ ثبت منظم رزروها و درآمد (مثلاً در یک نرم‌افزار مدیریت اقامتگاه مثل شاه‌کلید) پایه‌ی هر تصمیم است. روندهای جهانی هم در روندهای بازار اجاره کوتاه‌مدت و درس‌هایی از میزبانی جهانی آمده، اما عددهایش به ایران تعمیم‌پذیر نیست.

مقایسه‌ی بین‌المللی (برای زمینه، نه قیاس مستقیم): Phocuswright سهم رزرو آنلاین از کل رزرو سفر را ۶۱٪ در ۲۰۲۳ و ۶۵٪ پیش‌بینی ۲۰۲۶ می‌داند (هاسپیتالیتی‌نت؛ ✅ مقایسه‌ی بین‌المللی)؛ این عدد درباره‌ی کل سفر است، نه اجاره‌ی کوتاه‌مدت. ادعای اتاقک درباره‌ی ۷۰٪ آنلاین در بازار جهانی اجاره (۲۰۲۱) را در منبع مستقل تأیید نکردم.

سؤال‌های پرتکرار

آیا ۲۸ هزار میلیارد تومان عدد قابل‌اعتمادی است؟

سازگار است ولی تأییدشده نیست. هم‌خوانی تعداد رزرو و میانگین ارزش با خود عدد خوب است، اما همه از جاباما می‌آید و در ۱۴۰۲ پلتفرم‌ها ماه‌ها قبل ۱۸ تا ۱۹ هزار میلیارد می‌گفتند، بعد ۲۴ هزار میلیارد. آن را «برآورد پلتفرم» بخوانید.

چرا تعداد رزرو ثابت مانده ولی بازار ۵۶٪ بزرگ‌تر شده؟

چون عدد بازار اسمی است. بین ۱۴۰۱ و ۱۴۰۳ میانگین ارزش هر رزرو از ۲٫۵ به ۳٫۵ میلیون تومان رفته (۴۰٪) و تعداد رزرو از ۷ به ۷٫۵ میلیون؛ برای ۱۴۰۳ رشد به قیمت ثابت منفی درمی‌آید (بخش رشد واقعی). برای ۱۴۰۲ تورم همان سال را از منبع رسمی نخواندم، پس رشد واقعی آن را نمی‌سنجم.

آیا بازار بعد از جنگ برگشته است؟

طبق زومیت فعالیت جست‌وجو ظرف سه روز پس از پایان جنگ ۱۲ روزه برگشت، اما بازار آنلاین «۷۰٪ پایین‌تر» ثبت شده بود و در زمستان ۱۴۰۴ تقاضای رزرو نوروزی حدود ۲۵٪ پایین بود. گزارش کامل ۱۴۰۴ منتشر نشده است، پس جواب مطمئن نداریم.

منابع

منابع خوانده‌شده (صفحه‌ی کامل یا بخش مربوط خوانده شد، مگر آنکه «خلاصه‌ی جست‌وجو» ذکر شده باشد):

1. زومیت، گفت‌وگو با احمد ایزدپور (جاباما)، ۶ فروردین ۱۴۰۴ — zoomit.ir/tech-iran/436335

2. دیجیاتو، «بازار اجاره آنلاین اقامتگاه چقدر است؟»، ۲۸ آذر ۱۴۰۲ — digiato.com/iran-technology-news/what-size-online-accommodation-rental-market

3. تجارت‌نیوز، «بازار ۲۸ هزار میلیارد تومانی…»، به نقل گزارش ۱۴۰۳ جاباما، ۲۰ آبان ۱۴۰۴ (از طریق تعادل) — taadolnewspaper.ir/fa/news/365405

4. دیجیاتو، گزارش ۱۴۰۳ جاباما، ۲۰ آبان ۱۴۰۴ — digiato.com/iran-technology-news/report-1403-jabama

5. دیجیاتو، گزارش ۱۴۰۲ جاباما، ۲۷ مرداد ۱۴۰۳ — digiato.com/iran-technology-news/jabama-1402-annual-report

6. زومیت، گزارش ۱۴۰۲ جاباما — zoomit.ir/tech-iran/425435

7. دیجیاتو، گزارش ۱۴۰۱ جاباما، ۲ مرداد ۱۴۰۲ — digiato.com/tech/jabama-1401-report

8. تجارت‌نیوز، «بازار رزرو اقامتگاه در ایران ۱۴۰۲»، ۲ مرداد ۱۴۰۲ — tejaratnews.com/startup/بازار-رزرو-اقامتگاه-در-ایران-1402

9. اقتصادآنلاین، گزارش ۱۴۰۱ جاباما، ۱ مرداد ۱۴۰۲ — eghtesadonline.com/fa/news/727821

10. دیجیاتو، گزارش ۱۴۰۰ اتاقک، دی ۱۴۰۱ — digiato.com/article/2023/01/02/otaghak-1400-report-online-room-reservation-market-share-in-iran

11. کجارو، مقایسه‌ی پلتفرم‌های اجاره‌ی ویلا، ۳ شهریور ۱۴۰۵ — kojaro.com/news-desk/310243

12. خبرگزاری مهر، آمار سفرهای نوروزی ۱۴۰۴، ۱۹ فروردین ۱۴۰۴ — mehrnews.com/news/6428220

13. دنیای اقتصاد، آمار سفر نوروز ۱۴۰۴، ۱۸ فروردین ۱۴۰۴ — donya-e-eqtesad.com/fa/tiny/news-4168158

14. تبناک و تعادل، آمار نوروز ۱۴۰۱، فروردین ۱۴۰۱ — tabnak.ir/fa/news/1112122 ؛ taadolnewspaper.ir/fa/news/187933

15. دیجیاتو و زومیت، جنگ ۱۲ روزه و بازار اقامت، تیر ۱۴۰۴ — digiato.com/iran-technology-news/online-accommodation-market-plummets-70-after-12-day-war ؛ zoomit.ir/tech-iran/443638 ؛ zoomit.ir/tech-iran/444034

16. کجارو، مصاحبه با بابک سهرابی (جاجیگا)، ۱۶ تیر ۱۴۰۴ — kojaro.com/research-exclusive-articles/305852

17. دیجیاتو، تقاضای نوروزی ۱۴۰۵، ۲ اسفند ۱۴۰۴؛ مصاحبه‌ی مدیرعامل جاجیگا، ۲۵ اسفند ۱۴۰۴ — digiato.com/iran-technology-news/declining-demand-for-nowruz-accommodations ؛ digiato.com/iran-technology-news/jajiga-ceo-interview-war-effect

18. مرکز آمار ایران به نقل SNN، تورم اسفند ۱۴۰۳ — snn.ir/fa/news/1241690 ؛ تورم اسفند ۱۴۰۴ (فقط خلاصه‌ی جست‌وجو دیده شد)

19. کجارو، نشست خبری وزیر میراث‌فرهنگی، ۱۳ خرداد ۱۴۰۴ — kojaro.com/news/305643

20. تهران‌تایمز، ورودی بین‌المللی ایران (UN Tourism)، ۲۰۲۴ — tehrantimes.com/news/508187

21. زومیت، تعلیق و لغو رزرو آنلاین گردشگری، فروردین ۱۳۹۹ — zoomit.ir/tech-iran/347617

22. WTTC، بیانیه‌ی ۱۱ مارس ۲۰۲۶؛ صفحه‌ی فکت‌شیت ایران (فاقد عدد) — wttc.org

23. هاسپیتالیتی‌نت (Phocuswright)، سهم آنلاین سفر — hospitalitynet.org/news/4123796

24. مقاله‌ی علمی دانشگاه مازندران درباره‌ی بوم‌گردی‌ها (فقط چکیده) — ensani.ir/fa/article/585203