درآمد سوئیت را حاشیه‌ی هر شب تعیین می‌کند، نه نرخ آگهی: سوئیت نرخ کوچکی دارد ولی هر ورود همان نظافت و ملافه را لازم دارد، پس اگر مهمان‌هایتان یک‌شبه باشند، بخش بزرگی از هر شب به نظافت می‌رود. از طرف دیگر هزینه‌ی ثابتی مثل مدیر، شارژ و اینترنت بین چند واحد پخش می‌شود؛ ساختمان ۱۰ سوئیتی با ساختمان ۵ سوئیتی سربه‌سر متفاوتی دارد. این دو منطق را در ادامه با مثال فرضی و جدول حساسیت نشان می‌دهیم.
این مقاله سوئیت‌های شهری و گردشگری را در کل کشور بررسی می‌کند؛ سوئیت ساحلی و جنگلی مازندران و گیلان در درآمد اجاره سوئیت در شمال جدا بررسی شده، و آپارتمان مبله‌ی تکی و مقایسه‌اش با اجاره‌ی بلندمدت در درآمد آپارتمان مبله. فرمول عمومی سود در سود واقعی اقامتگاه آمده است. آخرین بازبینی: ۱ آبان ۱۴۰۵.
سوئیت یعنی چه و چرا اقتصادش جداست؟
«سوئیت» در بازار ایران یک تعریف رسمی ندارد. در بررسی ما از متن آیین‌نامه‌ی تأسیسات گردشگری (۱۳۹۴) که در راه‌اندازی آپارتمان مبله و سوئیت آمده، واژه‌ی سوئیت نوع مستقلی نبود و واحدی که شما سوئیت می‌نامید ممکن است در عمل در دسته‌ی هتل‌آپارتمان یا خانه‌مسافر یا هیچ‌کدام قرار بگیرد. تعریف کاربردی برای محاسبه: یک واحد کوچک (معمولاً یک‌خوابه یا استودیو) با تخت، سرویس و اغلب آشپزخانه‌ی ساده که برای ۱ تا ۴ نفر عرضه می‌شود، معمولاً چند واحد در یک ساختمان.
سه ویژگی اقتصادی از همین تعریف درمی‌آید:
نرخ کوچک، هزینه‌ی هر ورود تقریباً ثابت. نظافت یک سوئیت ۳۵ متری ممکن است نصف آپارتمان ۹۰ متری باشد، اما نصف نرخ هم نمی‌گیرد.
چرخش زیاد. اقامت کوتاه (در داده‌ی علی‌بابا میانگین اقامت هتل تهران ۱٫۷ شب، مشهد ۲٫۵ شب بود؛ و جاباما ۱٫۵ تا ۱٫۷ شب برای غیرهتلی؛ تقاضای سفر) یعنی هر ماه ده‌ها بار نظافت و تحویل.
تجمع. هزینه‌های ثابت بین واحدها پخش می‌شود و ریسک هم متمرکز است: یک شکایت همسایه یا قطعی آب همه‌ی واحدهای ساختمان را هم‌زمان می‌زند.
نرخ سوئیت در ایران: داده‌ی موجود
نرخ رسمی سوئیت منتشر نمی‌شود. داده‌ی نسبتاً جدید: انتخاب در ۲۰ تیر ۱۴۰۵ برای تهران نوشت سوئیت یک‌خوابه‌ی استاندارد در غرب از ۱٫۵ میلیون تومان، در مرکز ۱٫۸ تا ۲٫۵ و در شرق ۱٫۵ تا ۲ میلیون شروع می‌شود و در شمال از ۳٫۵ میلیون؛ نرخ‌ها برای ۲ تا ۴ نفر است و هر نفر اضافه ۳۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان می‌افزاید (انتخاب). این‌ها برآورد خود مقاله است، با ارجاع تبلیغی به یک پلتفرم، بدون اشغال و حداقل اقامت. علی‌بابا در نیمه‌ی اول ۱۴۰۴ میانگین شب غیرهتلی مشهد را ۲٫۱ میلیون با کف ۹۰۰ هزار و تهران را ۲٫۷ میلیون نوشت؛ تعریف «غیرهتلی» ویلا و کلبه و بوم‌گردی را هم شامل می‌شود و سوئیت جدا نشده است (بازار منطقه‌ای).
نتیجه‌ی صادقانه: بازه‌ی نرخ سوئیت شهری از حدود ۰٫۹ تا چند میلیون تومان می‌گردد و بسته به شهر و محله فرق می‌کند، اما اشغال سوئیت را هیچ منبعی نداده است. پس برای محاسبه، نرخ را از رقبای هم‌متراژ همان محله بگیرید (تحلیل رقبا و بازار) و اشغال را از سناریو.
مفهوم «نسبت نظافت به نرخ»
شاخصی که برای سوئیت بیش از هر چیز لازم است:
نسبت نظافت = (هزینه‌ی نظافت و ملافه‌ی هر ورود ÷ میانگین اقامت) ÷ نرخ شبانه
یعنی از هر شبی که می‌فروشید چند درصدش به نظافت می‌رود. با فرض نرخ ۱٫۲ میلیون، نظافت ۰٫۵ میلیون برای هر ورود و میانگین اقامت ۱٫۵ شب: ۰٫۵ ÷ ۱٫۵ ÷ ۱٫۲ ≈ ۲۸٪. اگر میانگین اقامت ۳ شب شود: ≈ ۱۴٪. همین یک ضریب توضیح می‌دهد چرا حداقل اقامت، قیمت نظافت جدا یا بسته‌ی ۲ شبه برای سوئیت مهم‌تر از ویلا است. مدل‌های دریافت را در مدل‌های دریافت هزینه‌ی نظافت و اجرای روزانه را در نظافت آپارتمان‌های شهری ببینید.
مثال فرضی: ساختمان ۱۰ سوئیتی
مثال فرضی؛ اعداد گرد و برای فهم فرمول‌اند، نه آمار بازار. فرض کنید ۱۰ سوئیت در یک ساختمان دارید با:
نرخ متوسط ۱٫۲ میلیون در شب؛ میانگین اقامت ۱٫۵ شب
کمیسیون مؤثر ۱۶٫۵٪ (نمونه: جاجیگا در شروع ۱۵٪ به‌علاوه‌ی ارزش افزوده‌ی ۱۰٪ روی کارمزد؛ صفحه‌ی میزبانی جاجیگا، بازبینی ۱ آبان ۱۴۰۵)
نظافت و ملافه ۰٫۵ میلیون برای هر ورود و مصرف ۰٫۱۲ میلیون برای هر شب
هزینه‌ی ثابت ماهانه‌ی کل ساختمان ۶۰ میلیون: مدیر/پذیرش ۳۰، شارژ و قبض پایه ۱۰، اینترنت و اشتراک‌ها ۳، تعمیر و استهلاک ۱٫۵ برای هر سوئیت (۱۵)، بیمه و متفرقه ۲
حاشیه‌ی هر شب فروخته‌شده: ۱٫۲ − ۰٫۱۹۸ (کمیسیون) − ۰٫۳۳۳ (نظافت ÷ ۱٫۵) − ۰٫۱۲ ≈ ۰٫۵۵ میلیون. سربه‌سر: ۶ میلیون هزینه‌ی ثابت برای هر سوئیت ÷ ۰٫۵۵ ≈ ۱۰٫۹ شب در ماه، یعنی حدود ۳۶٪ اشغال.
اشغال | شب فروخته‌شده در ماه (هر سوئیت) | سود هر سوئیت (میلیون) | سود کل ساختمان (میلیون) |
|---|---|---|---|
۳۰٪ | ۹ | حدود منفی ۱٫۱ | حدود منفی ۱۱ |
۴۰٪ | ۱۲ | حدود مثبت ۰٫۶ | حدود مثبت ۶ |
۵۰٪ | ۱۵ | حدود مثبت ۲٫۲ | حدود مثبت ۲۲ |
۶۰٪ | ۱۸ | حدود مثبت ۳٫۹ | حدود مثبت ۳۹ |
دو نتیجه: اول، حاشیه‌ی کوچک (۰٫۵۵ از ۱٫۲) یعنی هر ده درصد اشغال حدود ۱٫۶۵ میلیون برای هر سوئیت در ماه می‌ارزد، کمتر از ویلا و البته با ریسک پایین‌تر هزینه‌ی ثابت. دوم، همه‌ی سود زیر ۴ میلیون در ماه برای هر سوئیت است؛ با این ساختار، دستمزد وقت خودتان و تعمیرات بزرگ به‌سرعت سود را می‌خورد.
اثر طول اقامت: جدولی که باید ببینید
با همان ساختمان، فقط میانگین اقامت را عوض کنیم (اشغال ۵۰٪، ۱۵ شب در ماه برای هر سوئیت):
میانگین اقامت | نظافت به‌ازای هر شب | حاشیه‌ی هر شب | سود هر سوئیت در ماه (میلیون) |
|---|---|---|---|
۱ شب | ۰٫۵ | حدود ۰٫۳۸ | حدود منفی ۰٫۳ |
۱٫۵ شب | ۰٫۳۳ | حدود ۰٫۵۵ | حدود مثبت ۲٫۲ |
۲ شب | ۰٫۲۵ | حدود ۰٫۶۳ | حدود مثبت ۳٫۵ |
۳ شب | ۰٫۱۷ | حدود ۰٫۷۲ | حدود مثبت ۴٫۷ |
اگر همه‌ی رزروها یک‌شبه باشد، ۵۰٪ اشغال هم به زیان می‌رسد. این است دلیل اینکه حداقل ۲ شب در تعطیلات یا فی نظافت جدا برای سوئیت منطقی است؛ فقط اثر آن بر اشغال را باید آزمود، چون حداقل ۲ شب ممکن است بخشی از رزروها را ببرد. در قیمت‌گذاری پویا روش آزمایش آمده.
تجمع واحدها: چرا ۱۰ سوئیت از ۵ سوئیت سودآورتر است؟
مدیر، پذیرش، اینترنت و بخشی از شارژ عملاً ثابت‌اند. اگر همان مثال را برای ۵ سوئیت بنویسیم (مدیر ۳۰، شارژ ۵، اینترنت ۳، تعمیر ۷٫۵، بیمه ۱، جمع ۴۶٫۵ میلیون)، هزینه‌ی ثابت هر سوئیت ≈ ۹٫۳ میلیون می‌شود و سربه‌سر ≈ ۱۶٫۹ شب یا ۵۶٪. یعنی با همان نرخ و نظافت، ساختمان ۵ سوئیتی که مدیر جداگانه دارد برای سودآوری به ۵۶٪ اشغال نیاز دارد، نه ۳۶٪؛ مگر اینکه خودتان نقش مدیر را بگیرید و وقتتان را رایگان حساب کنید. این فرض‌ها یک مثال است؛ مهم قاعده است: هزینه‌ی ثابت هر واحد را با تعداد واحدهایی که آن را شریک‌اند بسنجید. جزئیات رشد در مقیاس‌پذیری از یک به چند اقامتگاه و رزرو چندواحدی در مدیریت رزرو چندواحدی آمده.
نکته‌ی ریسک: تراکم یعنی همسایه‌های ساختمان بیشتر دیده می‌شوند. اگر ساختمان مشترک است (همسایه و ساختمان) و اگر مجوز مطرح است (مقررات)، قبل از افزودن واحد جدید دوباره بپرسید.
هزینه‌ها: جدول با ستون «چگونه برآورد کنید»
هزینه | رفتار | چگونه برآورد کنید |
|---|---|---|
کمیسیون | متغیر | درصد رسمی کانال؛ سهم رزرو مستقیم را جدا بنویسید |
نظافت و ملافه | متغیر با ورود | قیمت نظافتچی + شست‌وشو؛ از پیمانکار برای ۵ مدل زمان‌سنجی کنید (ملافه و مصرفی) |
مصرف مهمان | متغیر با شب | قبض ماه شلوغ منهای ماه خالی |
مدیر/پذیرش | ثابت | حقوق واقعی محله؛ اگر خودتان هستید، وقتتان را قیمت بگذارید |
شارژ و قبوض پایه | ثابت | مدیر ساختمان / آخرین قبض |
تعمیر و استهلاک | ثابت | درصدی از ارزش تجهیزات؛ با ثبت واقعی تعدیل کنید |
مالیات | نامشخص | تأیید نشد؛ مالیات و حسابداری اقامتگاه |
بقیه‌ی هزینه‌های کم‌دیده در هزینه‌های پنهان اجاره کوتاه‌مدت.
پنج گام برای برآورد درآمد یک سوئیت پیش از خرید یا تجهیز
نرخ پایه را از رقبا بگیرید، نه از آگهی خودتان. پنج سوئیت هم‌متراژ و هم‌امکانات در همان محله را در سه تاریخ آینده (روز عادی، آخر هفته، تعطیلی) ببینید و پایین‌ترین و بالاترین نرخ را یادداشت کنید.
اشغال را سناریو کنید. سه سناریوی ۳۰ و ۴۵ و ۶۰ درصد بنویسید؛ اگر فقط در سناریوی ۶۰٪ سود می‌کنید، آن طرح شکننده است.
میانگین اقامت را از مشتری خودتان حدس بزنید. سوئیت کنار بیمارستان با سوئیت کنار ترمینال دو میانگین اقامت دارد؛ نسبت نظافت به نرخ را با هر دو بنویسید.
هزینه‌ی ثابت را به تعداد واحد تقسیم کنید. اگر مدیر یا نگهبان مشترک دارید، فقط سهم همین واحد را بیاورید و بنویسید اگر تعداد واحدها نصف شود چه می‌شود.
نقطه‌ی سربه‌سر را با رقم بدبینانه بنویسید و ببینید چند ماه ضرر را تاب می‌آورید؛ جریان نقدی در بودجه‌ی ماهانه و جریان نقدی بررسی شده.
اگر ساختمان شما بیش از یک سوئیت و یک نفر پذیرش دارد و مهمان‌ها خدمات روزانه می‌خواهند، ممکن است در عمل به مدل هتل‌آپارتمان نزدیک باشید؛ اقتصاد آن در درآمد هتل‌آپارتمان جدا بررسی شده.
شاه‌کلید در این محاسبه چه می‌کند؟
شاه‌کلید ساختمان و واحدها را جدا نگه می‌دارد، تقویم و نرخ روزانه‌ی هر سوئیت را دارد و هزینه‌ها را ثبت می‌کند؛ گزارش مالی سود هر واحد را می‌دهد و در صورت شراکت تسویه را انجام می‌دهد. نظافتچی/وظایف نظافت در ماژول «خانه‌داری» ثبت می‌شود، ولی همگام‌سازی خودکار با کانال‌ها و قفل هوشمند ندارد.
آنچه نتوانستیم تأیید کنیم
اشغال یا درآمد سوئیت در ایران؛ هیچ منبع مستقل پیدا نشد.
تعریف رسمی «سوئیت» و مسیر مجوزش؛ از اداره‌ی میراث‌فرهنگی استان استعلام کنید.
هزینه‌ی نظافت و حقوق مدیر در شهرهای مختلف؛ در مثال، اعداد فرضی گرد است.
مالیات درآمد سوئیت؛ تأیید نشد.
سؤال‌های پرتکرار
چرا سوئیت با نرخ پایین‌تر هم سود کم دارد؟
چون هزینه‌ی هر ورود (نظافت، ملافه) تقریباً مستقل از متراژ است و در اقامت یک‌شبه تقریباً نصف نرخ را می‌بلعد. نسبت نظافت به نرخ را حساب کنید.
اقامت بلندتر همیشه بهتر است؟
از نظر حاشیه‌ی هر شب بله، اما ممکن است اشغال را کم کند. جدول طول اقامت را با داده‌ی خودتان بازنویسی کنید.
بهتر است چند سوئیت در یک ساختمان داشته باشم یا چند ساختمان؟
هزینه‌ی ثابت در یک ساختمان بین واحدها پخش می‌شود، اما همه‌ی ریسک (همسایه، مجوز، قطعی) هم‌زمان می‌آید. با مثال بالا سربه‌سر را در هر دو حالت حساب کنید.
سوئیت را برای مسافر یا بیمار بهتر است؟
منبع آماری نداریم. بیمار و همراه معمولاً اقامت بلندتری می‌خواهند که نسبت نظافت را کم می‌کند، ولی این منطق استفاده است، نه آمار.
منابع
راهنمای قیمت و رزرو روزانه سوئیت در تهران، تابستان ۱۴۰۵ — انتخاب، ۲۰ تیر ۱۴۰۵
داده‌های علی‌بابا و جاباما از مقاله‌های داخلی «بازار منطقه‌ای اجاره اقامتگاه» و «تقاضای سفر و فصل‌بندی» نقل شده است
نظرها