قوانین اجاره کوتاه‌مدت در ایران؛ مجوز، ثبت مسافر و مالیات

تا ۲۳ مهر ۱۴۰۵ (۱۵ اکتبر ۲۰۲۶) یک مورد را می‌شود با متن رسمی نشان داد: در آیین‌نامه‌ی تأسیسات گردشگری (مصوب هیئت وزیران، ۴ شهریور ۱۳۹۴) «خانه مسافر» جزو تأسیسات گردشگری است و مجوز آن را فقط سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری می‌دهد. اینکه صاحب یک آپارتمان یا ویلای شخصی که بدون این مجوز روزانه اجاره می‌دهد دقیقاً با چه ماده‌ی قانونی و چه جریمه‌ای روبه‌رو است، در منابعی که پیدا کردم تأیید نشد؛ آنچه هست اظهارنظرهای مقام‌هاست، نه متن قانون.

این مقاله اطلاعات عمومی است، توصیه‌ی حقوقی نیست و فقط چیزی را «تأییدشده» می‌نامد که متن یا گزارش رسمی‌اش را خوانده باشم. مقررات و دستورالعمل‌ها تغییر می‌کنند؛ پیش از تصمیم، از مرجع نام‌برده بپرسید و پاسخ را مکتوب بگیرید. درباره‌ی بیعانه، قرارداد و ثبت مهمان، نسخه‌ی عملیاتی در نمونه قرارداد اجاره کوتاه‌مدت و ثبت مهمان و کارت مهمان آمده و اینجا تکرار نمی‌شود.

خلاصه: تأییدشده، ناروشن و مرجع پاسخ‌گو

مرجع پاسخ‌گو برای هر ردیف در بخش «پنج سؤال برای پنج مرجع» (پایین) آمده است.

تصویر کلی این مدل کسب‌وکار در اجاره کوتاه‌مدت اقامتگاه چیست؟ آمده؛ این مقاله فقط بعد حقوقی را باز می‌کند.

مجوز: خانه مسافر در آیین‌نامه‌ی تأسیسات گردشگری

متن «آیین‌نامه‌ی ایجاد، اصلاح، تکمیل، درجه‌بندی و نرخ‌گذاری تأسیسات گردشگری و نظارت بر فعالیت آنها» را از پایگاه solh.ir خواندم (با نسخه‌ی دیگری هم تطبیق دادم). نکته‌های مفید برای میزبان:

• تصویب: هیئت وزیران، ۴ شهریور ۱۳۹۴، به پیشنهاد سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری.

• جایگاه خانه مسافر: تعریف جدا ندارد؛ در ماده‌ی ۱ (بند ج-۲) کنار هتل‌آپارتمان و زایرسرا زیر عنوان «مراکز اقامتی خودپذیرایی» آمده است. تعریف و ضوابط هر نوع را سازمان در دستورالعمل جدا تعیین می‌کند و آن دستورالعمل‌ها را من ندیدم.

• انحصار مجوز: صدور مجوز و تشخیص ایجاد تأسیسات گردشگری «منحصراً» با سازمان است (ماده‌ی ۳).

• زمان‌بندی: پروانه‌ی بهره‌برداری موقت شش‌ماهه است و پروانه‌ی بهره‌برداری سه سال اعتبار دارد (ماده‌ی ۶ و تبصره‌ی ۲).

• واحد بسته: اگر واحد بدون مجوز یا عذر موجه سه ماه تعطیل بماند، پروانه لغو می‌شود (ماده‌ی ۲۰).

• فعالیت غیرمجاز: بنا به ماده‌ی ۲۳، نیروی انتظامی به درخواست سازمان موظف است از ادامه‌ی فعالیت تأسیسات غیرمجاز جلوگیری کند و پلمپ هم در تبصره‌ی آن پیش‌بینی شده است. جریمه‌ی مالی مشخص برای فعالیت بدون مجوز در متن نیامده؛ ضمانت‌اجراهای ماده‌ی ۱۷ (تذکر، اخطار، کاهش درجه، تعلیق و لغو پروانه) مربوط به واحد دارای پروانه است.

روش صدور مجوز بارها عوض شده است

بر اساس گزارش YJC (۲۶ فروردین ۱۴۰۳)، صدور مجوز خانه مسافر در سال ۱۴۰۱ در شورای مقررات‌زدایی «ثبت‌محور» شد؛ سپس با تصویب هیئت دولت در ۲۵ فروردین ۱۴۰۳ دوباره «تأییدمحور» شد. معاون نظارت و ارزیابی خدمات گردشگری در همان گزارش، مشکلات دوره‌ی ثبت‌محور را چنین شمرده است: بی‌اطمینانی از شرایط ایمنی و بهداشت، نبود ثبت اطلاعات مسافر، نبود نظارت بر لیست نرخ و دشواری مقابله با گران‌فروشی (YJC). همان گزارش خانه مسافر را «واحد مسکونی مستقل با مالکیت خصوصی» توصیف می‌کند که پس از گرفتن پروانه‌ی بهره‌برداری می‌تواند گردشگر بپذیرد؛ قاعده‌ی خاصی درباره‌ی آپارتمان ندارد.

نتیجه‌ی عملی: هر جزوه‌ی قدیمی که از «ثبت ساده در سامانه» می‌گوید ممکن است منسوخ باشد. فرایند و مدارک فعلی را از اداره‌ی کل میراث فرهنگی استان بپرسید. تازه‌ترین خبر که پیدا کردم، گزارش مهر (۳۰ مرداد ۱۴۰۵) است: مدیرکل میراث فرهنگی استان ایلام به خانه‌مسافرها و سوئیت‌های بدون مجوز آن استان یک ماه مهلت داده تا در سامانه‌ی مربوط ثبت و روند مجوز را آغاز کنند و پس از آن «برخورد قانونی» خواهد شد (مهر). این خبر فقط درباره‌ی یک استان است و مدارک و هزینه را نمی‌گوید.

اجاره‌ی روزانه‌ی واحد مسکونی بدون مجوز: چه چیزی تأیید شد؟

در ۱۳ آبان ۱۴۰۴ رئیس پلیس نظارت بر اماکن عمومی فراجا در گفت‌وگو با YJC درباره‌ی ممنوعیت اجاره‌ی ساعتی و یک‌روزه‌ی واحدهای مسکونی گفته است: به مشاوران املاک سراسر کشور اخطار داده‌اند، بیشتر این اجاره‌ها از درگاه‌های اینترنتی بدون مجوز انجام می‌شود، آن‌ها شناسایی و مسدود می‌شوند و پلیس فتا با قوه‌ی قضاییه همکاری می‌کند (YJC). همان مقام متولی اصلی نظارت بر بوم‌گردی‌ها، هتل‌ها و واحدهای مسافری را وزارت میراث فرهنگی دانسته و از خانواده‌ها خواسته پیش از رزرو از مجوزداشتن اقامتگاه مطمئن شوند.

چیزهایی که این گزارش نمی‌گوید و من هم جای دیگر تأیید نکردم:

• ماده‌ی قانونی یا آیین‌نامه‌ای که اجاره‌ی چندروزه‌ی یک واحد را به‌طور مشخص ممنوع کند؛

• جریمه یا مجازات مشخص برای میزبان (گزارش فقط «برخورد قانونی» می‌گوید)؛

• وضعیت اجاره‌ی چندشبه یا ماهانه (گزارش درباره‌ی ساعتی و یک‌روزه است).

برداشت محتاطانه: پلیس اماکن و وزارت میراث فرهنگی هر دو بر مجوزداشتن اقامتگاه‌های گردشگری تأکید می‌کنند و فعالیت بدون مجوز ریسک برخورد و مسدودشدن آگهی دارد؛ اما «چه کاری دقیقاً جرم است» را از این منابع نمی‌توان گفت. این مرز را فقط خود مرجع یا وکیل می‌تواند روشن کند.

ثبت مسافر: دو چیز متفاوت

۱. گزارش روزانه به سازمان میراث فرهنگی. ماده‌ی ۲۲ آیین‌نامه مدیر واحد اقامتی را موظف می‌کند گزارش روزانه‌ی ورود و خروج مهمانان و آمار مورد نیاز سازمان را طبق دستورالعمل‌های سازمان تهیه و ارائه کند، و امتناع از ارائه در تبصره‌ی همان ماده با ماده‌ی ۱۷ (اقدام‌های انضباطی) قابل پیگیری است. این برای واحد دارای پروانه است.

۲. ثبت آنلاین مشخصات مسافر نزد پلیس. رئیس پلیس نظارت بر اماکن عمومی مازندران (گفت‌وگو با مازنداصناف، ۱۸ خرداد ۱۴۰۵) اعلام کرده مدیران همه‌ی واحدهای اقامتی استان، شامل هتل، متل، مهمانپذیر، مسافرخانه و بوم‌گردی، باید نام و نام خانوادگی، شماره‌ی شناسنامه یا کارت ملی، کد پستی و تاریخ اقامت مهمان را لحظه‌ای در «سامانه‌ی جامع مراکز اقامتی» ثبت کنند. مبنای ذکرشده «ماده‌ی ۱۷ آیین‌نامه‌ی اجرایی اماکن عمومی» است و گفته شده نظارت مستمر خواهد بود (مازنداصناف). در این گزارش «خانه مسافر» و اجاره‌ی شخصی نام برده نشده است.

تأییدنشده: تکلیف ثبت برای میزبان مجوزنداری که یک آپارتمان یا ویلا را اجاره می‌دهد، تکلیف ثبت مهمان خارجی، و اینکه این سامانه برای میزبان خانه مسافر در همه‌ی استان‌ها همین است یا نه. توجه کنید شاه‌کلید اتصالی به این سامانه‌ها ندارد؛ ثبت رسمی را باید در خودشان انجام دهید.

نرخ و صورت‌حساب برای واحد دارای مجوز

اگر واحدتان پروانه دارد، آیین‌نامه برای قیمت هم قاعده دارد: بهره‌بردار نرخ را پیشنهاد می‌دهد، پس از تأیید تشکل صنفی و مدیرکل استان به او ابلاغ می‌شود و برای تأسیساتی که استاندارد مصوب ندارند، نرخ با درنظرگرفتن نرخ تورم سالانه‌ی بانک مرکزی تعیین می‌شود (ماده‌ی ۱۲). فهرست نرخ‌ها باید در معرض دید مسافر نصب شود و صورت‌حساب‌ها به فارسی و یک زبان خارجی صادر شود (ماده‌ی ۲۱). گران‌فروشی و کم‌فروشی مشمول اقدام‌های ماده‌ی ۱۷ است. اینکه این ماده‌ها در عمل برای هر نوع خانه مسافر دقیقاً چگونه اجرا می‌شود (نرخ‌نامه‌ی مصوب استان) را اداره‌ی کل استان بگوید؛ برای قیمت‌گذاری عملی، عوامل مؤثر بر نرخ‌گذاری را ببینید.

مالیات: آنچه دیدم و آنچه ندیدم

متن ماده‌ی ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم می‌گوید مالیات درآمد اجاره‌ی ملک بر کل اجاره‌بهای نقدی و غیرنقدی پس از کسر ۲۵٪ بابت هزینه‌ها، استهلاک و تعهدات مالک محاسبه می‌شود، و اگر موجر مالک نباشد (اجاره‌ی مجدد) درآمد مشمول مالیات، مابه‌التفاوت اجاره‌ی دریافتی و پرداختی است؛ بندهایی (الف تا د) هم در ۱۰ اردیبهشت ۱۴۰۳ به آن الحاق شده است (متن ماده‌ی ۵۳).

آنچه تأیید نکردم و عدد نمی‌دهم:

• اینکه درآمد اقامت چندشبه (با خدمات، نظافت و ملحفه) مالیاتش به‌عنوان «اجاره‌ی ملک» حساب می‌شود یا درآمد فعالیت اقتصادی، و حکم واحد دارای پروانه چیست؛

• نرخ‌ها، سقف معافیت و تخفیف‌های سال جاری؛ منابع دیگری که دیدم در نرخ و سقف با هم اختلاف داشتند و جدول رسمی را پیدا نکردم؛

• مالیات بر ارزش افزوده و عوارض شهرداری برای این فعالیت.

این‌ها را از اداره‌ی امور مالیاتی محل یا حسابدار رسمی بپرسید و در بودجه، مبلغش را به‌عنوان تعهد جدا ببینید (بودجه‌ی ماهانه و جریان نقدی). برای محاسبه‌ی سود هم سود واقعی اقامتگاه را ببینید.

قانون موجر و مستأجر و قراردادها

نظریه‌ی مشورتی اداره‌ی کل حقوقی قوه‌ی قضاییه (شماره‌ی ۷/۱۴۰۳/۸۰۲، ۷ اردیبهشت ۱۴۰۴) درباره‌ی ملکی که با پروانه‌ی سازمان میراث فرهنگی به‌عنوان خانه مسافر اداره می‌شود، می‌گوید این واحد از شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ خارج است و مستأجر آن حق کسب یا پیشه ندارد؛ استدلال این است که مقررات خانه مسافر در آیین‌نامه‌ی ۱۳۹۴ و پس از قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶ وضع شده (نظریه‌ی مشورتی). نظریه‌ی مشورتی راهنمای حقوقی است، نه رأی قضایی لازم‌الاتباع، و درباره‌ی واحد دارای پروانه است.

برای اجاره‌ی چندشبه‌ی واحد مسکونی بدون پروانه، منبع رسمی که بگوید کدام قانون حاکم است پیدا نکردم. عملاً قرارداد کتبی با شرایط روشن (مدت، مبلغ، ودیعه، ظرفیت، قوانین، مسئولیت خسارت) بهترین ابزار شماست؛ مبانی آن در نمونه قرارداد و بیعانه، پیش‌پرداخت و ودیعه آمده است.

ساختمان و مالکان مجتمع

متن قانون تملک آپارتمان‌ها (مصوب ۱۳۴۳؛ مواد الحاقی ۱۳۷۶) را از اختبار خواندم. موادی که مرور کردم (از جمله ماده‌ی ۹ درباره‌ی تغییر نما و در و سردر، و ۱۴ و ۱۵) درباره‌ی اجاره‌ی کوتاه‌مدت یا مجاز بودن اقامت گردشگر نیست و ماده‌ای که صراحتاً آن را ممنوع یا مجاز کند در این متن ندیدم. این به معنای «مجاز است» نیست: مقررات داخلی ساختمان، توافق مالکان، کاربری ثبت‌شده در پروانه‌ی ساختمان و سند، و ضوابط شهرداری می‌تواند فرق کند و من آن‌ها را بررسی نکردم. در عمل، پیش از اجاره‌ی کوتاه‌مدت در مجتمع با هیئت‌مدیره یا مدیر ساختمان و مالکان صحبت و موافقت را مکتوب کنید؛ شکایت همسایه‌ها از رفت‌وآمد، مهم‌ترین ریسک عملی است (سروصدا و تخلف از قوانین).

بیمه

متن آیین‌نامه‌ی ۱۳۹۴ درباره‌ی بیمه‌ی تأسیسات گردشگری یا مسافران چیزی نمی‌گوید، و منبع رسمی دیگری که الزام بیمه‌ی ویژه برای اقامتگاه کوتاه‌مدت را تأیید کند ندیدم. این‌که بیمه‌ی منزل مسکونی هنگام اجاره‌ی روزانه معتبر می‌ماند یا نه را باید از بیمه‌گر کتباً پرسید؛ جزئیاتش در ایمنی و بیمه‌ی اقامتگاه آمده است.

پنج سؤال برای پنج مرجع

از هر مرجع پاسخ را مکتوب (پیامک رسمی، نامه یا ایمیل) بگیرید و با تاریخ نگه دارید.

آنچه نتوانستم تأیید کنم

• متن دستورالعمل‌های فعلی سازمان میراث فرهنگی درباره‌ی شرایط ملک، مدارک و هزینه‌ی مجوز خانه مسافر؛

• ماده‌ی قانونی و جریمه‌ی مشخص برای اجاره‌ی بدون مجوز؛

• الزام ثبت مهمان برای میزبان بدون مجوز و برای مهمان خارجی؛

• مالیات (نوع درآمد، نرخ، معافیت، ارزش افزوده)؛

• وضعیت قراردادهای چندشبه در قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶؛

• الزام بیمه و ضوابط ایمنی ساختمان برای اجاره‌ی کوتاه‌مدت؛

• مقررات هر شهر و استان (اظهارهای مازندران و ایلام را نباید به کل کشور تعمیم داد).

سؤال‌های پرتکرار

برای اجاره‌ی روزانه‌ی آپارتمان شخصی مجوز لازم است؟

به آنچه خواندم، مجوز خانه مسافر از سازمان میراث فرهنگی مسیر رسمی شناخته‌شده‌ی این کار است و پلیس اماکن (آبان ۱۴۰۴) اجاره‌ی ساعتی و یک‌روزه‌ی بدون مجوز را ممنوع اعلام کرده است. متن قانونی و جریمه‌ی مشخص را ندیدم؛ از اداره‌ی کل میراث فرهنگی استان بپرسید.

آیا خانه مسافر آپارتمان هم می‌شود؟

گزارش‌های رسمی خانه مسافر را «واحد مسکونی مستقل با مالکیت خصوصی» توصیف می‌کنند، اما قاعده‌ی مخصوص آپارتمان را در منابع نخواندم. در مجتمع، مقررات و موافقت ساختمان هم جداگانه مطرح است.

مجوز خانه مسافر چقدر معتبر است؟

بنا بر آیین‌نامه، پروانه‌ی بهره‌برداری موقت شش‌ماهه و پروانه‌ی بهره‌برداری سه‌ساله است. دستورالعمل‌های بعدی ممکن است جزئیات را تغییر داده باشند.

شاه‌کلید ثبت رسمی مسافر را انجام می‌دهد؟

نه. شاه‌کلید به سامانه‌های پلیس یا میراث فرهنگی وصل نیست؛ جای نگه‌داری منظم رزرو، مهمان و حساب‌وکتاب شماست.

مطالب مرتبط

• اجاره کوتاه‌مدت چیست؟ درآمد و تفاوت با سالانه — اجاره کوتاه‌مدت یعنی اجاره‌ی شبانه تا چند هفته با خدمات و مدیریت روزانه. تعریف، مدل‌ها، مقایسه‌ی درآمد با اجاره…

• روندهای بازار اجاره کوتاه‌مدت — شش روند بازار اجاره کوتاه‌مدت را با داده‌ی AirDNA، پژوهش‌های منتشرشده و گزارش‌های جاباما بررسی کرده‌ایم؛ برای هر روند…

• اجاره کوتاه‌مدت در مجتمع؛ همسایه و ساختمان — اصطکاک اجاره‌ی کوتاه‌مدت در آپارتمان از رفت‌وآمد، سروصدا و پارکینگ می‌آید. چه چیزی در قانون تملک آپارتمان‌ها تأیید شد…

منابع

• آیین‌نامه ایجاد، اصلاح، تکمیل، درجه‌بندی و نرخ‌گذاری تأسیسات گردشگری و نظارت بر فعالیت آنها — مصوب هیئت وزیران ۱۳۹۴/۰۶/۰۴

• صدور مجوز خانه مسافرها تأییدمحور شد — YJC، ۲۶ فروردین ۱۴۰۳

• ممنوعیت اجاره خانه‌های ساعتی؛ درگاه‌های اینترنتی فاقد مجوز مسدود می‌شود — YJC، ۱۳ آبان ۱۴۰۴

• مهلت یک‌ماهه برای ساماندهی خانه‌مسافرها و سوئیت‌های غیرمجاز ایلام — مهر، ۳۰ مرداد ۱۴۰۵

• ثبت آنلاین مشخصات مسافران در مراکز اقامتی مازندران — مازنداصناف، ۱۸ خرداد ۱۴۰۵

• نظریه‌ی مشورتی ۷/۱۴۰۳/۸۰۲ — اداره‌ی کل حقوقی قوه‌ی قضاییه، ۱۴۰۴/۰۲/۰۷

• ماده‌ی ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم

• قانون تملک آپارتمان‌ها (۱۳۴۳)