بازار اجاره کوتاه‌مدت ایران چند بازار جدا با منطق متفاوت است: شمال بازار ویلاست و شب‌هایش را تعطیلات و جاده تعیین می‌کند، مشهد را زائر و هتل تعریف می‌کند، اصفهان و یزد و شیراز با خانه‌ی تاریخی و بوم‌گردی رقابت می‌کنند، کیش و قشم به پرواز و فصل گرم وابسته‌اند و تهران بازار کسب‌وکار و درمان است. آمار رسمیِ مقایسه‌پذیر بین این مناطق وجود ندارد؛ آنچه هست مجموعه‌ای از اظهارات مسئولان استانی، گزارش‌های خودِ پلتفرم‌ها و خبرهای رسانه‌ای با تعریف‌ها و سال‌های متفاوت است. این مقاله هر عدد را با سال، منبع و میزان اعتبارش می‌آورد، جایی که منابع با هم نمی‌خوانند هر دو را نشان می‌دهد و آنچه نمی‌دانیم را جدا می‌نویسد. تصویر کلان بازار در مقاله‌ی اصلی بازار اجاره کوتاه‌مدت در ایران آمده و اینجا فقط تفاوت‌های منطقه‌ای را باز می‌کنیم.
خلاصه‌ی مدیریتی؛ ده یافته‌ی کلیدی
سطح اعتبار در کل مقاله: ✅ اظهار یا آمار مقام رسمی (وزارت میراث‌فرهنگی، گردشگری و صنایع‌دستی، استانداری، ادارات‌کل استانی؛ بیشتر از طریق خبرگزاری‌ها دیده شده، نه سند اصلی)، ⚠️ گزارش خودِ پلتفرم یا صنف که منافع دارد (جاباما، علی‌بابا، انجمن‌های هتلداران و بوم‌گردی)، ℹ️ خبر یا تحلیل رسانه‌ای و پژوهش دانشگاهی. هیچ‌کدام «سند آماری کامل» نیست.
شمال بیشترین اقامت نوروزی را دارد. در نوروز ۱۴۰۱ مازندران، خراسان رضوی و گیلان به ترتیب بیشترین اقامت را داشتند (سخنگوی دولت، ✅؛ کل کشور بیش از ۵۰ میلیون نفرشب).
جاباما در ۱۴۰۲ رامسر را با ۸٬۰۷۸ اقامتگاه و ۳٬۸۷۲ میزبان در صدر فهرست عرضه نشان داد (گزارش جاباما، ⚠️).
اقامتگاه غیرهتلی در شمال گران‌تر از مشهد و تهران است. در نیمه‌ی اول ۱۴۰۴ میانگین شبی رامسر حدود ۴ میلیون تومان، تهران ۲٫۷ و مشهد ۲٫۱ میلیون تومان بود (علی‌بابا، ⚠️).
مشهد در هتل بی‌رقیب است. ۲۹٪ سفارش هتل داخلی علی‌بابا در نیمه‌ی اول ۱۴۰۴ مشهد بود؛ تهران ۲۱٪ و کیش بیش از ۱۴٪ (⚠️).
اشغال مشهد به نوع واحد وابسته است. روز سوم فروردین ۱۴۰۳: هتل و هتل‌آپارتمان ۸۱٪، مهمان‌پذیر ۷۵٪، خانه‌مسافر ۶۶٪، بوم‌گردی ۳۰٪ و زائرسراهای زیر نظر میراث ۹۷٪ (معاون گردشگری خراسان رضوی به نقل مهر، ✅).
همان نوروز، داده‌ها اختلاف دارند: رئیس انجمن بوم‌گردی خراسان رضوی از پرشدن حدود ۸٪ ظرفیت بوم‌گردی در روزهای اول سخن گفته است (⚠️) و میانگین اشغال کل استان از ۱۵ اسفند تا ۳ فروردین ۳۵٪ اعلام شده است (✅).
در یزد بیش از ۱۶۰ بوم‌گردی فعال بود و یزد در توسعه‌ی بوم‌گردی رتبه‌ی اول کشور را داشت؛ حدود ۶۰٪ آن‌ها در روستاها بودند (مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری وزارت، اردیبهشت ۱۴۰۲، ✅).
کیش در تابستان ۱۴۰۴ طولانی‌ترین اقامت و ارزان‌ترین هتل را داشت: میانگین ۳٫۱ شب و حدود ۱٫۲ میلیون تومان برای هر نفر در شب (علی‌بابا، ⚠️).
تقاضای نوروز ۱۴۰۵ در جنوب شدیدتر افت کرد. جاباما افت حدود ۳۶٪ در جنوب و حدود ۲۵٪ به‌طور میانگین را نسبت به سال قبل گزارش داد؛ شمال «در حال بازیابی» و مشهد و اطراف تهران بی‌تغییر توصیف شدند (⚠️، اسفند ۱۴۰۴).
شاخص‌های اشغال بین مناطق قابل جمع‌زدن نیست. بعضی «تخت ثابت زیر نظر میراث» می‌شمارند (گیلان ۱۴۰۴: ۴۸٫۳۹٪)، بعضی «نفرشب با داده‌ی اپراتور موبایل» (گیلان ۱۴۰۵: بیش از ۱٫۲۵ میلیون) و بعضی «ورود مسافر» (مازندران ۱۴۰۵: ۱۷ میلیون). این‌ها سه چیز متفاوت‌اند.
پاسخ مستقیم؛ کدام منطقه برای کدام نوع میزبان؟
از داده‌های موجود یک نتیجه‌ی محتاطانه می‌شود گرفت: شمال تقاضای انفجاری و کوتاه‌مدت دارد و برای ویلا و سوئیت با نرخ شبانه‌ی بالا مناسب است، اما به تعطیلات و جاده وابسته است؛ مشهد تقاضای پایدارتری دارد و در آن هتل و هتل‌آپارتمان قدرت دارند؛ شهرهای فرهنگی جایگاه ویژه‌ای برای اقامتگاه‌های بوم‌گردی و خانه‌های تاریخی دارند؛ کیش و قشم به فصل و پرواز وابسته‌اند؛ و تهران بیشترین کاربر پلتفرم را دارد. این «نتیجه‌گیری نویسنده» است و بر اظهارات منبع‌دار جدول‌های پایین تکیه دارد، نه یک رتبه‌بندی رسمی.
چرا مقایسه‌ی مستقیم مناطق دشوار است
ساختار کلی عرضه در ساختار عرضه‌ی اقامتگاه در ایران، الگوی فصلی در تقاضای سفر و فصل‌ها و قیمت و اشغال در داده‌های قیمت و اشغال جداگانه بررسی شده است؛ اینجا فقط تفاوت مناطق را می‌گوییم.
سه مانع مقایسه را تقریباً غیرممکن می‌کند.
تعریف شمارنده. در منابع این مقاله چهار واحد مختلف دیده می‌شود: «نفرشب» (تعداد افراد ضرب‌در شب)، «ورود مسافر» (یک نفر بدون توجه به ماندن)، «اشغال تخت» و «اشغال واحد». مثلاً معاون سیاسی استاندار مازندران در دی ۱۴۰۱ از «۹۱ میلیون نفرشب اقامت از ابتدای سال» گفته است (✅؛ خبر کوجارو، ۲۸ دی ۱۴۰۱). استاندار همان استان در ۵ فروردین ۱۴۰۵ از «۱۷ میلیون مسافر شب» گفته و در همان خبر ورود و اقامت را به‌جای هم به کار برده است (✅). این دو عدد قابل مقایسه نیستند و هیچ‌کدام درصد اشغال نیست.
دامنه‌ی ثبت. اعداد مسئولان استانی معمولاً واحدهای دارای مجوز یا زیر نظر میراث را می‌شمارند و اقامتگاه غیررسمی را نه. وزیر میراث‌فرهنگی در گزارش نوروز ۱۴۰۳ کل اقامت را شامل رسمی، غیررسمی و اضطراری ۶۳٬۶۴۷٬۰۰۰ نفرشب و اقامت رسمی را ۱۳٬۹۵۱٬۰۰۰ نفرشب اعلام کرد (✅). یعنی حدود ۲۲٪ از نفرشب‌های گزارش‌شده در واحد رسمی بوده است (محاسبه‌ی نویسنده: ۱۳٫۹۵۱ تقسیم بر ۶۳٫۶۴۷). سهم اقامت غیررسمی در همین عدد کلان پنهان است و ویلا و اجاره‌ی خانه عمدتاً در همان بخش می‌افتند.
جهت‌داری گوینده. اتحادیه‌ی هتلداران، جامعه‌ی بوم‌گردی و پلتفرم هرکدام تصویری می‌دهند که به منفعتشان نزدیک است. در همان نوروز ۱۴۰۳ وزارت از رشد حدود ۲٫۵٪ اقامت رسمی و ۵٫۱۹٪ کل اقامت گفت (✅) ولی رئیس اتحادیه‌ی هتلداران گفت در تقریباً همه‌ی استان‌ها مهمان هتل‌های رسمی کمتر شده و فارس هم رشد نداشته است (⚠️؛ خبر کوجارو، ۳۰ فروردین ۱۴۰۳). هر دو ممکن است درست باشند چون یکی شمارنده‌ی ثبت‌شده است و دیگری تجربه‌ی هتل‌های رسمی.
شمال: گیلان، مازندران و گلستان
تقاضا و فصل
تقاضای شمال شدیداً به تعطیلات وابسته است. در نوروز ۱۴۰۱ مازندران، خراسان رضوی و گیلان بیشترین اقامت را داشتند و رشد ۶۰٪ نسبت به سال قبل اعلام شد (سخنگوی دولت، ✅؛ کوجارو، ۱۶ فروردین ۱۴۰۱). مهلت رزرو هم این الگو را نشان می‌دهد: جاباما در گزارش ۱۴۰۲ میانگین فاصله‌ی رزرو تا ورود را در روزهای عادی حدود ۴ روز، در تعطیلات بلند نوروز حدود ۱۱ روز و در تعطیلات کوتاه عید فطر حدود ۶ روز گزارش کرده است (⚠️؛ زومیت، مرداد ۱۴۰۳). برای میزبان شمال یعنی در پیک رزرو زودتر بسته می‌شود.
در نوروز ۱۴۰۵ مازندران نشانه‌هایی از تقاضای بسیار بالا داشت. استاندار از «۱۷ میلیون مسافر شب» تا ۵ فروردین و پیش‌بینی ۲۳ تا ۲۵ میلیون مسافر نوروزی گفت و ورود بیش از ۲٫۱۳ میلیون نفر از مسیرهای جنوبی در یک روز را اعلام کرد (✅؛ مهر، ۵ فروردین ۱۴۰۵). مدیرکل میراث‌فرهنگی مازندران نیز گفت برخلاف میانگین کشوری، بخش زیادی از ظرفیت اقامتگاه‌های استان استفاده شده است، بی‌آنکه درصدی بدهد (✅؛ مهر، ۳ فروردین ۱۴۰۵). در گیلان همان سال مدیرکل میراث بیش از ۵۰۰ هزار خودرو و بیش از ۱٫۲۵ میلیون نفرشب با داده‌ی اپراتور تلفن همراه اعلام کرد و گفت در آستارا اشغال هتل‌ها ۶۰٪ و بوم‌گردی و خانه‌مسافر ۸۰٪ بوده است (✅؛ مهر، ۴ فروردین ۱۴۰۵).
اما تصویر یک‌طرفه نیست. جاباما در اسفند ۱۴۰۴ گفت بازار شمال «در حال بازیابی» است و افت تقاضای رزرو نوروز در جنوب بیشتر از شمال بوده است (⚠️؛ دیجیاتو، ۲ اسفند ۱۴۰۴). سال قبل‌تر، در نوروز ۱۴۰۴، مدیرکل میراث گیلان گزارش داد که با ورود بیش از ۳٫۳ میلیون مسافر، اقامت بیش از ۱٫۸ میلیون نفرشب و ۴۳٪ کمتر از سال قبل بوده و اشغال تخت‌های ثابت زیر نظر میراث ۴۸٫۳۹٪ ثبت شده است (✅؛ مهر، ۴ فروردین ۱۴۰۴). یعنی مسافر زیاد بوده ولی ماندگاری کم، که معمولاً نشانه‌ی سفر کوتاه یا گذری است. دلیل رسمی ذکر نشده و ما هم دلیلی نمی‌توانیم ادعا کنیم.
نوع عرضه
عرضه‌ی شمال ترکیبی از واحد رسمی و ویلای شخصی است. برای ۱۴۰۲ آمار رسمی مازندران که اقتصادآنلاین از مسئولان نقل کرده می‌گوید: ۶۴ هتل، ۵۱ متل، ۹۱ هتل‌آپارتمان، ۱۴ مهمان‌پذیر، ۸ مجتمع گردشگری، ۵٬۳۰۵ خانه‌مسافر ثبت‌شده، ۳۷۰ بوم‌گردی، ۱۰ کمپ و ۱۲۳ مجوز تأسیسات ساحلی؛ اشغال واحدهای رسمی در نوروز ۹۰ تا ۱۰۰٪ بوده است (✅/ℹ️؛ اقتصادآنلاین، ۱۲ فروردین ۱۴۰۲، با اتکا به گزارش تسنیم). دقت این عدد را باید با احتیاط دید، چون خبر منبع سند را نام نبرده است.
نمونه‌ی شهرستان محمودآباد نشان می‌دهد چرا آمار رسمی همه‌ی عرضه را نمی‌گیرد: مسئولان آن‌جا حدود ۳٬۰۰۰ خانه را شناسایی کرده‌اند که حدود ۱٬۳۰۰ تا سند و مالک ثبت‌شده دارند و تا آن زمان ۳۸۰ مجوز بهره‌برداری صادر شده بود. نرخ ویلا طبق فروشندگان از ۴ تا ۱۵–۲۰ میلیون تومان در شب بود، ویلای ساده از حدود ۱۰ میلیون و خانه‌ی روستایی ۲ تا ۴ میلیون تومان؛ مسئولان گفتند نهادی نرخ واحدهای بی‌مجوز را تعیین نکرده و نظارت «بسیار دشوار» است (ℹ️؛ اقتصادآنلاین، ۱۲ فروردین ۱۴۰۲؛ قیمت‌ها از فروشندگان و تماس تلفنی، نه سند رسمی). این نرخ‌ها ادعای فروشنده‌اند، نه میانگین بازار.
در سمت پلتفرم، جاباما رامسر را در ۱۴۰۲ شهر دارای بیشترین اقامتگاه (۸٬۰۷۸) و بیشترین میزبان (۳٬۸۷۲) اعلام کرد و گفت رامسر ۱۰٪ رشد میزبان‌ها را ساخته است (⚠️؛ زومیت، ۲۷ مرداد ۱۴۰۳). در گزارش ۱۴۰۱ جاباما، پس از تهران بیشترین اقامتگاه در استان‌های خراسان رضوی، مازندران و اصفهان بود و یکی از میزبان‌های رامسر بیش از ۱۰ هزار مهمان داشت (⚠️؛ اقتصادآنلاین، ۷ مرداد ۱۴۰۲). در علی‌بابا برای نیمه‌ی اول ۱۴۰۴ رامسر با ۸٪ سفارش اقامتگاه غیرهتلی رتبه‌ی اول بود و بندر انزلی و مسال هم سهم بزرگی داشتند، بدون عدد (⚠️؛ کوجارو، ۱۶ شهریور ۱۴۰۴).
برای گلستان داده‌ی قابل‌اتکایی نخواندیم؛ تنها اطلاع منبع‌دار آن است که یزد، فارس و گلستان در سال ۱۴۰۱ بیشترین مجوز اصولی بوم‌گردی را گرفتند (✅؛ دنیای اقتصاد، ۲۵ اردیبهشت ۱۴۰۲).
چالش‌ها
مقررات. مسئولان محمودآباد برای واحد بی‌مجوز به ماده‌ی ۲۳ آیین‌نامه‌ی تأسیسات گردشگری مصوب ۱۳۹۴ و ماده‌ی ۷ قانون توسعه‌ی صنعت ایرانگردی و جهانگردی (۱۳۷۰) استناد و از جریمه‌ی نقدی و امکان پلمب گفتند (ℹ️). متن اجرایی و میزان جریمه را در این تحقیق در منبع رسمی ندیدیم؛ برای جزئیات حقوقی مقررات اجاره کوتاه‌مدت در ایران را ببینید.
ترافیک و جاده. پلیس راه در ۱۰ فروردین ۱۴۰۴ اعلام کرد جاده‌ی چالوس «ظرفیت این حجم خودرو را ندارد»؛ مسیر مرزن‌آباد به تهران ممنوع و بعد یک‌طرفه شد و بعدازظهر هر دو جهت چالوس و آزادراه تهران–شمال عملاً غیرقابل تردد گزارش شد (✅؛ میزان، ۱۰ فروردین ۱۴۰۴). یعنی ورود و خروج مهمان در ساعت‌های پیک بخشی از تجربه‌ی اقامت است.
آب و برق. برای شمال داده‌ی اختصاصی نیافتیم. در سطح کشور، تسنیم به نقل از وزیر نیرو و مدیرعامل توانیر نوشت ناترازی برق تابستان ۱۴۰۳ حدود ۲۰ هزار مگاوات بود و برای تابستان ۱۴۰۴ بیش از ۲۴ هزار مگاوات پیش‌بینی می‌شد، با بارش ۴۲٪ کمتر از نرمال (ℹ️؛ تعادل، ۱ اسفند ۱۴۰۳). این گزارش از گردشگری حرفی نزده است؛ اثر آن بر ویلا استدلال نویسنده است.
نکته‌ی عملی برای میزبان شمال
تقویم را بر اساس تعطیلات و پل‌ها ببندید نه ماه: داده‌ی جاباما نشان می‌دهد رزرو تعطیلات بلند حدود ۲٫۷ برابر زودتر انجام می‌شود (۱۱ روز در برابر ۴ روز در روز عادی؛ محاسبه‌ی نویسنده).
ساعت ورود و خروج را برای ترافیک تنظیم کنید و در متن رزرو توضیح دهید؛ پیش‌بینی رزرو تعطیلات و قیمت‌گذاری فصلی کمک می‌کند.
پیش از سرمایه‌گذاری یا خرید ویلا، وضعیت سند و مجوز را از اداره‌ی میراث همان شهرستان بپرسید؛ نمونه‌ی محمودآباد نشان می‌دهد نسبت واحد بدون سند یا مجوز قابل‌توجه است.
مشهد: بازار زائر
تقاضا و فصل
مشهد پرتقاضاترین مقصد هتلی در داده‌های علی‌بابا است. در نوروز ۱۴۰۴ مشهد در رزرو هتل داخلی رتبه‌ی اول، تهران دوم و اصفهان سوم بود (⚠️؛ دیجیاتو، ۳۱ فروردین ۱۴۰۴؛ بدون عدد). در نیمه‌ی اول ۱۴۰۴ سهم مشهد از سفارش هتل ۲۹٪ با میانگین ۲٫۵ شب و ۱٫۸ میلیون تومان برای هر نفر در شب بود؛ در اقامتگاه غیرهتلی هم مشهد با ۷٪ سفارش رتبه‌ی دوم و میانگین ۲٫۱ میلیون تومان در شب را داشت (⚠️؛ کوجارو، ۱۶ شهریور ۱۴۰۴).
فصل مشهد مثل شمال تک‌قله نیست. در نوروز اشغال بالا می‌رود ولی نوسان دارد: رئیس جامعه‌ی هتلداران خراسان رضوی در فروردین ۱۴۰۲ گفت اشغال هتل‌های رسمی دو تا سه روز پیش از نوروز حدود ۵۵٪، هفته‌ی اول ۸۰٪ و پیش‌بینی هفته‌ی دوم ۵۰٪ است؛ نوروز ۱۴۰۱ هفته‌ی اول ۱۰۰٪ بوده است. او کاهش را به مشکل پرواز، کمبود ناوگان عمومی و تقارن رمضان با نوروز نسبت داد (⚠️؛ کوجارو، ۱ فروردین ۱۴۰۲).
نوع عرضه و آمار
ظرفیت استان در نوروز ۱۴۰۳: ۶۷۴٬۸۵۹ جای فعال شبانه برای زائر، که ۵۸۲٬۵۷۱ تا در مشهد است (هماهنگی خدمات سفر خراسان رضوی به نقل مهر، ✅). در همان گزارش ۳٬۷۴۵٬۸۶۹ نفرشب از ۱۵ اسفند ۱۴۰۲ تا ۳ فروردین ۱۴۰۳ ثبت شده و میانگین اشغال همان بازه ۳۵٪ استان و ۳۷٪ واحدهای رسمی مشهد اعلام شده است. جدول اشغال روز سوم فروردین ۱۴۰۳ بر اساس نوع واحد در خلاصه‌ی ابتدای مقاله آمد؛ میانگین مشهد ۷۲٪ و استان ۷۱٪ بود (✅).
بررسی تطابق (محاسبه‌ی نویسنده): ۶۷۴٬۸۵۹ جا در ۱۸ شب (۱۵ اسفند تا ۳ فروردین) برابر حدود ۱۲٫۱ میلیون جای‌شب است؛ ۳٫۷۴۶ میلیون نفرشب تقسیم بر آن حدود ۳۱٪ می‌شود، نه ۳۵٪. اختلاف می‌تواند از تعریف ظرفیت یا بازه‌ی محاسبه باشد؛ منبع توضیحی نداده است.
دو نکته‌ی تفسیری مهم: اشغال لحظه‌ای (۷۲٪ در روز سوم) با میانگین بازه (۳۵٪) فرق دارد و بوم‌گردی با ۳۰٪ در روز سوم و ۸٪ «در روزهای اول» (رئیس انجمن بوم‌گردی خراسان رضوی، ⚠️؛ کوجارو، ۳۰ فروردین ۱۴۰۳) پایین‌تر از بقیه است. این دو عدد درباره‌ی یک نوروز ولی دو لحظه و دو گوینده‌اند.
چالش‌ها
رقابت با زائرسرا و واحدهای ارزان. اشغال ۹۷٪ زائرسراهای زیر نظر میراث (✅) نشان می‌دهد قسمتی از تقاضای نوروزی به گزینه‌های ارزان‌تر می‌رود.
حمل‌ونقل. انجمن هتلداران همان استان پرواز و ناوگان عمومی را عامل افت می‌داند (۱۴۰۲، ⚠️).
جنگ و تعطیلات پرنوسان. گزارش ۱۴۰۴ علی‌بابا افت ۴۰٪ در خرداد و ۵۰٪ در تیر ۱۴۰۴ (جنگ دوازده‌روزه) را برای کل سفرها گزارش می‌کند؛ تفکیک مشهد ندارد (⚠️).
نکته‌ی عملی برای میزبان مشهد
در مشهد دو بازار متفاوت وجود دارد: مهمان مسیر پرواز و هتل‌آپارتمان، و خانواده‌ی زائری که ماندن چندشبه می‌خواهد. با توجه به اشغال ۶۶٪ خانه‌مسافر و ۳۰٪ بوم‌گردی در همان روز که هتل ۸۱٪ بود، میزبان کوچک بدون مجوز و بدون موقعیت پیاده‌روی نزدیک حرم احتمالاً سهم کمتری می‌گیرد؛ این یک برداشت از داده است، نه حکم. نرخ‌گذاری را با عوامل مؤثر بر قیمت اقامتگاه و رقبای محله بسنجید.
اصفهان، شیراز و یزد: بازار فرهنگی
تقاضا و عرضه
اصفهان: در نوروز ۱۴۰۲ مدیرکل میراث استان گفت بیش از ۱٫۵ میلیون مسافر اسکان یافته، پیش‌بینی بیش از ۳۰۰ هزار اقامت در هر شب است و بیش از ۷ میلیون بازدیدکننده (۴۰٪ رشد) به استان آمده است؛ مدارس و مساجد هم برای اسکان اضطراری آماده شد (✅؛ کوجارو، ۹ فروردین ۱۴۰۲). در تیر ۱۴۰۵ رئیس انجمن هتلداران اصفهان گفت میانگین اشغال هتل‌های شهر پیش از بازگشایی زاینده‌رود ۱۵ تا ۲۰٪ بود و اکنون حدود ۴۵٪ و گاه ۵۰٪ است (⚠️؛ ایرنا نیوز، ۱۷ تیر ۱۴۰۵). از گزارش‌های هتلداران اصفهان فهمیده می‌شود که تقاضای شهر به جاذبه‌ی طبیعی شهر (آب در زاینده‌رود) وابسته گزارش شده است؛ این ادعای گوینده است و ما عامل دیگری را رد یا اثبات نکرده‌ایم.
یزد: مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و زیرساخت وزارت میراث‌فرهنگی در اردیبهشت ۱۴۰۲ گفت یزد رتبه‌ی اول کشور در توسعه‌ی بوم‌گردی است، بیش از ۱۶۰ بوم‌گردی فعال دارد که حدود ۶۰٪ آن‌ها (حدود ۹۶ واحد، محاسبه‌ی نویسنده) روستایی است، و استان از درآمد بالقوه‌ی این ظرفیت در نوروز و عید فطر به‌خوبی بهره نبرده است. در همان بازه ۵۲۵٬۶۰۶ مسافر در یزد اسکان یافتند (✅؛ دنیای اقتصاد). این عدد مسافر کل استان است، نه فقط بوم‌گردی.
شیراز و فارس: علی‌بابا میانگین قیمت اقامتگاه غیرهتلی شیراز را در نیمه‌ی اول ۱۴۰۴ حدود ۳٫۲ میلیون تومان در شب گزارش کرد (⚠️؛ کوجارو). شیراز در نوروز ۱۴۰۴ دومین مقصد پرواز داخلی بود (⚠️؛ دیجیاتو). رئیس انجمن هتلداران ایران در نوروز ۱۴۰۳ گفت فارس تنها استانی بود که تعداد مسافر سال قبل را حفظ کرد، اما رشد نداشت (⚠️). فارس در سال ۱۴۰۱ همراه با خوزستان و خراسان رضوی بیشترین مجوز تأسیس تأسیسات گردشگری را گرفت (✅؛ دنیای اقتصاد).
در سطح ملی، پژوهشی بر پایه‌ی داده‌های مرکز آمار می‌گوید تعداد اقامتگاه‌های بوم‌گردی از ۱۳۸۱ تا ۱۴۰۱ بیش از ۴٫۵ برابر شده؛ فقط سه استان کاهش داشته‌اند، بیشترین رشد و تراکم در شمال و مرکز کشور و کمترین در غرب است (ℹ️/✅ پژوهش دانشگاهی؛ مجله‌ی پژوهش‌های گردشگری دانشگاه مازندران). عدد مطلق اقامتگاه‌ها و نام آن سه استان در چکیده نیامده است.
چالش‌ها
رقابت با هتل. در اصفهان رئیس اتحادیه‌ی هتلداران از اقامتگاه‌های بوم‌گردی داخل شهر انتقاد کرده و گفته بیش از ۲۰ خانه‌ی سنتی درخواست تبدیل به هتل سنتی داده‌اند (ℹ️؛ گزارش انتخاب، بدون تاریخ مشخص).
ساختار مجوز. چارچوب خانه‌مسافر و بوم‌گردی از آیین‌نامه‌ی ۱۳۹۴ هیئت وزیران است و سازمان میراث برای مشکلات گردشگر در واحد بدون تابلوی رسمی مرجع رسیدگی معرفی نشده است (ℹ️). برای جزئیات به مقاله‌ی مقررات مراجعه کنید.
آب. وابستگی تقاضای اصفهان به وضعیت زاینده‌رود، طبق گفته‌ی هتلداران، یعنی آب برای ساختار تقاضا مهم است؛ داده‌ی دیگری درباره‌ی آب اقامتگاه‌های یزد و شیراز نیافتیم.
نکته‌ی عملی
در این شهرها نقطه‌ی تمایز تجربه و معماری است نه موقعیت ساحلی. اگر در خانه‌ی تاریخی یا اقامتگاه بوم‌گردی هستید، رقیب اصلی شما هتل سنتی است؛ تحلیل رقبا و برند را با تحلیل رقبا و بازار انجام دهید و اگر مرمت و انرژی بنای قدیمی هزینه‌ی ثابت بالایی دارد، مدیریت انرژی را جدی بگیرید.
کیش و قشم: مناطق آزاد و جزیره
تقاضا و آمار
کیش در تابستان ۱۴۰۴ برای نخستین بار در سال‌های اخیر در ماه‌های گرم پرتقاضا توصیف شد (⚠️؛ علی‌بابا). سهم هتل‌های کیش از سفارش هتل داخلی بیش از ۱۴٪ (سوم پس از مشهد و تهران)، میانگین اقامت ۳٫۱ شب (بلندترین) و هزینه‌ی هر نفر در شب ۱٫۲ میلیون تومان (کمترین) بود. در بخش تور، کیش در نوروز ۱۴۰۴ رتبه‌ی اول تورهای فروخته‌شده را داشت (⚠️؛ دیجیاتو).
برای قشم، در گزارش سالانه‌ی علی‌بابا (۱۴۰۴) «اقامتگاه لوار» پربازدیدترین اقامتگاه و ارزان‌ترین رزرو هتل داخلی ۱۴۰ هزار تومان ذکر شده است (⚠️)؛ این‌ها نمونه‌ی رتبه‌اند، نه شاخص بازار. داده‌ی اشغال، تعداد اقامتگاه یا تعداد مسافر قشم و کیش را در منبعی که کامل خوانده باشیم پیدا نکردیم.
عدد «سالانه بیش از ۱٫۷ میلیون گردشگر» و «۴۷ هتل» برای کیش را فقط در خلاصه‌ی نتایج جست‌وجو دیدیم و چون بدون سال یا مربوط به حدود ۱۳۹۶ بود، به کار نبردیم.
چالش‌ها
جاباما افت تقاضای رزرو نوروز در «جنوب» را حدود ۳۶٪ گزارش داد (⚠️؛ دیجیاتو، اسفند ۱۴۰۴)؛ مشخص نشده کیش و قشم در این گروه‌اند یا نه، پس نمی‌توان این عدد را مستقیماً به آن‌ها نسبت داد. مقررات محلی میزبانی در مناطق آزاد (مجوز، مالیات، نرخ) را در منبع رسمی پیدا نکردیم. درباره‌ی برق و آب جزیره‌ها هم منبعی نخواندیم.
نکته‌ی عملی
اگر در کیش یا قشم سرمایه‌گذاری می‌کنید، دو چیز را قبل از هر چیز بپرسید: مرجع صدور مجوز میزبانی کجاست (سازمان منطقه یا میراث) و تقاضای شما به کدام پرواز و فصل وابسته است. نرخ کیش در داده‌ی علی‌بابا پایین‌ترین هتل را نشان می‌دهد، پس رقابت قیمتی در این بازار جدی است.
تهران
تهران بزرگ‌ترین بازار کاربر است ولی بازار اقامت اصلی آن نیست. بیش از نیمی از کاربران جاباما در ۱۴۰۲ ساکن تهران بودند (⚠️؛ زومیت) و در گزارش ۱۴۰۱ تهران بیش از ۵۰٪ از ۲٫۳ میلیون کاربر فعال را داشت (⚠️؛ اقتصادآنلاین). یعنی تهران بیشتر مبدأ سفر است تا مقصد. در سمت مقصد، علی‌بابا سهم ۲۱٪ هتل، میانگین اقامت ۱٫۷ شب و گران‌ترین هتل با ۳٫۲ میلیون تومان برای هر نفر در شب را ثبت کرد و میانگین اقامتگاه غیرهتلی را ۲٫۷ میلیون تومان در شب آورد (⚠️؛ کوجارو، ۱۴۰۴).
اقامت کوتاه (۱٫۷ شب) به معنای چرخش بالای نظافت و تحویل برای هر واحد است. جاباما یک میزبان تهرانی با ۶۳ اقامتگاه را مثال زده (⚠️؛ ۱۴۰۱)، که نشان می‌دهد در پایتخت مدیریت چندواحدی شکل گرفته؛ اما آمار تعداد واحد، مجوز یا اشغال تهران را در منبع رسمی پیدا نکردیم. افت تقاضای نوروز ۱۴۰۵ تهران و مناطق مرکزی پس از جنوب بیشترین گزارش شد (⚠️؛ جاباما). برای انتخاب محله و ملک انتخاب ملک برای اجاره کوتاه‌مدت را ببینید.
کویر، کوهستان و بوم‌گردی
آنچه می‌دانیم
بوم‌گردی ایران در دو دهه حدود ۴٫۵ برابر شده (مرکز آمار به نقل پژوهش، ۱۳۸۱ تا ۱۴۰۱) و بیشترین تراکم در شمال و مرکز است. در بوم‌گردی خراسان رضوی اشغال نوروزی پایین گزارش شده (۳۰٪ روز سوم فروردین ۱۴۰۳ و ۸٪ در روزهای اول به گفته‌ی انجمن)، اما در آستارا ۸۰٪ (۱۴۰۵) و در جاباما سال ۱۳۹۸ به بعد تمرکز بر بوم‌گردی و ویلا قرار گرفت (⚠️؛ زومیت، ۱۴۰۳). تفاوت این اعداد نشان می‌دهد بوم‌گردی یک بازار واحد نیست: موقعیت جغرافیایی، دسترسی جاده‌ای و تجربه‌ی ارائه‌شده تعیین‌کننده است.
سهم اقامتگاه غیرهتلی در پلتفرم جاباما در ۱۴۰۲ به ۱۷٪ بازار رسید و حدود ۲٫۵ برابر ۱۴۰۱ بود (⚠️؛ زومیت)؛ زومیت مخرج این «سهم بازار» را مشخص نکرده و باید آن را سهم داخل خود پلتفرم دانست، نه سهم کل بازار.
آنچه نمی‌دانیم
برای مرنجاب، گرمه، خور و بیابانک و مناطق کوهستانی داده‌ی اشغال، تعداد اقامتگاه یا درآمد در منبع قابل‌اعتماد پیدا نشد. جست‌وجوی ما فقط راهنمای سفر و معرفی اقامتگاه برگرداند، از جمله این‌که بعضی بوم‌گردی‌های کویر مصر در تابستان و زمستان تعطیل‌اند و باید پیش از سفر تماس گرفت (خلاصه‌ی جست‌وجو؛ منبع کامل خوانده نشد). این را نمی‌توان به‌عنوان آمار فصل کویر نقل کرد.
چالش‌ها و نکته‌ی عملی
در مناطق دورافتاده، برق و آب و نظافت از تقاضا حیاتی‌ترند. با توجه به ناترازی برق کشور (۲۰ هزار مگاوات تابستان ۱۴۰۳ طبق گزارش تسنیم)، منبع برق جایگزین و ذخیره‌ی آب بخشی از بسته‌ی اقامتگاه کویری است؛ این توصیه استدلال نویسنده است. آماده‌سازی برای قطعی و تعمیرات اضطراری و گواهی‌های سبز برای این بازار مرتبط است.
جدول مقایسه‌ی مناطق
منطقه | تقاضا و فصل | نوع عرضه غالب | داده‌ی اصلی (سال، منبع، اعتبار) | چالش اصلی | برداشت نویسنده |
|---|---|---|---|---|---|
شمال (مازندران، گیلان، گلستان) | تعطیلات و نوروز؛ رزرو تعطیلات بلند حدود ۱۱ روز پیش از ورود | ویلا، خانه‌مسافر، بوم‌گردی | رامسر ۸٬۰۷۸ اقامتگاه (۱۴۰۲، جاباما ⚠️)؛ میانگین ۴ میلیون تومان در شب (۱۴۰۴، علی‌بابا ⚠️) | ترافیک جاده، واحد بی‌مجوز، اشغال نامعلوم | تقاضای قله‌ای؛ نرخ شبانه‌ی بالا |
مشهد | نوروز و سفر زائر؛ نوسان بین هفته‌ها | هتل، هتل‌آپارتمان، مهمان‌پذیر، خانه‌مسافر | ۷۲٪ میانگین روز سوم فروردین (۱۴۰۳، میراث ✅)؛ ۲۹٪ سفارش هتل (۱۴۰۴ ⚠️) | رقابت زائرسرا، پرواز | هتل‌محور؛ بوم‌گردی ضعیف‌تر |
اصفهان | نوروز؛ وابسته به جاذبه‌ی شهر | هتل، خانه‌ی تاریخی، بوم‌گردی | بیش از ۱٫۵ میلیون اسکان (۱۴۰۲ ✅)؛ اشغال هتل‌ها ۱۵–۲۰٪ تا ۴۵٪ (۱۴۰۵ ⚠️) | تغییر تقاضا، رقابت هتل | بازار فرهنگی |
شیراز (فارس) | گردشگر فرهنگی؛ دومین مقصد پرواز | هتل، اقامتگاه غیرهتلی | میانگین ۳٫۲ میلیون تومان در شب (۱۴۰۴ ⚠️) | رشد صفر در ۱۴۰۳ (انجمن ⚠️) | داده‌ی کم |
یزد | نوروز، اقامت بلندتر در بافت تاریخی | بوم‌گردی، خانه‌ی تاریخی | بیش از ۱۶۰ بوم‌گردی، ۵۲۵٬۶۰۶ مسافر (۱۴۰۲ ✅) | بهره‌گیری ناکافی از ظرفیت | رتبه‌ی اول توسعه‌ی بوم‌گردی |
کیش | ماه‌های گرم، تور | هتل | ۳٫۱ شب، ۱٫۲ میلیون تومان (۱۴۰۴ ⚠️) | داده‌ی رسمی نیافتیم | پرواز و فصل محور |
قشم | نمونه‌ی رتبه‌ی علی‌بابا | بوم‌گردی، هتل | ارزان‌ترین هتل ۱۴۰ هزار تومان (۱۴۰۴ ⚠️) | داده‌ی کم | داده‌ی ناکافی |
تهران | کسب‌وکار، درمان؛ مبدأ کاربر | هتل، آپارتمان مبله | ۲۱٪ سفارش هتل؛ میانگین غیرهتلی ۲٫۷ میلیون تومان (۱۴۰۴ ⚠️) | آمار واحد و مجوز نیست | مبدأ بزرگ، مقصد کوتاه‌مدت |
کویر و کوهستان | داده‌ای نیست | بوم‌گردی | رشد ۴٫۵ برابری ملی (۱۴۰۱ ℹ️) | آب، برق، دسترسی | اطلاع کافی نداریم |
جدول کیفیت داده
شاخص | مقدار | سال | منبع | اعتبار | نکته |
|---|---|---|---|---|---|
اقامت کل نوروز | بیش از ۵۰ میلیون نفرشب | ۱۴۰۱ | سخنگوی دولت، کوجارو | ✅ | سند اصلی ندیدیم |
اقامت کل نوروز | ۶۳٫۶ میلیون (رسمی ۱۳٫۹) | ۱۴۰۳ | وزیر میراث، کوجارو | ✅ | تعریف رسمی/غیررسمی روشن نیست |
اشغال مشهد (روز سوم) | ۷۲٪ | ۱۴۰۳ | معاون گردشگری خراسان رضوی، مهر | ✅ | اشغال لحظه‌ای |
اشغال مشهد (میانگین بازه) | ۳۷٪ | ۱۴۰۳ | همان بازه، مهر | ✅ | با ۷۲٪ هماهنگ نیست؛ تعریف متفاوت |
بوم‌گردی مشهد | ۳۰٪ و ۸٪ | ۱۴۰۳ | میراث و انجمن | ✅ و ⚠️ | دو لحظه‌ی مختلف |
اقامت و اشغال گیلان | ۱٫۸ میلیون نفرشب، ۴۸٫۳۹٪ | ۱۴۰۴ | مدیرکل میراث گیلان، مهر | ✅ | تخت ثابت زیر نظر میراث |
اقامت گیلان | ۱٫۲۵ میلیون نفرشب | ۱۴۰۵ | مدیرکل میراث گیلان، مهر | ✅ | داده‌ی اپراتور؛ با ۱۴۰۴ هم‌روش نیست |
مازندران | ۱۷ میلیون مسافر شب | ۱۴۰۵ | استاندار، مهر | ✅ | ورود و اقامت یکی گرفته شده |
تقاضای نوروز | افت ۲۵٪ (جنوب ۳۶٪) | ۱۴۰۵ | جاباما، دیجیاتو | ⚠️ | فقط پلتفرم |
قیمت اقامتگاه | ۲٫۵ ← ۳٫۴ میلیون تومان (+۳۵٫۷٪) | ۱۴۰۳ ← ۱۴۰۴ | علی‌بابا | ⚠️ | میانگین سفارش، نه نرخ شبانه |
نرخ شبانه‌ی غیرهتلی | رامسر ۴؛ تهران ۲٫۷؛ مشهد ۲٫۱ میلیون تومان | ۱۴۰۴ | علی‌بابا، کوجارو | ⚠️ | فقط نیمه‌ی اول سال |
بوم‌گردی یزد | بیش از ۱۶۰ | ۱۴۰۲ | وزارت میراث، دنیای اقتصاد | ✅ | تازه نیست |
رشد بوم‌گردی ملی | ۴٫۵ برابر | ۱۳۸۱–۱۴۰۱ | مرکز آمار به نقل پژوهش | ℹ️ | عدد مطلق نیست |
آنچه نمی‌دانیم
اشغال اقامتگاه غیررسمی و ویلا در هیچ منطقه‌ای در منبع رسمی نیست؛ مسئولان محمودآباد هم گفتند نظارت دشوار است.
نرخ اشغال قابل‌مقایسه بین مناطق: تخت، نفرشب و ورود مسافر با هم یکی نیستند.
گلستان، گیلان (به‌جز دو سال)، قشم، کیش و کویر: آمار اقامتگاه و اشغال در منبع خوانده‌شده نیست.
آمار نوروز ۱۴۰۴ برای کیش، شیراز و یزد و مقررات محلی مناطق آزاد پیدا نشد.
اثر مستقیم قطعی برق و کم‌آبی بر اقامتگاه‌ها را هیچ منبعی کمی نکرده است.
قیمت واقعی: قیمت علی‌بابا و جاباما با هم فرق تعریف دارند و نباید بدون تعدیل تورم مقایسه شوند.
چه کنیم؛ نتیجه‌ی عملی
پیش از انتخاب منطقه بپرسید تقاضای شما قله‌ای است (شمال) یا پایدار (مشهد، شهرهای فرهنگی).
برای هر عدد منطقه‌ای که می‌شنوید، سه سؤال بپرسید: چه واحدی (نفرشب، مسافر، تخت)؟ کدام سال؟ چه کسی گفته؟
ارزش اقامتگاه را بر پایه‌ی داده‌ی خودتان ارزیابی کنید: اشغال و درآمد واحدهای خودتان از هر آمار منطقه‌ای قابل‌اعتمادتر است.
وضعیت مجوز را مستقیماً از اداره‌ی میراث همان شهر بپرسید؛ نمونه‌ی مازندران نشان می‌دهد نسبت واحد بدون مجوز بالاست.
اگر چند واحد در چند منطقه دارید، تقویم و ثبت درآمد هر واحد را جدا نگه دارید تا بتوانید منطقه‌ها را با داده‌ی خودتان مقایسه کنید. مبانی در اجاره کوتاه‌مدت چیست و کانال‌ها در پلتفرم‌های رزرو آنلاین آمده است.
سؤال‌های پرتکرار
کدام منطقه بیشترین اشغال را دارد؟
منبع رسمی مقایسه‌پذیری نیست. اشغال ۹۰ تا ۱۰۰٪ برای واحدهای رسمی مازندران در نوروز ۱۴۰۲ و ۷۲٪ برای مشهد در روز سوم فروردین ۱۴۰۳ گزارش شده، اما بازه، تعریف و واحد فرق دارد.
آیا اجاره ویلا در شمال همیشه گران است؟
نرخ‌های ۲۰ میلیون تومان در شب ادعای فروشندگان در نوروز ۱۴۰۲ بود، نه میانگین. میانگین غیرهتلی رامسر در نیمه‌ی اول ۱۴۰۴ حدود ۴ میلیون تومان در شب گزارش شده است.
چرا بوم‌گردی مشهد اشغال کم دارد؟
دلیل مستند پیدا نشد. فقط می‌دانیم که در روز سوم فروردین ۱۴۰۳ بوم‌گردی مشهد ۳۰٪ و زائرسراها ۹۷٪ پر بودند.
آیا کیش ارزان‌تر از مشهد است؟
در هتل، بله: ۱٫۲ میلیون در برابر ۱٫۸ میلیون تومان برای هر نفر در شب (علی‌بابا، نیمه‌ی اول ۱۴۰۴). مقایسه‌ی اقامتگاه غیرهتلی کیش را در داده نداشتیم.
آیا آمار کویر و بوم‌گردی‌های دورافتاده قابل‌اعتماد است؟
آماری در این زمینه که خوانده باشیم نبود؛ فقط رشد ملی ۴٫۵ برابری بوم‌گردی از ۱۳۸۱ تا ۱۴۰۱.
منابع
همه‌ی صفحات زیر خوانده شده‌اند. اعتبار هر منبع در متن مشخص شده است.
دیجیاتو، افت تقاضای رزرو نوروزی از گزارش جاباما (اسفند ۱۴۰۴)
مهر، مازندران نوروز ۱۴۰۵ (۳ و ۵ فروردین) — mehrnews.com و mehrnews.com
انسانی، تحلیل توسعه‌ی بوم‌گردی در ایران (مرکز آمار ۱۳۸۱ تا ۱۴۰۱)
نظرها