عرضه‌ی اقامتگاه در ایران؛ هتل، خانه‌مسافر، ویلا و بازار غیررسمی

آمار رسمی ایران برای «اماکن اقامتی» به یک جمله می‌رسد: تعداد مراکز اقامتی ثبت‌شده در آمارهای وزارت میراث‌فرهنگی از ۳٬۲۳۵ واحد در ۱۳۹۶ به ۱۲٬۵۰۸ واحد در ۱۴۰۲ رسیده، ولی ظرفیت تخت‌ها فقط حدود ۵۲٪ بیشتر شده (۲۴۵٬۷۱۸ به ۳۷۳٬۹۶۵)؛ یعنی رشد بیشتر از جنس واحدهای کوچک است، نه هتل‌های بزرگ. در همان سال‌ها، برآوردهای پلتفرم‌ها و مجلس از کل بازار (رسمی و غیررسمی) به ۱۰۰ تا ۳۰۰ هزار «واحد» می‌رسد. فاصله‌ی ده‌ها برابری بین این دو دسته عدد، همان چیزی است که این مقاله باید توضیح بدهد، نه پنهان کند.

این مقاله یکی از زیرمقاله‌های بازار اجاره اقامتگاه کوتاه‌مدت در ایران است و فقط به ساختار عرضه می‌پردازد: چه نوع اقامتگاهی، چند تا، کجا، چه کسانی مالکش‌اند و چطور مجوز می‌گیرد. تعریف اجاره‌ی کوتاه‌مدت در اجاره کوتاه‌مدت اقامتگاه چیست؟ و جزئیات مجوز و مقررات در مقررات اجاره کوتاه‌مدت در ایران آمده و اینجا تکرار نمی‌شود. تقاضا، قیمت و اشغال موضوع زیرمقاله‌های دیگر این خوشه است: سهم پلتفرم‌ها و قیمت و اشغال.

نحوه‌ی خواندن اعتبار: ✅ رسمی/دولتی (یا نقل مستقیم مقام دولتی)، ⚠️ گزارش خودِ پلتفرم/شرکت (احتمال جهت‌داری)، ℹ️ خبر یا تحلیل رسانه‌ای. «محاسبه‌ی نویسنده» یعنی عددی که خودم از ورودی‌های منبع‌دار حساب کرده‌ام و آمار رسمی نیست. تاریخ نگارش: ۲۴ مهر ۱۴۰۵؛ هر جا آخرین داده‌ی موجود قدیمی‌تر بود، سالش را نوشته‌ام.

خلاصه‌ی مدیریتی: ده یافته‌ی کلیدی

1. ۳٬۲۳۵ به ۱۲٬۵۰۸ مرکز اقامتی (۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲). رشد حدود ۲۵٪ در سال (محاسبه‌ی نویسنده). منبع: آمار مرکز آمار به نقل از تابناک، ۸ دی ۱۴۰۳. ℹ️ (گزارش ثانویه از داده‌ی رسمی)

2. ظرفیت در همین بازه: ۹۲٬۴۰۲ به ۱۵۰٬۴۹۱ اتاق و ۲۴۵٬۷۱۸ به ۳۷۳٬۹۶۵ تخت. میانگین تخت در هر مرکز از حدود ۷۶ به حدود ۳۰ رسیده (محاسبه‌ی نویسنده). ℹ️

3. هتل‌ها تقریباً راکد مانده‌اند. آخرین جدول رسمی که کامل دیدم (تیر ۱۳۹۴) ۱٬۰۳۸ هتل از ۳٬۳۵۸ مرکز را نشان می‌دهد؛ گزارش‌های بعدی هم از «بیش از هزار هتل» می‌گویند که حدود ۳٪ آن‌ها چهار و پنج‌ستاره‌اند (تاریخ آن گزارش نامشخص). ✅ برای ۱۳۹۴، ℹ️ برای بقیه

4. خانه‌مسافر: وزارت میراث‌فرهنگی فقط ۶٬۴۸۴ واحد دارای مجوز را «به رسمیت می‌شناسد» (به نقل از کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس، مرداد ۱۴۰۳)، در برابر برآورد ۳۰۰ هزار خانه‌مسافر فعال در گزارش مرکز پژوهش‌ها (۱۳۹۷). ℹ️ نقل از ✅

5. بخش غیررسمی بر پایه‌ی همین دو برآورد و نیز مقایسه‌ی آمار رسمی با شمار واحدهای برآوردی پلتفرم‌ها، از حدود ۸۷٪ تا ۹۳٪ بازار خانه‌مسافر/اقامتگاه کوچک می‌شود. این بازه برآورد است نه آمار (بخش «سهم غیررسمی»).

6. بوم‌گردی: ۱٬۴۶۷ واحد دارای پروانه (دی ۱۳۹۷، معاون گردشگری وقت سازمان). آمار ملی تازه‌تر و قابل‌استناد پیدا نکردم؛ پژوهش دانشگاهی با داده‌ی مرکز آمار رشد بیش از ۴٫۵ برابری را برای ۱۳۸۱ تا ۱۴۰۱ گزارش می‌کند. ✅ برای ۱۳۹۷

7. توزیع جغرافیایی بسیار نامتوازن است: در ۱۳۹۴ سهم خراسان رضوی ۳۰٫۶٪ از کل مراکز اقامتی بود (۱٬۰۲۷ از ۳٬۳۵۸)؛ در پلتفرم جاباما در ۱۴۰۱ مازندران و گیلان با هم حدود ۴۳٪ آگهی‌های فعال (حداکثر) را داشتند. ✅ و ⚠️

8. سرمایه‌گذاری جدید: مرکز سرمایه‌گذاری وزارت (خرداد ۱۴۰۵) از ۳٬۰۱۷ طرح گردشگری در حال اجرا و ۵۶۱ هتل در حال ساخت خبر داده؛ معاون گردشگری وزیر از بهره‌برداری ۳٬۶۹۲ مکان اقامتی در دو سال تا مرداد ۱۴۰۵. ✅ (نقل مقام)

9. ساختار مالکیت: گزارش جاباما برای ۱۴۰۱ میانگین حدود ۲ واحد برای هر میزبان را نشان می‌دهد، با بیشینه‌ی ۶۳ واحد برای یک میزبان در ۱۴۰۱ و ۱۳۷ واحد در ۱۴۰۲. اکثریت میزبان‌ها مالک تکی‌اند؛ مدیریت حرفه‌ای اقلیتی قابل‌مشاهده ولی بی‌آمار رسمی است. ⚠️

10. مجوز مانع اصلی ورود است، نه فقط هزینه‌اش: میانگین رسیدن به پروانه‌ی بهره‌برداری موقت ۵۹٫۵ روز کاری گزارش شده (هدف قانونی ۳ روز) و فقط حدود ۱۷٪ طرح‌های دارای موافقت اصولی در ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲ به پروانه‌ی تأسیس رسیده‌اند. ✅ (گزارش نظارتی مجلس به نقل روزنامه‌ی تعادل)

اقامتگاه رسمی کدام است؟ دسته‌بندی‌های آماری

آمار وزارت میراث‌فرهنگی، گردشگری و صنایع‌دستی مراکز اقامتی را در این دسته‌ها می‌آورد: هتل، هتل‌آپارتمان، مهمانپذیر، متل، پانسیون، بوم‌گردی، اقامتگاه سنتی، مجتمع گردشگری و خانه‌مسافر (فهرست از توضیح مجموعه‌داده‌ی «تعداد اماکن اقامتی به تفکیک استان» در ایران‌استاتیس، بر پایه‌ی سالنامه‌ی آماری وزارت، ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲). برای مجوز، «خانه‌مسافر» در آیین‌نامه‌ی تأسیسات گردشگری زیر «مراکز اقامتی خودپذیرایی» کنار هتل‌آپارتمان و زایرسراست (جزئیاتش در مقاله‌ی مقررات).

یک نکته‌ی کلیدی برای خواندن همه‌ی آمارهای این مقاله: «مرکز اقامتی» با «واحد اجاره» یکی نیست. یک هتل ۲۰۰ اتاقی در آمار رسمی یک مرکز است، در پلتفرم‌ها هر ویلا یا سوئیت یک «اقامتگاه» حساب می‌شود. پس مقایسه‌ی مستقیم ۱۲٬۵۰۸ با ۱۰۰ هزار فقط یک سقف و کفِ تقریبی می‌دهد، نه نسبت دقیق.

هتل و هتل‌آپارتمان و مهمانپذیر: چه می‌دانیم و چه نمی‌دانیم

جدول زیر آخرین تفکیک نوعی است که متن کاملش را دیدم. قدیمی است (۱۳۹۴)، ولی تنها جدول استانی-نوعی‌ای است که به‌صورت عمومی و کامل در دسترس بود. نسخه‌ی ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ در ایران‌استاتیس هست ولی پشت اشتراک پولی است و مقدارهایش را ندیدم.

منبع: «جدول هتل‌های کشور» (دنیای سفر) به نقل از اداره‌ی کل نظارت و ارزیابی خدمات گردشگری، داده‌ی تیر ۱۳۹۴. ✅ (داده‌ی رسمی، بازنشر رسانه‌ای)

چند نکته درباره‌ی هتل‌ها:

• تعداد هتل‌ها طی سال‌ها تقریباً ثابت گزارش شده. یک مصاحبه‌ی منتشرشده در دنیای سفر (بدون سال روی صفحه) می‌گوید ایران «بیش از هزار هتل» دارد که فقط ۳٪ آن‌ها چهار و پنج‌ستاره‌اند. با ۱٬۰۳۸ هتل در ۱۳۹۴ سازگار است، ولی چون سال آن گفت‌وگو مشخص نیست، آن را شاهد رکود حساب نمی‌کنم. ℹ️

• هتل پنج‌ستاره: وزیر میراث‌فرهنگی در نشست شورای راهبردی وزارتخانه (گزارش رکنا، ۱۴۰۵/۰۶/۱۶) از ۶۰ هتل پنج‌ستاره‌ی فعال و ۶۵ هتل پنج‌ستاره‌ی در حال ساخت گفته است. اگر درست باشد، ظرفیت پنج‌ستاره‌ها در حال دو برابر شدن است. ✅ (نقل مقام، بدون توضیح روش شمارش)

• آمار دو منبع هتل‌داری با هم نمی‌خواند: گزارشی که فقط از خلاصه‌ی نتیجه‌ی جست‌وجو دیدم (خبر الف، تاریخ نامشخص، «فقط خلاصه‌ی جست‌وجو دیده شد») ۱٬۰۲۵ هتل با ۴۳٬۸۵۳ اتاق و ۱۰۶٬۹۹۴ تخت را به نقل از سازمان آورده و تأکید می‌کند آمار جامعه‌ی هتلداران کمی با آمار سازمان فرق دارد. من آن را در جدول کیفیت داده با اعتبار پایین می‌آورم، چون صفحه‌اش را کامل نخواندم.

• شاخص بین‌المللی (قدیمی و ضعیف): در گفت‌وگویی از «دنیای سفر» به نقل از یک کارشناس، رتبه‌ی ایران در شاخص اتاق هتل به ازای هر صد نفر ۱۱۳ از ۱۴۱ کشور گفته شده؛ نام منبع جهانی و سال شاخص در صفحه نیامده بود، پس فقط به‌عنوان نشانه‌ی کمبود نسبی آمده و عدد قابل‌استناد نیست. ℹ️ (مقایسه‌ی بین‌المللی)

در گزارش فرارو (۲۹ مرداد ۱۴۰۳) آمده کمبود هتل «شاید به ۱٬۰۰۰ هتل برسد»؛ گوینده نام برده نشده، معلوم نیست این عدد کسری است یا کل، و روش حسابش را نگفته‌اند. ℹ️ آن را نقل می‌کنم ولی در هیچ جمع‌بندی وارد نکرده‌ام.

خانه‌مسافر: بزرگ‌ترین شکاف بین آمار رسمی و بازار

در هیچ بخش دیگری از عرضه، فاصله‌ی «رسمی» و «برآوردی» این‌قدر زیاد نیست. اعداد خانه‌مسافر، همه به نقل از مصاحبه‌ی محمدامین گلزار (کارشناس گردشگری مرکز پژوهش‌های مجلس) با دنیای اقتصاد (بازنشر در اقتصادنیوز، ۲۹ مرداد ۱۴۰۳، و فرارو ۲۹ مرداد ۱۴۰۳):

تناقض‌هایی که باید دید:

• اگر ۳۰۰ هزار خانه‌مسافر و ۹۳٪ بدون مجوز درست باشد، حدود ۲۱ هزار واحد مجوز دارند (محاسبه‌ی نویسنده: ۷٪ × ۳۰۰٬۰۰۰). اما همان مصاحبه می‌گوید مجوزداران «زیر ۱۰ هزار» است و وزارت فقط ۶٬۴۸۴ را به رسمیت می‌شناسد. نسبت ۶٬۴۸۴ به ۳۰۰ هزار حدود ۲٫۲٪ است، نه ۷٪. دلیل احتمالی: دو عدد از دو سال و دو تعریف آمده‌اند (۱۳۹۷ در برابر ۱۴۰۲، خانه‌مسافرِ «پذیرای مسافر» در برابر «مجوزدار») و مرجع‌ها سامانه‌های جدا دارند. گلزار خودش به تفاوت آمار وزارت و درگاه ملی اشاره کرده است.

• سال برآورد ۳۰۰ هزار در یک متن هم ۱۳۹۷ و هم ۱۳۹۸ آمده؛ روش برآورد را در گزارش‌های ثانویه ندیدم. خود گزارش مجلس را نتوانستم بخوانم: فایل PDF موجود در سایت مرکز پژوهش‌ها (report.mrc.ir) فقط تصویر اسکن‌شده بود و متنی نداشت. بنابراین هر دو عدد «نقل از ثانویه» حساب می‌شوند.

• ۱۰۰٪ درخواست‌های ثبت‌محور صادر شد (۸٬۲۸۱ درخواست) و به گفته‌ی گلزار تقریباً دوسوم مجوزهای خانه‌مسافر در حدود نه ماه پس از ثبت‌محورشدن (۱۹ آذر ۱۴۰۱) اضافه شد. یعنی سرعت صدور مجوز در دوره‌ی ثبت‌محور بالا بود؛ در ۱۴۰۳ دوباره تأییدمحور شد (جزئیات در مقاله‌ی مقررات).

یک مورد استانی که تصویر ملموس‌تری می‌دهد: اداره‌ی کل میراث‌فرهنگی استان قم (۱ فروردین ۱۴۰۴) ۳۷۰ مرکز اقامتی را اعلام کرد: ۴۶ هتل، ۲۴ هتل‌آپارتمان، ۸۰ مهمانپذیر و ۲۲۰ خانه‌مسافر، با ۱۴٬۴۳۴ تخت. ✅ (مقام استانی). از این جدول (محاسبه‌ی نویسنده): خانه‌مسافر ۵۹٫۵٪ واحدها ولی ۳۸٫۱٪ تخت‌هاست؛ میانگین تخت: هتل حدود ۷۴، هتل‌آپارتمان حدود ۵۹، مهمانپذیر حدود ۵۱، خانه‌مسافر ۲۵. عمده‌ی واحدهای رسمی جدید هم‌اندازه‌ی یک خانه‌ی بزرگ‌اند، نه هتل.

بوم‌گردی و اقامتگاه سنتی

• ۱٬۴۶۷ اقامتگاه بوم‌گردی پروانه‌دار و هدف ۲٬۰۰۰ تا پایان دولت دوازدهم: تیموری، معاون گردشگری سازمان، ۲۲ دی ۱۳۹۷ (کجارو). ✅ (نقل مقام، قدیمی)

• رشد بلندمدت: مقاله‌ی «تحلیل تغییرات مکانی–زمانی توسعه‌ی اقامتگاه‌های بوم‌گردی در ایران» (پژوهش‌های بازاریابی گردشگری و میهمان‌نوازی، بهار و تابستان ۱۴۰۳) با داده‌ی مرکز آمار برای ۱۳۸۱ تا ۱۴۰۱ رشد بیش از ۴٫۵ برابری را گزارش می‌کند (متن فارسی چکیده «۵/۴ برابر» دارد و نسخه‌ی انگلیسی «بیش از ۴٫۵»؛ دو نسخه سازگار نیستند و عدد دقیق را نامعلوم می‌گذارم). در سه استان کاهش بوده و تراکم بیشترِ بوم‌گردی در شمال و مرکز کشور و کمترینش در نیمه‌ی غربی است. تعداد مطلق در چکیده نیامده. ✅ (پژوهش دانشگاهی با داده‌ی رسمی)

• نمونه‌ی استانی: خراسان رضوی ۱۸۳ بوم‌گردی مجوزدار فعال (بیدخوری، معاون گردشگری اداره‌ی کل، ۱۰ مهر ۱۴۰۳؛ YJC). در فروردین ۱۴۰۰ همین استان ۱۲۰ واحد فعال و ۱۵۳ موافقت اصولی در دو سال گزارش کرده بود (مکرمی و بیدخوری، تحلیل بازار). یعنی در سه و نیم سال حدود ۵۳٪ رشد در یک استان (محاسبه‌ی نویسنده؛ از ۱۲۰ به ۱۸۳). ✅

• ظرفیت و اشغال در بحران: مدیرکل توسعه‌ی گردشگری داخلی، فاطمی، در ۹ اردیبهشت ۱۴۰۵ از اسکان ۴ میلیون نفر در بوم‌گردی‌ها در دوران جنگ، ضریب اشغال متوسط ۶۰٪ (شامل اقامت‌های رایگان برای آشنایان مدیران) و تعرفه‌ی حداقل حدود یک میلیون تومان در شب گفت. تعداد کل بوم‌گردی‌ها و ظرفیت در همان خبر نیامده. ✅ (نقل مقام؛ تعریف «ضریب اشغال» شفاف نیست)

برای تعداد کل بوم‌گردی‌های ۱۴۰۴ یا ۱۴۰۵ منبع رسمی قابل‌استنادی پیدا نکردم. وب‌سایت‌های خدماتی فهرست دارند، ولی تاریخ و معیار «پروانه‌دار» را نمی‌گویند و آن‌ها را به‌عنوان آمار نیاورده‌ام.

رشد: چه چیزی چند برابر شده است؟

منبع: مرکز آمار ایران به نقل از تابناک، ۸ دی ۱۴۰۳. ℹ️ (ثانویه). فرمول رشد سالانه: (مقدار پایان ÷ مقدار شروع)^(۱÷۶) − ۱.

سه نتیجه‌ی تحلیلی که از همین اعداد درمی‌آید (محاسبه‌ی نویسنده):

• در شش سال ۹٬۲۷۳ مرکز تازه، ۵۸٬۰۸۹ اتاق و ۱۲۸٬۲۴۷ تخت اضافه شده؛ یعنی هر مرکز اضافه‌شده به‌طور میانگین حدود ۶ اتاق و ۱۴ تخت دارد. اگر این میانگین برای مراکز جدید درست باشد، بخش بزرگی از رشد را اقامتگاه‌های کوچک (خانه‌مسافر، بوم‌گردی، مهمانپذیر کوچک) ساخته‌اند نه هتل‌های درشت. این استنباط است، چون آمار تفکیکی ۱۳۹۶ و ۱۴۰۲ را به‌صورت کامل ندیدم و نمی‌دانم دسته‌ی خانه‌مسافر در ۱۳۹۶ در همان شمارش بود یا نه.

• رشد مراکز (۲۵٪ در سال) خیلی بیشتر از رشد «تأسیسات گردشگری» به‌طور کلی است. در گزارش نظارتی مجلس (به نقل تعادل، ۲۴ مرداد ۱۴۰۳) میانگین رشد سالانه‌ی تأسیسات ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۲ حدود ۹٫۵٪ بود (رشد سالانه ۴٫۶٪ در ۱۴۰۰، ۶٪ در ۱۴۰۱ و بیش از ۱۰٪ در ۱۴۰۲) و حدود ۶۲٪ تأسیسات ایجادشده در ۱۴۰۱ هتل یا بوم‌گردی بودند. دو عدد دو مجموعه‌ی متفاوت‌اند (اقامتی در برابر همه‌ی تأسیسات؛ از دو سال شروع) و نباید به‌هم تبدیل شوند. ✅/ℹ️

• جدیدترین عدد دولتی: معاون گردشگری وزیر (انوشیروان محسنی‌بندپی) از بهره‌برداری ۳٬۶۹۲ مکان اقامتی در فاصله‌ی مرداد ۱۴۰۳ تا مرداد ۱۴۰۵ و ۴٬۳۳۶ پروانه‌ی بهره‌برداری تأسیسات گردشگری (از آغاز دولت چهاردهم تا اواخر مرداد) گفته است (رکنا به نقل ایرنا، ۴ شهریور ۱۴۰۵). میانگین ۱٬۸۴۶ مرکز در سال (محاسبه‌ی نویسنده) از میانگین ۱٬۵۴۵ مرکز در سال دوره‌ی ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲ (۹٬۲۷۳ ÷ ۶) بالاتر است؛ ولی «مکان اقامتی بهره‌برداری‌شده» با «تفاوت دو سال آمار ثبت‌شده» یک تعریف نیست و مقایسه فقط برای مرتبه‌ی بزرگی است. ✅ (نقل مقام)

سهم غیررسمی: بازه‌ی برآوردی با ورودی‌های منبع‌دار

هیچ آمار رسمی‌ای که سهم واحدهای بدون مجوز را بشمارد پیدا نکردم؛ چنین آماری با ماهیت بخش غیررسمی در تضاد است. چیزی که هست سه جور برآورد است:

1. مجلس (۱۳۹۷): ۹۳٪ خانه‌مسافرها بدون مجوز (ℹ️/✅ برآورد، روش نامعلوم).

2. مقایسه‌ی رسمی با پلتفرم‌ها (محاسبه‌ی نویسنده): ۱۲٬۵۰۸ مرکز ثبت‌شده در ۱۴۰۲ را در برابر برآورد کل «اقامتگاه» می‌گذارم: ۱۰۰ هزار (جاباما، ۱۴۰۱)، ۱۲۷ هزار (اتاقک، ۱۴۰۰)، ۱۲۰ هزار (برآورد کل پلتفرم‌ها در خبر دیجیاتو از گزارش ۱۴۰۳ جاباما). نسبت ۱۲٬۵۰۸ به این‌ها می‌شود ۱۲٫۵٪، ۹٫۸٪ و ۱۰٫۴٪. اگر همه‌ی مراکز رسمی را هم جزو مخرج بدانیم، سهم رسمی بیشتر از حدود ۱۰ تا ۱۲٫۵٪ نیست؛ پس سهم غیررسمی «حدود ۸۷٪ تا ۹۰٪» می‌شود. این سقف است چون: (الف) هر مرکز رسمی ممکن است چندین واحد داشته باشد؛ (ب) سال‌ها یکی نیست؛ (ج) هیچ‌کدام از برآوردهای پلتفرم روش شمارش را نگفته‌اند.

3. نمونه‌های محلی قدیمی: مسئول گردشگری گیلان در ۱۳۹۴ گفته بود واحدهای استیجاری مجاز حدود ۸۵۰ است و غیرمجازها «سه تا چهار برابر» (فقط از خلاصه‌ی جست‌وجو دیده شد، منبع اصلی را باز نکردم)؛ این یعنی سهم مجاز حدود ۲۰ تا ۲۵٪ در یک استان و آن هم حدود یک دهه پیش، که با بازه‌ی ملی بالا نمی‌خواند و فقط نشان می‌دهد برآوردها از جایی به جای دیگر بسیار متفاوت‌اند. آن را در هیچ جمع‌بندی نیاورده‌ام.

نتیجه: بازه‌ی منطقی برای سهم غیررسمی «اقامتگاه‌های کوچک» اگر تعداد واحد مدنظر باشد حدود ۸۷٪ تا ۹۳٪ است و هر عدد دقیق‌تری ادعای بی‌پشتوانه است. اگر تخت/شب مدنظر باشد، چون هتل‌ها بزرگ‌ترند و بیشتر رسمی‌اند، سهم غیررسمی از ظرفیت تخت کمتر خواهد بود؛ ولی تخت غیررسمی را کسی نمی‌شمارد.

توزیع جغرافیایی عرضه

داده‌ی رسمی ۱۳۹۴ (کل مراکز اقامتی، ۳٬۳۵۸ واحد)

منبع: اداره‌ی کل نظارت و ارزیابی خدمات گردشگری، تیر ۱۳۹۴، به نقل از دنیای سفر. ✅ (بازنشر رسانه‌ای). فقط هفت استان بزرگ‌تر آمده؛ جدول کامل ۳۱ استان در منبع هست.

الگوها (محاسبه‌ی نویسنده از همین جدول): ۲۷۸ از ۵۶۱ هتل‌آپارتمان کشور (۴۹٫۶٪) در خراسان رضوی بود؛ ۶۹ از ۹۱ «مجتمع» (۷۵٫۸٪) در گیلان؛ ۱۱۶ از ۲۲۲ پانسیون (۵۲٫۳٪) در تهران. یعنی نوع اقامتگاه هم جغرافیایی است: زیارت (مشهد، قم) هتل‌آپارتمان و مهمانپذیر می‌سازد، ساحل خزر «مجتمع» و ویلا.

داده‌ی پلتفرم ۱۴۰۱ (⚠️، فقط واحدهای فعال روی جاباما)

مازندران ۴٬۶۵۵، گیلان ۳٬۰۶۹، تهران نزدیک ۲٬۰۰۰، اصفهان ۱٬۶۷۹، خراسان رضوی بیش از ۱٬۱۰۰ و هرمزگان بیش از ۱٬۱۰۰ از «بیش از ۱۸ هزار» اقامتگاه فعال (زومیت، ۱ مرداد ۱۴۰۲). مجموع مازندران و گیلان ۷٬۷۲۴ است، یعنی کمتر از ۴۳٪ از ۱۸ هزار (محاسبه‌ی نویسنده؛ مخرج «بیش از ۱۸ هزار» است پس سهم واقعی کمی کمتر). این توزیع با داده‌ی رسمی ۱۳۹۴ فرق بنیادی دارد: رسمی‌ها حول مشهد و تهران‌اند، ولی عرضه‌ی آنلاین (ویلا و خانه) حول شمال. در گزارش ۱۴۰۲ جاباما اقامتگاه‌ها در ۷۶۹ شهر از ۳۱ استان بود و رامسر به‌تنهایی ۸٬۰۷۸ اقامتگاه از «بیش از ۳۰ هزار» را داشت (حدود ۲۷٪؛ محاسبه‌ی نویسنده)، و ۳٬۸۷۲ میزبان از بیش از ۱۸ هزار میزبان (حدود ۲۱٪).

نکته‌ی هشداردهنده: داده‌ی استانی رسمی ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ منتشر شده ولی من نتوانستم ببینمش. اگر دسترسی دارید، این مجموعه می‌تواند همه‌ی جدول بالا را جایگزین کند.

ساختار مالکیت: میزبان تکی در برابر مدیریت حرفه‌ای

هیچ آمار رسمی‌ای درباره‌ی نسبت مالک-میزبان تکی به مدیر حرفه‌ای پیدا نکردم. آنچه هست داده‌ی پلتفرم است (⚠️):

تحلیل (محاسبه‌ی نویسنده، با دانستن اینکه ارقام میزبان ممکن است هر سال با تعریف متفاوت فعال گزارش شود): میانگین واحد به‌ازای هر میزبان در حدود ۲ است و بین ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ پایین آمده، یعنی ورود میزبان‌های تازه با یک ملک سریع‌تر از رشد مجموعه‌داران بوده است. ولی میانگین بین یک اکثریت تک‌واحدی و یک دم بلند مجموعه‌داران پنهان می‌شود: میزبانی با ۶۳ واحد در ۱۴۰۱ و ۱۳۷ واحد در ۱۴۰۲ نشان می‌دهد مدیریت چندملکی واقعی است. توزیع کامل (چند میزبان ۵ واحد دارند؟) در هیچ‌یک از گزارش‌ها نیامده. جاباما از میزبانی با ۱۱ واحد در تهران و درآمد ۴٫۶ میلیارد تومانی در ۱۴۰۱ هم نام برده؛ فقط یک نمونه است، نه میانگین.

دو نکته‌ی ساختاری از منابع دیگر:

• ویلای شمال: در گزارش شهروند (نقل‌شده در فرارو، ۲۶ اسفند ۱۳۹۷) یک مالک گفته سه ویلا دارد؛ ۹۵٪ ویلاها سه روز مانده به عید هنوز اجاره نرفته بود (گزارش خود رسانه، بدون منبع). فقط تصویر کیفی از بازاری است که بر مالکان تکی و دفاتر املاک محلی تکیه دارد، نه آمار. ℹ️ (قدیمی)

• هتل‌ها و شبکه‌های زنجیره‌ای: درباره‌ی نسبت هتل‌های دارای مدیریت حرفه‌ای زنجیره‌ای یا قراردادی در ایران منبع قابل‌استناد پیدا نکردم. درباره‌ی مدل‌های فرانشیز و هم‌میزبانی نگاه کنید به فرانشیز و هم‌میزبانی و برای نقش مدیر اقامتگاه به نقش مدیر اقامتگاه.

سرمایه‌گذاری جدید و آنچه در حال ساخت است

چند هشدار:

• عددها هم‌خوان نیستند و نباید جمع شوند. ۳٬۰۱۷ طرح (خرداد ۱۴۰۵) و ۳٬۰۸۰ طرح (شهریور ۱۴۰۵) به‌هم نزدیک‌اند، ولی دومی بودجه هم دارد. ۵۶۱ هتل در برابر ۸۰۰ «هتل و هتل‌آپارتمان» هم فرق دارند: دومی نوعی دیگر را هم شامل می‌شود و در همان خبر آمده که آمار ستاره‌ها ارتقای ستاره‌ی هتل‌های موجود را هم می‌شمارد.- شهر بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری را می‌گیرد: در خبر رازقی بیشترین پروژه‌ها خراسان رضوی (۲۶۰ پروژه، حدود ۶ همت)، مازندران (۱۰۳) و گیلان (۵۵) بود؛ تهران ۱۰ هتل پنج‌ستاره و ۱۱ چهارستاره. چون سال این خبر معلوم نیست، آن را با فهرست «تهران، خراسان رضوی و اصفهان» در خبر ۱۴۰۵ یکی نگرفته‌ام.

• سرمایه‌ی خارجی: تفاهم‌نامه با گروه‌های آلمانی و ترکیه‌ای برای ساخت ۲۰ هتل (در همان خبر). تفاهم‌نامه تعهد اجرایی نیست.

• از تفکیک سرمایه‌گذاری خصوصی و دولتی هیچ عدد قابل‌استنادی پیدا نکردم؛ فقط گفته شده پروژه‌ها را بخش خصوصی اجرا می‌کند و سازمان‌ها نقش تسهیلگر دارند.

خواننده‌ای که به‌عنوان سرمایه‌گذار می‌خواهد بداند این پروژه‌ها چه بازدهی دارند، به جذب سرمایه‌گذار برای اقامتگاه و امکان‌سنجی و ROI برود؛ اینجا فقط عرضه را می‌شماریم.

مجوز و مشوق: چه چیزی عرضه را شکل می‌دهد؟

فرایند و گلوگاه (✅ گزارش نظارتی مرکز پژوهش‌های مجلس، به نقل روزنامه‌ی تعادل، ۲۴ مرداد ۱۴۰۳، با داده‌ی مرکز ملی بهبود محیط کسب‌وکار):

• میانگین زمان صدور «موافقت اصولی» برای تأسیس تازه ۳۴ روز کاری (مهلت قانونی ۵ روز).

• میانگین زمان صدور پروانه‌ی بهره‌برداری موقت ۵۹٫۵ روز کاری در برابر ۳ روز کاری (حدود ۲۰ برابر).

• از ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲ فقط حدود ۱۷٪ طرح‌های دارای موافقت اصولی به پروانه‌ی تأسیس رسیده‌اند.

• خانه‌مسافر در آن زمان تأییدمحور بود و بخشی از ممانعت در صدور مجوزها به گفته‌ی گزارش از ایراد قواعد و بخشی از اجرا نشدن قانون بود. رابطه‌ی علّی مشخصی بین اینکه چرا این تأخیر تقاضا را به سمت غیررسمی می‌برد نیامده؛ این استنباط من است، نه یافته‌ی گزارش: وقتی صدور مجوز ماه‌ها طول بکشد و اجاره‌ی بدون مجوز چندان جریمه‌ی روشنی ندارد (طبق مقاله‌ی مقررات) انگیزه‌ی ورود به رسمی کم است.

نظارت و ثبت: سامانه‌ی جانا (جامع نظارت، آمار و اطلاعات تأسیسات گردشگری) در مهر ۱۳۹۹ بیش از ۱۲٬۰۰۰ واحد را زیر پوشش داشت (اسماعیل برات، معاون نظارت و ارزیابی وزارت، بُرنا، ۱۸ مهر ۱۳۹۹): هتل، متل، هتل‌آپارتمان، مهمانپذیر، اقامتگاه سنتی و بوم‌گردی، به‌علاوه‌ی تأسیسات هفت منطقه‌ی آزاد. نکته‌ی مهم: خانه‌مسافر در آن فهرست نیامده بود. ✅ (نقل مقام، قدیمی). عدد ۱۲ هزار (۱۳۹۹) از نظر مرتبه‌ی بزرگی به ۱۲٬۵۰۸ مرکز ثبت‌شده‌ی ۱۴۰۲ نزدیک است، ولی سه سال و تعریف‌شان فاصله دارد و جانا خانه‌مسافر را شامل نمی‌شد؛ پس تأیید متقابل حسابشان نمی‌کنم.

مشوق‌ها:

• مالیاتی (✅ نقل مقام، قدیمی): سازمان امور مالیاتی (حجت‌الله مولایاری، مدیرکل دفتر فنی و مدیریت ریسک، ۱۸ مرداد ۱۴۰۱؛ کجارو) اعلام کرد درآمد بیمارستان‌ها، هتل‌ها و مراکز اقامتی گردشگری غیردولتی که پروانه‌ی بهره‌برداری‌شان از ابتدای ۱۳۹۵ صادر شده، با نرخ صفر محاسبه می‌شود: ۵ سال از تاریخ پروانه و ۱۰ سال در مناطق محروم، بر پایه‌ی ماده‌ی ۴ آیین‌نامه‌ی اجرایی قانون مالیات‌های مستقیم. عنوان خبر «معاف شدند» است ولی متن مدت‌دار و مشروط به پروانه است. فقط دارندگان پروانه، نه بخش غیررسمی. اینکه امروز هنوز به همین شکل برقرار است را تأیید نکردم.

• بانکی، بیمه‌ای، مالیاتی در جانا: به گفته‌ی برات، دارندگان رمزینه‌ی QR جانا مشمول تسهیلات کم‌بهره، مشوق بیمه و مالیات می‌شوند (۱۳۹۹).

• تسهیلات: وزیر در شهریور ۱۴۰۵ گفته تقاضای بازار تسهیلات گردشگری حدود ۲۰ برابر منابع است. اعداد منابع در خبر (۲٫۵ همت و ۴۰ همت) برای خواندنِ مفید ابهام داشت و آن‌ها را به‌عنوان آمار نیاورده‌ام. وام و شرایط دقیق هر مشوق را باید از سازمان میراث‌فرهنگی استان پرسید.

• وضعیت امروز: درباره‌ی مشوق‌های ۱۴۰۴ تا ۱۴۰۵ برای خانه‌مسافر و بوم‌گردی منبع رسمی تازه‌ای پیدا نشد.

جدول کیفیت داده

یک هشدار کلی از خود منابع: مرکز پژوهش‌های مجلس در بررسی «نظام آمارهای گردشگری کشور» (گزارش مهر، ۲۹ مهر ۱۴۰۳) نوشته آمار هتل و مراکز اقامتی «کم‌شماری و ضعف آماری» دارد و فقط بخش کوچکی از اقامت را پوشش می‌دهد، گزارش آمار «خام و بدون تصحیح» انجام می‌شود، و نبود ساختار آماری درست باعث اثرپذیری آمار از رویکرد سیاسی می‌شود. این جمله‌ها را نقل‌به‌معنا می‌آورم؛ لحن گزارش مجلس است نه نظر من. ✅

آنچه نمی‌دانیم

• تعداد دقیق و ظرفیت هر نوع اقامتگاه در ۱۴۰۳ تا ۱۴۰۵. تنها جمع ۱۴۰۲ را دیدم؛ تفکیک نوعی/استانی ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ پشت اشتراک است. گزارش خود وزارت برای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ را در دسترس نیافتم.

• تعداد کل بوم‌گردی‌های پروانه‌دار امروز و تعداد تخت آن‌ها.

• تعداد کل هتل‌ها و اتاق‌ها پس از ۱۳۹۴ با تفکیک رسمی قابل‌استناد. دو منبع (وزارت و جامعه‌ی هتلداران) در گزارش‌ها متفاوت‌اند.

• تعداد واقعی خانه‌مسافر مجوزدار: ۶٬۴۸۴، «زیر ۱۰ هزار» و حدود ۲۱ هزار (از ۷٪ در ۳۰۰ هزار) هر سه در گزارش‌ها آمده؛ تکلیفش معلوم نیست.

• اندازه‌ی واقعی بخش غیررسمی: هیچ شمارشی نیست. بازه‌ی ۸۷٪ تا ۹۳٪ برآورد است و حتی تعریف «غیررسمی» (بدون پروانه‌ی میراث‌فرهنگی؟ بدون ثبت مسافر؟ بدون مالیات؟) در منابع یکسان نیست.

• ساختار مالکیت: سهم مالک-میزبان تکی در برابر مدیریت حرفه‌ای و توزیع تعداد واحدهای هر مالک به‌جز میانگین و بیشینه‌ی جاباما.

• سهم هر نوع از اشغال و درآمد (به‌جز نمونه‌های پراکنده)؛ زیرمقاله‌ی دیگر این خوشه (قیمت و اشغال) به آن می‌پردازد.

• مقایسه‌ی بین‌المللی معتبر (سهم غیررسمی در بازارهای مشابه) را با منبع قابل‌استناد نخواندم، پس عددی از خارج نیاورده‌ام.

چه کنیم: نتیجه‌ی عملی برای میزبان و سرمایه‌گذار

• اگر بازار را برای ورود می‌سنجید، عرضه‌ی رسمی را کفِ رقابت ندانید: بر پایه‌ی بازه‌ی بالا، خروجی بازار واحدهای کوچک را عمدتاً عرضه‌ی غیررسمی می‌سازد. رقبای شما در پلتفرم همانند خودتان بدون پروانه‌اند. این را نباید دلیل غیررسمی ماندن حساب کرد؛ نشانه‌ی هزینه‌ی مجوز و ریسک متفاوت است (به مقاله‌ی مقررات نگاه کنید).

• اگر ساخت یا تجهیز می‌کنید، رشد ثبت‌شده به‌سمت واحدهای کوچک رفته (میانگین حدود ۱۴ تخت در هر مرکز اضافه‌شده، ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲) و پروژه‌های هتل بیشتر در مشهد و تهران و اصفهان‌اند. برای شمال و شهرهای کوچک، رقابت اصلی خانه‌ها و ویلاهاست.

• برای مجوز، زمان را نزدیک ۶۰ روز کاری یا بیشتر در نظر بگیرید (میانگین ۵۹٫۵ روز کاری برای پروانه‌ی موقت در گزارش مجلس) و پیش از ساخت از اداره‌ی کل میراث‌فرهنگی استان بپرسید پروانه‌ی نوع شما تأییدمحور است یا ثبت‌محور.

• اگر چند ملک دارید، تفاوت مدیریت تکی و حرفه‌ای در مقیاس‌پذیری از یک ملک به چند ملک آمده؛ آمار بازار نشان می‌دهد مجموعه‌دارها (۶۳ و ۱۳۷ واحد) در پلتفرم دیده می‌شوند، ولی اقلیت‌اند.

• در محاسبه‌ها همیشه ببینید عدد «اقامتگاه» است یا «مرکز» یا «تخت».

سؤال‌های پرتکرار

چرا شمار هتل‌ها این‌قدر کم گزارش می‌شود؟

آخرین جدول کاملی که دیدم (۱۳۹۴) حدود ۱٬۰۳۸ هتل نشان می‌دهد و گزارش‌های بعدی هم از «بیش از هزار» می‌گویند. هتل مرکزِ بزرگ و پرهزینه‌ی ساخت است و در همین مدت بخش بزرگ رشد با واحدهای کوچک رخ داده. همین‌که ۵۶۱ هتل در حال ساخت اعلام شده نشان می‌دهد رکود سال‌های اخیر ممکن است عوض شود، ولی ساخت تکمیل نشده را نمی‌توان عرضه حساب کرد.

خانه‌مسافر قانونی چند تا داریم؟

وزارت میراث‌فرهنگی ۶٬۴۸۴ واحد را به رسمیت می‌شناسد (به نقل گلزار، ۱۴۰۳، با سال مبنای حدود ۱۴۰۲). گلزار همچنین «زیر ۱۰ هزار» را از هر مرجع گفته است. بیش از آن را نمی‌توان با منبع گفت.

آیا آمار جاباما نماینده‌ی کل بازار است؟

نه. جاباما خودش می‌گوید حدود یک پنجم اقامتگاه‌های کشور را دارد (۱۴۰۱)، سهم فروش آنلاین را ۷٪ (۱۴۰۱)، ۱۷٪ (۱۴۰۲) و حدود ۲۰٪ در پایان ۱۴۰۳ می‌داند و روش برآوردش را نگفته است. اتاقک هم برای ۱۴۰۰ عدد ۹٪ را آورده. آن‌ها را نشانه‌ی جهت بدانید.

بوم‌گردی به اندازه‌ی کافی رشد کرده؟

داده‌ی ملی تازه‌ای نیافتم. پژوهشی با داده‌ی مرکز آمار رشد بیش از ۴٫۵ برابری را در دو دهه (۱۳۸۱ تا ۱۴۰۱) نشان می‌دهد و در یک استان (خراسان رضوی) از ۱۲۰ به ۱۸۳ در سه و نیم سال رسیده. این برای نتیجه‌گیری ملی کافی نیست.

منابع

همه‌ی منابع زیر را باز و خوانده‌ام، مگر جایی که «فقط خلاصه‌ی جست‌وجو» نوشته شده.

1. تعداد اماکن اقامتی ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲ (مرکز آمار) — تابناک، ۸ دی ۱۴۰۳

2. تعداد اماکن اقامتی به تفکیک استان؛ تعداد هتل به همراه تخت و اتاق (توضیح مجموعه‌داده، داده‌ها پولی) — ایران‌استاتیس، بر پایه‌ی سالنامه‌ی وزارت میراث‌فرهنگی — iranstatis.com و iranstatis.com

3. جدول هتل‌های کشور (داده‌ی تیر ۱۳۹۴) — دنیای سفر (مقاله‌ی «جدول هتل های کشور: پرمسافرها، کمترین مراکز اقامتی را دارند»؛ نشانی کامل در نتیجه‌ی جست‌وجو کوتاه‌شده بود)

4. رتبه‌ی ۱۱۳ ایران از نظر تعداد اتاق‌های هتل — دنیای سفر (سال نامشخص)

5. ایست هتل‌ها به خانه‌مسافرها (گفت‌وگو با گلزار) — فرارو، ۲۹ مرداد ۱۴۰۳ — fararu.com ؛ و بازنشر دنیای اقتصاد در اقتصادنیوز — eghtesadnews.com (خبر ۶۶۷۳۱۷)

6. بررسی نظام آمارهای گردشگری کشور (مرکز پژوهش‌های مجلس) — خبرگزاری مهر، ۲۹ مهر ۱۴۰۳

7. گزارش نظارتی صدور مجوز تأسیسات گردشگری (مرکز پژوهش‌های مجلس) — روزنامه‌ی تعادل، ۲۴ مرداد ۱۴۰۳ (نسخه‌ی PDF گزارش اصلی در report.mrc.ir فقط اسکن تصویری بود و خوانده نشد)

8. سه هزار و ۶۹۲ مکان اقامتی به بهره‌برداری رسید (محسنی‌بندپی) — رکنا به نقل ایرنا، ۴ شهریور ۱۴۰۵ (خبر ۱۲۴۲۶۶۱)

9. ۶۵ هتل پنج‌ستاره در حال ساخت است (وزیر میراث‌فرهنگی) — رکنا، ۱۶ شهریور ۱۴۰۵ (خبر ۱۲۴۶۶۱۷)

10. بیش از ۳ هزار طرح گردشگری و ۵۶۱ هتل در حال ساخت — خبرگزاری صداوسیما، ۱۷ خرداد ۱۴۰۵

11. جزئیات پروژه‌های هتل‌سازی در کشور (رازقی) — دنیای سفر (سال روی صفحه نبود)

12. اسکان چهار میلیون نفر در بوم‌گردی‌ها در جنگ (فاطمی) — کجارو، ۹ اردیبهشت ۱۴۰۵

13. اقامتگاه بوم‌گردی درجه‌بندی می‌شوند (تیموری) — کجارو، ۲۲ دی ۱۳۹۷

14. تحلیل تغییرات مکانی–زمانی توسعه‌ی اقامتگاه‌های بوم‌گردی در ایران — پژوهش‌های بازاریابی گردشگری و میهمان‌نوازی، ۱۴۰۳

15. ۱۸۳ اقامتگاه بوم‌گردی مجوزدار در خراسان رضوی — YJC، ۱۰ مهر ۱۴۰۳ — yjc.ir ؛ و تعداد اقامتگاه‌های بوم‌گردی ۲ برابر؛ آمار گردشگران نصف شد — تحلیل بازار، ۸ فروردین ۱۴۰۰ — tahlilbazaar.com

16. مراکز اقامتی قم — خبرگزاری میراث آریا، ۲ فروردین ۱۴۰۴

17. گزارش ۱۴۰۱ جاباما — زومیت، ۱ مرداد ۱۴۰۲ — zoomit.ir ؛ اقتصادآنلاین، ۷ مرداد ۱۴۰۲ — eghtesadonline.com ؛ عصر ایران — asriran.com ؛ هم‌میهن، ۴ مرداد ۱۴۰۲ — hammihanonline.ir (مقاله ۷۶۲۹)

18. گزارش ۱۴۰۲ جاباما — زومیت

19. گزارش ۱۴۰۳ جاباما — دیجیاتو، ۲۰ آبان ۱۴۰۴ (اعداد اقامتگاه و میزبان با ۱۴۰۲ یکسان است؛ ممکن است بازنشر باشد)

20. گزارش ۱۴۰۰ اتاقک — دی‌ام‌برد، ۱۲ دی ۱۴۰۱

21. هتل‌ها از پرداخت مالیات معاف شدند — کجارو، ۱۸ مرداد ۱۴۰۱

22. ۱۲ هزار واحد گردشگری تحت پوشش جانا — برنا، ۱۸ مهر ۱۳۹۹

23. ویلاهای ساحلی بدون مشتری (گزارش شهروند) — فرارو، ۲۶ اسفند ۱۳۹۷

24. خبر الف، آمار هتل‌های سراسر کشور — فقط خلاصه‌ی جست‌وجو دیده شد

ادعاهایی که نتوانستم تأیید کنم: متن اصلی گزارش مجلس (۳۰۰ هزار خانه‌مسافر، ۹۳٪)؛ تفکیک رسمی نوعی ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲؛ هر آمار ملی تازه‌ی بوم‌گردی؛ سال خبر رازقی؛ سهم دقیق سرمایه‌گذاری خصوصی؛ تاریخ آیین‌نامه‌ی تأسیسات (۱۳۹۴ در مقاله‌ی مقررات، ۱۳۹۶ در مصاحبه‌ی گلزار).