بازار اجاره کوتاه‌مدت در ۲۰۲۶ دیگر بازار رشد انفجاری ۲۰۲۱ نیست؛ داده‌ها بازاری را نشان می‌دهند که رشد عرضه‌اش کند شده، اشغال حول میانگین پیش از کرونا می‌چرخد و درآمد بیشتر از راه نرخ شبانه می‌آید تا پر شدن بیشتر تقویم. چند روایت رایج («همه دنبال اقامت یک‌ماهه‌اند»، «قیمت پویا همه‌چیز را حل می‌کند») هم با داده فقط نیمه‌درست درمی‌آیند. در ادامه هر روند را با عدد، منبع و درجه‌ی اطمینان می‌آوریم و می‌گوییم برای میزبان ایرانی چه قابل استفاده است. اگر مبانی (اشغال، ADR، RevPAR) را نمی‌شناسید، اول اجاره کوتاه‌مدت چیست را ببینید.
آنچه در این مقاله مرز اعتبار دارد
دو هشدار پیش از عددها. اول، بیشتر داده‌های جهانی از بازار آمریکا می‌آید (چون AirDNA و پلتفرم‌ها آنجا داده منتشر می‌کنند) و مستقیماً به ایران تعمیم نمی‌خورد. دوم، منبع داده معمولاً ذی‌نفع است: AirDNA فروشنده‌ی داده، Airbnb پلتفرم، جاباما پلتفرم ایرانی. هر جا منبع ذی‌نفع است گفته‌ایم. برای ایران، فقط گزارش‌های خود جاباما پیدا کردم؛ منبع آماری رسمی و مستقلی که اشغال یا نرخ اقامتگاه‌های ایران را نشان دهد نیافتم، پس عددهای ایرانی را «گزارش یک پلتفرم» بخوانید.
روند | میزان اطمینان | قابل استفاده در ایران؟ |
|---|---|---|
رشد عرضه کند شده، رشد درآمد از نرخ می‌آید | متوسط (پیش‌بینی AirDNA برای آمریکا) | منطق قابل استفاده؛ عدد خیر |
اقامت طولانی‌تر | متوسط تا بالا، ولی کوچک‌تر از روایت رایج | محدود؛ بیشتر برای مسافر کاری و درمانی |
رزرو دیرتر و اقامت کوتاه‌تر | متوسط | بله، داده‌ی جاباما مشابه است |
حرفه‌ای‌شدن میزبانی | بالا برای جهت، پایین برای اندازه | بله |
مقررات سخت‌گیرانه‌تر | بالا | نه به شکل کپی؛ فقط به‌عنوان ریسک |
فناوری و قیمت‌گذاری الگوریتمی | متوسط | تا حدی |
روند اول: عرضه‌ی تازه کند شده و رشد درآمد به نرخ تکیه دارد
طبق گزارش میان‌سالِ AirDNA (تیر ۱۴۰۵ / جولای ۲۰۲۶، به نقل از ShortTermRentalz)، پیش‌بینی می‌شود اشغال متوسط اجاره‌های کوتاه‌مدت آمریکا در ۲۰۲۶ برابر ۵۷٫۴٪ باشد، کمی بالاتر از میانگین ۵۷٪ پیش از همه‌گیری. پیش‌بینی همین گزارش: هم تقاضا و هم عرضه‌ی آگهی‌ها ۲٫۷٪ رشد کنند و RevPAR حدود ۲٫۹٪ بالا برود که تقریباً همه‌اش از بالارفتن نرخ متوسط شبانه است (ShortTermRentalz، ۱۴۰۵). توضیح AirDNA برای کندی عرضه این بود که انتظار کاهش هزینه‌ی وام می‌رفت ولی تورم دوباره‌ی انرژی نرخ وام مسکن را بالای ۶٪ نگه داشت و سرمایه‌گذاری تازه را به تعویق انداخت.
این گزارش یک نکته‌ی تحلیلی هم دارد: وقتی عرضه‌ی جدید کند می‌شود، میزبانان فعلی از رقابت کمتر سود می‌برند. یعنی «ورود دیر» از «ادامه‌دادن با کیفیت» گران‌تر تمام می‌شود. AirDNA در عنوان گزارش همین را گفته: امسال داشتن بهتر از خریدن است.
اطمینان: متوسط؛ این‌ها پیش‌بینی است و فقط آمریکا را پوشش می‌دهد. برای ایران: عدد قابل انتقال نیست. چیزی که منتقل می‌شود منطق تحلیل است: رشد درآمد را به دو جزء ADR و اشغال بشکنید (شاخص‌های عملکرد). در اقتصاد تورمی ایران رشد اسمی نرخ لزوماً رشد واقعی نیست؛ گزارش جاباما برای ۱۴۰۳ می‌گوید بازار رزرو آنلاین اقامتگاه‌های غیرهتلی ایران حدود ۲۸ هزار میلیارد تومان برآورد شده و ۱۷٪ رشد کرده، در حالی که تورم همان سال بنا به مرکز آمار ۳۲٫۵٪ بوده؛ نتیجه‌گیری «رشد کمتر از تورم» تحلیل خبرنگار دیجیاتو است، نه ادعای خود جاباما (دیجیاتو، آبان ۱۴۰۴). حتی اگر دقیق نباشد، درسش روشن است: نرخی که در سال بعد ۲۰٪ بالاتر است ممکن است درآمد واقعی را حفظ نکند.
روند دوم: اقامت طولانی‌تر؛ واقعی، ولی کوچک‌تر از روایت
روایت رایج می‌گوید کار از راه دور اقامت‌ها را ماهانه کرده است. داده‌ی خود Airbnb دقیق‌تر است. هاریسون کتز و اریکا ساوج (هر دو کارمند Airbnb) همه‌ی رزروهای آمریکایی ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۴ را تحلیل کرده‌اند (پیش‌چاپ arXiv، ۲۰۲۵؛ داوری‌نشده): میانگین شب‌های هر رزرو از ۳٫۶۸ پیش از کرونا به ۴٫۳۶ در دوره‌ی محدودیت‌ها رسید و بعد در حدود ۴٫۰۷ ماند، یعنی حدود ۱۰٪ بیشتر از ۲۰۱۹؛ میانه از ۲ به ۳ شب رفت. سهم رزروهای ۲۸ شب و بیشتر از ۱٫۴۳٪ به ۲٫۷۲٪ و بعد ۲٫۰۴٪ رسید. نتیجه‌ی نویسندگان: میانگین بالاتر شده چون اقامت‌های بلند تکرار بیشتری دارند، نه چون اقامت‌های بلند طولانی‌تر شده‌اند (میانگین آن‌ها همچنان حدود ۵۵ تا ۶۰ شب بود) (arXiv، ۲۰۲۵). محدودیت‌های مقاله هم مهم‌اند: داده داخلی Airbnb است، قیمت و درآمد ندارد و بخشی از جدول‌های آن ناسازگاری ظاهری دارد.
پس اقامت بلند حدود ۲٪ رزروهاست، نه اکثریت. اما چون هر کدام ده‌ها شب را پر می‌کند، سهمش از شب‌ها بسیار بیشتر است: Airbnb در گزارش خودش برای فصل سوم ۲۰۲۱ گفته بود از هر پنج شب رزروشده یکی به اقامت ۲۸ شب و بیشتر تعلق داشت (این را از خلاصه‌ی نتایج جست‌وجو دارم؛ متن اصلی را باز نکردم و عدد مربوط به اوج دوره‌ی کرونا است). این تفاوت «سهم رزرو» و «سهم شب» دقیقاً همان چیزی است که میزبان باید از آن بفهمد: اقامت ماهانه تعداد کمی از تماس‌هایتان را می‌سازد ولی بخش بزرگی از تقویم را پر می‌کند.
اطمینان: متوسط تا بالا برای جهت، پایین برای سهم دقیق. برای ایران: در گزارش جاباما برای ۱۴۰۳ میانگین طول اقامت پیدا نشد؛ فقط اینکه بلندترین رزرو یک مهمان ۳۰ شب بوده و یک کاربر در سال مجموعاً ۲۴۵ شب اقامت داشته. گزارش ۱۴۰۲ میانگین «شب‌نفر» را برای هر رزرو ۵٫۷۸ و «شب‌اتاق» را ۱٫۷ گفته (زومیت) که ریاضی‌اش هم می‌گوید به‌طور متوسط رزروها چند شب کوتاه‌اند. برای میزبان ایرانی راه عملی: برای مسافر کاری و درمانی بسته‌ی ماهانه با نرخ شبانه‌ی کمتر (و هزینه‌ی نظافت کمتر) تعریف کنید و با قیمت‌گذاری فصلی چندواحدی هماهنگ کنید که اقامت ماهانه تقویم تعطیلات را قفل نکند. در نقطه‌ی سربه‌سر هم دیده می‌شود: اقامت بلند هزینه‌ی نظافت هر شب را کم می‌کند ولی نرخ شبانه را هم پایین می‌آورد.
روند سوم: رزرو دیرتر، اقامت کوتاه‌تر، گروه‌های بزرگ‌تر
همان گزارش میان‌سالی AirDNA در ۲۰۲۶ می‌گوید رزروها نزدیک‌تر به تاریخ اقامت انجام می‌شود، اقامت‌ها کوتاه‌ترند و تقاضا به سمت ملک‌های بزرگ‌تر که می‌توانند گروه را جا دهند می‌رود. در همان گزارش، سریع‌ترین رشد عرضه‌ی جدید در بازارهای ارزان‌تر روستایی و شهرهای کوچک و میانه پیش‌بینی شده است (ShortTermRentalz). این با روند اقامت طولانی تناقض ندارد: میانگین را اقلیت بلندمدت بالا می‌برد، اما رزرو معمول همچنان کوتاه است و کوتاه‌تر شده.
داده‌ی ایران همین‌جا مفید است. جاباما در گزارش ۱۴۰۲ نوشته بود کاربران در روزهای عادی به‌طور متوسط حدود ۴ روز قبل از سفر رزرو می‌کنند، برای تعطیلات بلند (نوروز) حدود ۱۱ روز و برای تعطیلات کوتاه حدود ۶ روز، و پیش از رزرو حدود ۱۰ اقامتگاه را می‌بینند (زومیت). این عدد را از گزارش خود پلتفرم دارم و برای بازار کل ایران معیار نیست، ولی می‌گوید یک ذهنیت رایج را اصلاح کنیم: «چهار روز مانده هنوز خالی است» الزاماً بحران نیست.
اطمینان: متوسط. عمل: قاعده‌ی «تخفیف دقیقه‌آخر» را از قبل تعریف کنید (چه روزی، چقدر، با چه حداقل شب) به‌جای تصمیم هراسان. در تعطیلات بلند که رزرو زودتر انجام می‌شود، نرخ را زودتر ببندید. سازوکار قیمت را در قیمت‌گذاری پویا و مدیریت درآمد ببینید.
روند چهارم: حرفه‌ای‌شدن؛ جهتش روشن است، اندازه‌اش بحث‌برانگیز
شواهد برای اینکه میزبانی حرفه‌ای‌تر شده زیاد است ولی عددها بسته به تعریف «حرفه‌ای» فرق می‌کنند. AirDNA در گزارشی (به نقل از Skift، آذر ۱۴۰۱) نوشت ۳۸٪ میزبان‌های Airbnb فقط یک آگهی دارند؛ این با ادعای ۹۰٪ فردی‌بودن که Airbnb پیش‌تر مطرح کرده بود نمی‌خواند، هرچند Skift عدد سهم درآمد را نداده بود (Skift، ۲۰۲۲). پژوهش دانشگاهی هم برتری چندآگهی‌ها را نشان می‌دهد: در دو مطالعه‌ای که در درس‌هایی از میزبانی جهانی شرح داده‌ایم، میزبان‌های حرفه‌ای در شیکاگو درآمد روزانه و اشغال بیشتری داشتند و در آتن حدود نیمی از اختلاف قیمت به کیفیت واحد و نیم دیگر به نحوه‌ی واکنش به ابزارهای پلتفرم برمی‌گشت.
یک نشانه‌ی ساختاری هم هست که پلتفرم‌ها خودشان آن را قانونی کرده‌اند: Airbnb برای هاستی که با نرم‌افزار مدیریت ملک یا چنل‌منیجر متصل است، ساختار کارمزد را به «کارمزد فقط میزبان» ۱۵٫۵٪ برد؛ برای میزبان‌های آمریکایی و کانادایی متصل به نرم‌افزار از ۲۷ اکتبر ۲۰۲۵ اجباری شد و بقیه‌ی میزبان‌های متصل تا ۱۳ آوریل ۲۰۲۶ منتقل شدند. این کارمزد از زیرمجموعه‌ی شب، نظافت، حیوان خانگی و نفر اضافه گرفته می‌شود نه مالیات (Hostfully، ۲۰۲۶). چون این منبع شرکت نرم‌افزاری است و صفحه‌ی رسمی Airbnb برای من باز نشد، قبل از هر محاسبه صفحه‌ی خود Airbnb را ببینید. معنی عملی: تغییر ساختار کارمزد باید در قیمت‌گذاری شما لحاظ شود، نه فقط در حساب سود.
اطمینان: بالا برای جهت. برای ایران: حرفه‌ای‌شدن ربطی به پلتفرم خارجی ندارد؛ یعنی رکورد اشغال و نرخ، SOP و تقسیم وظیفه. جاباما می‌گوید بیش از ۳۰ هزار اقامتگاه و ۱۸ هزار میزبان فعال دارد (در برآورد دیجیاتو حدود ۱۲۰ هزار اقامتگاه و ۶۰ هزار میزبان در کل بازار)؛ و ۸۰٪ بازار هنوز آفلاین است (دیجیاتو). یعنی سهم بزرگی از رقبای شما احتمالاً با دفتر و واتساپ کار می‌کنند و ساختن سیستم همین الان مزیت است. شروع این مسیر در مقیاس‌پذیری از یک واحد تا چند مجتمع و دستورالعمل عملیاتی آمده است.
روند پنجم: مقررات؛ ثبت و سقف، مسیر جهانی است
مقررات به‌سمت ثبت اجباری و گاه سقف شب می‌رود. آیین اتحادیه‌ی اروپا (۲۰۲۴/۱۰۲۸) و محدودیت‌های شهرهایی مثل آمستردام در درس‌هایی از میزبانی جهانی آمده است؛ آنجا تکرارش نمی‌کنیم. در نیویورک، قانون محلی ۱۸ از سپتامبر ۲۰۲۳ اجرا شد. بیانیه‌ی منتشرشده‌ی خود Airbnb (۱۴ شهریور ۱۴۰۳) که از CoStar نقل می‌کند می‌گوید قیمت متوسط هتل در نیویورک در ۱۲ ماه ۷٫۴٪ بالا رفته در حالی که در کل آمریکا ۲٫۱٪ بوده و خالی‌بودن مسکن تغییر محسوسی نکرده (Hospitality Net، بیانیه‌ی Airbnb). چون منبع طرف ذی‌نفع است و ارزیابی مستقل را پیدا نکردم، فقط می‌گویم اثر سخت‌گیری روی قیمت هتل و مسکن هنوز محل بحث است؛ جهت قطعی نیست.
اطمینان: بالا برای اینکه مقررات سخت‌تر می‌شود، پایین برای اثرهایش. برای ایران: مقررات خارجی قابل کپی نیست. در ایران تا آنجا که منابع در دسترس نشان می‌دهد وضعیت اجاره‌ی کوتاه‌مدت مسکونی ناروشن است؛ جزئیات و منبعش در مقررات اجاره کوتاه‌مدت در ایران آمده. توصیه‌ی استراتژیک: فرض کنید روشن‌تر شدن مقررات ممکن است و کسب‌وکار را طوری بچینید که ثبت مهمان و سند رزرو را از اول داشته باشد (ثبت مهمان و کارت مهمان).
روند ششم: فناوری و قیمت‌گذاری الگوریتمی؛ مفید، نه جادو
شواهد دانشگاهی درباره‌ی الگوریتم قیمت‌گذاری محدود و اغلب ناقص است. یک مقاله‌ی Marketing Science (۲۰۲۴) سه نوع قیمت در Airbnb را در لس‌آنجلس، سن‌فرانسیسکو و سیاتل مقایسه کرده: بر اساس جدول‌های ضمیمه (متن اصلی را نخواندم)، قیمت «هوشمند» درآمد را از قیمت پایه بیشتر می‌کند ولی از قیمت دستیِ سفارشی کمتر (ضمیمه‌ی مقاله). یعنی ابزار خودکار کف خوبی می‌دهد ولی لزوماً بهتر از میزبانی نیست که داده‌ی محلی را می‌شناسد. ادعاهای «۱۵ تا ۲۰ درصد درآمد بیشتر» در وبلاگ‌های فروشنده‌ها منبع ندارند و نمی‌آورمشان.
اطمینان: متوسط. برای ایران: اتصال به ابزارهای خارجی در دسترس نیست، ولی هسته‌ی منطق (نرخ تعطیلات، آخر هفته، حداقل شب، اقامت بلند) دستی قابل اجراست؛ ابزارها و اتوماسیون اقامتگاه می‌گوید چه چیزی را بدون ابزار می‌شود انجام داد. یک پیشنهاد عملی: ماتریس نرخ ساده (روز عادی، آخر هفته، تعطیلات) را ۳ ماه ثبت کنید و بعد ببینید کدام سطح پر شده.
چه تصمیمی از این روندها بیرون می‌آید؟
برای یک میزبان ایرانی، هر روند به یک تصمیم مشخص ترجمه می‌شود:
درآمد را به ADR و اشغال بشکنید و ماهانه ثبت کنید. بدون این دو عدد نمی‌توانید بفهمید رشدتان از نرخ است یا از پر بودن.
دو محصول اقامت داشته باشید: رزرو کوتاه با نرخ کامل و بسته‌ی ماهانه برای مسافر کاری/درمانی. جزئیات رقابت و بازار در تحلیل رقبا و بازار.
قاعده‌ی رزرو دیرهنگام از قبل بنویسید.
وابستگی به یک کانال را کم کنید. اگر ۸۰٪ بازار هنوز آفلاین است، رزرو مستقیم و کانال‌های محلی بازیگران جدی‌اند؛ ر.ک. همه‌ی کانال‌های رزرو و رزرو مستقیم و شبکه‌های اجتماعی.
مدارک و سیستم را برای روز قانون‌مندتر بسازید.
چیزهایی که این مقاله نمی‌تواند بگوید
اشغال و ADR واقعی بازار اجاره‌ی کوتاه‌مدت ایران: منبع آماری مستقل پیدا نکردم. جاباما می‌گوید میانگین اشغال اقامتگاه‌های ایران زیر ۵۰٪ در سال است، ولی این را مدیرعامل پلتفرم در گزارش ۱۴۰۲ بیان کرده و روش محاسبه معلوم نیست.
سهم کار از راه دور و اقامت ماهانه در ایران: منبعی پیدا نشد.
اثر مالیات و مقررات بر آینده‌ی بازار ایران: منبع رسمی نیافتم.
اثر دقیق قانون نیویورک یا اروپا بر هتل‌ها و مسکن: ارزیابی مستقل را نیافتم.
سؤال‌های پرتکرار
آیا اجاره کوتاه‌مدت دیگر سودآور نیست چون عرضه زیاد شده؟
داده‌ی آمریکا (AirDNA، ۲۰۲۶) عکس این را می‌گوید: رشد عرضه کند شده و درآمد هر آگهی بیشتر از نرخ بالا رفته است. برای ایران داده‌ی مستقل ندارم؛ پاسخ را از اشغال و نرخ واحدهای هم‌رده در منطقه‌ی خودتان بگیرید.
آیا باید همه‌ی واحدها را ماهانه اجاره بدهم چون اقامت بلند در حال رشد است؟
نه. اقامت ۲۸ شب و بیشتر در داده‌ی Airbnb حدود ۲٪ رزروهای آمریکا بود. بسته‌ی ماهانه را به‌عنوان محصول دوم نگه دارید، نه جایگزین رزرو کوتاه.
قیمت‌گذاری الگوریتمی از قیمت‌گذاری دستی بهتر است؟
شواهد ضمیمه‌ی یک مقاله‌ی Marketing Science می‌گوید قیمت هوشمند از قیمت پایه بهتر و از قیمت دستیِ سفارشی ضعیف‌تر بود. در ایران ابزار خودکار محدود است؛ ماتریس نرخ دستی نقطه‌ی شروع معقول است.
روندهای جهانی را چقدر می‌شود به ایران تعمیم داد؟
منطق (شکستن درآمد به ADR و اشغال، رزرو دیرهنگام، حرفه‌ای‌شدن) تعمیم‌پذیر است؛ عددها و مقررات نیست. هر عدد خارجی را فقط به‌عنوان مرتبه‌ی بزرگی بخوانید.
مطالب مرتبط
اجاره کوتاه‌مدت چیست؟ درآمد و تفاوت با سالانه — اجاره کوتاه‌مدت یعنی اجاره‌ی شبانه تا چند هفته با خدمات و مدیریت روزانه. تعریف، مدل‌ها، مقایسه‌ی درآمد با اجاره…
اجاره کوتاه‌مدت در مجتمع؛ همسایه و ساختمان — اصطکاک اجاره‌ی کوتاه‌مدت در آپارتمان از رفت‌وآمد، سروصدا و پارکینگ می‌آید. چه چیزی در قانون تملک آپارتمان‌ها تأیید شد…
چالش‌های اجاره کوتاه‌مدت و راه‌حل‌ها — چالش‌های اصلی اجاره کوتاه‌مدت، از نوسان فصلی و خسارت تا مقررات و فرسودگی، به سه دسته تقسیم شده: قابل پیشگیری، قابل…
منابع
ShortTermRentalz — AirDNA midyear outlook 2026 (گزارش ۱۸ تیر ۱۴۰۵)
Skift — Airbnb's talking points about individual hosts hit a reality check (۲۰۲۲)
Hostfully — Airbnb host fees: the 15.5% host-only fee explained (۲۰۲۶)
Hospitality Net (بیانیه‌ی Airbnb) — NYC's rules one year later (۲۰۲۴)
Marketing Science (۲۰۲۴) — ضمیمه‌ی مقاله‌ی مقایسه‌ی قیمت‌های پایه، هوشمند و سفارشی در Airbnb
نظرها