درآمد اجاره روزانه خانه و آپارتمان مبله

آپارتمان مبله وقتی روزانه از اجاره‌ی بلندمدت بهتر درمی‌آید که نرخ شبانه و اشغال هر دو از یک سطح مشخص بالاتر بروند، و آن سطح را هزینه‌ی هر ورود، هزینه‌ی ثابت ماهانه و (در ایران مهم‌تر از همه) سودی که از ودیعه‌ی مستأجر می‌گیرید تعیین می‌کند. عدد «درآمد آپارتمان مبله» برای همه یکی نیست؛ در این مقاله فرمول مقایسه‌ی سه مدل را می‌دهیم، نرخ‌های منبع‌دار شهرها را کنارش می‌گذاریم و با مثال فرضی نشان می‌دهیم نتیجه کجا برمی‌گردد.

اینجا فقط مقایسه‌ی درآمد مدل‌های اجاره در شهرها را می‌بینید. سربه‌سر یک واحد شبانه و فرمول بی‌تفاوتی هفتگی/ماهانه در راه‌اندازی آپارتمان مبله و سوئیت آمده و تکرار نمی‌شود؛ سوئیت و واحد کوچک چندتایی را در درآمد اجاره سوئیت جدا بررسی کرده‌ایم. آخرین بازبینی: ۱ آبان ۱۴۰۵.

سه مدل درآمد برای یک آپارتمان

توجه به ردیف آخر: در بازار ایران قرارداد بلندمدت معمولاً دو جزء دارد، اجاره‌ی ماهانه و ودیعه (پول‌پیش). نبض‌بورس در ۷ شهریور ۱۴۰۵ آگهی‌های موجران را در چهار منطقه‌ی تهران (۲، ۴، ۵ و ۲۲) جمع کرد؛ میانگین آگهی‌ها حدود ۲۶٫۵ میلیون تومان اجاره و ۲٫۳۵ میلیارد تومان ودیعه بود، با پراکندگی شدید (اجاره از ۴ تا ۷۵ میلیون و ودیعه از ۲۵۰ میلیون تا ۴٫۸ میلیارد برای واحدهای ۷۰ تا ۱۰۰ متری). خود منبع تصریح می‌کند این‌ها قیمت پیشنهادی موجران است (نبض‌بورس). نتیجه برای مقایسه: اگر ودیعه از اجاره بزرگ‌تر باشد، بخش بزرگی از «درآمد بلندمدت» در واقع سود پولی است که مستأجر به شما سپرده است. مالک شبانه این پول را ندارد؛ پس باید در مقایسه وارد شود.

فرمول مقایسه

برای هر ماه، سه عدد را حساب کنید:

• بلندمدت: اجاره‌ی ماهانه + (ودیعه × نرخ بازدهی سالانه‌ی پول شما ÷ ۱۲) − ذخیره‌ی تعمیر.

• شبانه: شب فروخته‌شده × (نرخ × (۱ − کمیسیون) − نظافت هر ورود ÷ میانگین اقامت − مصرف هر شب) − هزینه‌ی ثابت ماهانه.

• ماهانه‌ی مبله: (قیمت ماهانه × تعداد ماه اقامت × (۱ − کمیسیون) − نظافت − مصرف − هزینه‌ی ثابت دوره) ÷ طول دوره (اقامت + فاصله‌ی خالی).

نرخ بازدهی پول را شما باید تعیین کنید (سپرده‌ی بانکی، سود هر کار دیگری که با آن پول می‌کردید)؛ ما در مثال یک عدد فرضی می‌گذاریم و نتیجه را به آن حساس می‌دانیم.

مثال فرضی: یک آپارتمان، سه مدل

مثال فرضی؛ اعداد گرد و برای فهم فرمول‌اند، نه آمار بازار. فرض کنید آپارتمانی در تهران را می‌توانید بلندمدت با ۲۰ میلیون اجاره و ۶۰۰ میلیون ودیعه بدهید، بازدهی پولتان ۲۵٪ در سال است (برای شما ۱۲٫۵ میلیون در ماه) و ذخیره‌ی تعمیر ۱ میلیون. درآمد معادل بلندمدت: ۲۰ + ۱۲٫۵ − ۱ = ۳۱٫۵ میلیون در ماه.

همان واحد مبله شود، با: کمیسیون مؤثر ۱۶٫۵٪، نظافت و ملافه ۰٫۸ میلیون برای هر ورود، میانگین اقامت ۲ شب، مصرف ۰٫۱۵ میلیون برای هر شب و هزینه‌ی ثابت ماهانه ۶ میلیون (شارژ ۲، اینترنت و اشتراک‌ها ۱، استهلاک اثاثیه ۲، تعمیر ۱). با نرخ ۲ میلیون در شب، حاشیه‌ی هر شب فروخته‌شده ≈ ۲ × ۰٫۸۳۵ − ۰٫۴ − ۰٫۱۵ = ۱٫۱۲ میلیون است.

یعنی در این فرض‌ها شبانه با نرخ ۲ میلیون حتی در ۶۰٪ اشغال به نصف درآمد بلندمدت هم نمی‌رسد؛ برای برابری باید نرخ ۳٫۲ میلیون و ۶۰٪ اشغال را همزمان داشته باشید. برای ماهانه‌ی مبله فرض کنید هر مهمان ۲ ماه می‌ماند و بین دو مهمان ۱۰ روز خالی است، نظافت ۱٫۵ و مصرف ۳ میلیون در هر دوره برای شماست. قیمت ماهانه‌ای که برابری بدهد حدود ۵۵ میلیون است، یعنی ۱٫۷ برابر معادل بلندمدت.

از این مثال سه چیز را نتیجه نگیرید و یک چیز را بگیرید. نتیجه نگیرید که «بلندمدت همیشه بهتر است»، چون به‌کل به ودیعه و بازدهی فرضی وابسته است؛ اگر ودیعه کوچک یا بازدهی پایین باشد، شبانه نزدیک‌تر می‌شود. نتیجه نگیرید که ۲ میلیون نرخ واقعی تهران است. نتیجه نگیرید که ماهانه ۵۵ میلیون خریدار دارد. بگیرید: مقایسه را با ورودی‌های خودتان انجام دهید و بپرسید برای برابری کدام نرخ و اشغال لازم است؛ اگر آن نرخ در بازار هم‌رده‌ی شما دیده نمی‌شود، شبانه برای این واحد توجیه ندارد. فرمول عمومی سود در سود واقعی اقامتگاه و ROI در امکان‌سنجی آمده.

نرخ‌ها و اشغال در شهرها: چه داده‌ای داریم؟

داده‌ی رسمی نرخ یا اشغال آپارتمان مبله به تفکیک شهر وجود ندارد. آنچه هست:

داده‌های مشهد و اصفهان و شیراز از بازار منطقه‌ای اجاره اقامتگاه در ایران نقل شده‌اند. یک نمونه‌ی ریزتر برای تهران: انتخاب در ۲۰ تیر ۱۴۰۵ نرخ سوئیت و آپارتمان مبله را برای تابستان ۱۴۰۵ به تفکیک غرب، مرکز، شمال و شرق آورد (انتخاب): غرب از ۱٫۵ میلیون برای سوئیت یک‌خوابه و ۲٫۵ تا ۳ میلیون برای واحد نوساز پارکینگ‌دار؛ مرکز ۱٫۸ تا ۲٫۵ و تا ۳ میلیون برای دوخوابه؛ شرق ۱٫۵ تا ۲ میلیون؛ و شمال از ۳٫۵ میلیون (تا ۱۰ تا ۱۵ میلیون برای پنت‌هاوس). قیمت‌ها برای ۲ تا ۴ نفر است، هر نفر اضافه معمولاً ۳۰۰ تا ۵۰۰ هزار و پارکینگ اختصاصی حدود ۳۰۰ هزار در شب اضافه می‌کند. دقت کنید این متن برآورد خود مقاله است، به جاجیگا ارجاع تبلیغی دارد و تاریخ، حداقل اقامت و اشغال نمی‌دهد؛ ما آن را فقط برای «نشان دادن پراکندگی منطقه‌ای» می‌آوریم.

چرا هر شهر مدل متفاوتی را پیش می‌برد؟

• تهران: اقامت کوتاه (۱٫۷ شب در هتل) یعنی ورود زیاد و نظافت زیاد. نرخ شبانه بالا لازم است تا هزینه‌ی هر ورود جبران شود؛ مهمان بیمار و همراه یا مأمور کاری بیشتر به ماهانه‌ی مبله می‌خورد (منطق استفاده، آمار رسمی سهم‌شان پیدا نشد).

• مشهد: تقاضا پایدارتر ولی هتل‌محور است؛ نزدیکی به حرم و ظرفیت تخت برای خانواده تعیین‌کننده است. خانه‌مسافر ۶۶٪ در برابر هتل ۸۱٪ در همان روز نشان می‌دهد واحد غیرهتلی برای رقابت باید دلیل روشن داشته باشد.

• اصفهان و شیراز: تقاضای فرهنگی؛ رقیب اصلی هتل سنتی و بوم‌گردی است و اشغال به رویدادهای شهر وابسته است.

• شهرهای کوچک‌تر و بدون داده: با ثبت دو سه ماه اشغال واقعی خودتان شروع کنید و قبل از تجهیز کامل یک واحد را آزمایش کنید.

هزینه‌هایی که مقایسه را عوض می‌کنند

بقیه‌ی فهرست در هزینه‌های پنهان اجاره کوتاه‌مدت است.

مدل ترکیبی: چند نکته‌ی عملی

بیشتر آپارتمان‌ها یک مدل ترکیبی دارند: شب‌های اوج را شبانه می‌فروشند و ماه‌های کم‌تقاضا را ماهانه. برای این کار سه چیز لازم است. یک، قاعده‌ی روشن حداقل شب در تقویم تا هفته‌های تکه‌تکه نشود. دو، قیمت ماهانه‌ای که از معادل بلندمدت (جدول بالا) پایین‌تر نیاید. سه، کنترل رزرو بین کانال‌ها؛ تقویم و رزرو چندواحدی جلوی رزرو تکراری را می‌گیرد. ملاحظات همسایه و ساختمان در اجاره کوتاه‌مدت در مجتمع و مقررات در مقررات اجاره کوتاه‌مدت در ایران و قوانین اجاره آپارتمان مبله آمده. اگر واحدتان شکل هتل‌آپارتمان دارد، درآمد هتل‌آپارتمان را هم ببینید.

شاه‌کلید برای این مقایسه تقویم و نرخ روزانه‌ی هر واحد، ثبت هزینه و گزارش مالی هر واحد را دارد؛ «بلندمدت» را به‌عنوان مدل مقایسه محاسبه نمی‌کند و قرارداد یا درگاه پرداخت هم ندارد.

آنچه نتوانستیم تأیید کنیم

• نرخ واقعی و اشغال آپارتمان مبله به تفکیک شهر؛ فقط میانگین غیرهتلی علی‌بابا و نرخ آگهی داریم.

• نسبت اجاره‌ی ماهانه‌ی مبله به خالی در ایران؛ منبعی نیافتیم، پس عددی نداده‌ایم.

• وضعیت حقوقی اقامت چندهفته‌ای یا ماهانه‌ی مبله (اجاره‌ی مسکونی یا خیر)؛ تأیید نشد، از وکیل یا مرجع بپرسید.

• جدول اجاره‌ی مشهد اقتصادآنلاین (اسفند ۱۴۰۳) را خواندیم ولی چند رقم آن با متن ناسازگار بود (اجاره‌ی ۱۰۰ هزار تومان در برابر ودیعه‌ی ۳۷۰ میلیون)، پس از آن عددی نیاوردیم.

• نرخ تبدیل ودیعه به اجاره در بازار فعلی؛ آن را خودتان از مشاور املاک محله بپرسید.

سؤال‌های پرتکرار

اگر ودیعه نگیرم، شبانه بهتر می‌شود؟

در فرمول مقایسه، ودیعه‌ی بلندمدت سود پولی را وارد می‌کند. اگر پولتان بازدهی بالایی دارد، بلندمدت جذاب‌تر می‌شود؛ اگر مالک آپارتمان هستید و پول دیگری ندارید، می‌توانید بازدهی را پایین‌تر بگیرید و ببینید شبانه کجا برابر می‌شود.

اقامت ماهانه‌ی مبله چقدر باید گران‌تر از اجاره‌ی خالی باشد؟

بر اساس مثال بالا، قیمت برابری حدود ۱٫۷ برابر معادل بلندمدت بود، ولی به فرض‌ها وابسته است. فرمول را با فاصله‌ی خالی و نظافت واقعی خودتان بنویسید.

اگر همسایه شکایت کند درآمد شبانه ریسک است؟

بله؛ شکایت همسایه ساده‌ترین مسیر قطع درآمد است. با مدیر ساختمان صحبت کنید و تعداد واحد شبانه را متناسب با ساختمان نگه دارید.

چند شب خالی بین دو مهمان ماهانه معمولی است؟

منبع مستقلی در ایران پیدا نکردیم. مثال ما ۱۰ روز بود؛ از ثبت دو سه چرخه‌ی واقعی خودتان به عدد دقیق‌تر می‌رسید.

منابع

• نرخ جدید اجاره آپارتمان در ۴ منطقه تهران — نبض‌بورس، ۷ شهریور ۱۴۰۵

• راهنمای قیمت و رزرو روزانه سوئیت در تهران، تابستان ۱۴۰۵ — انتخاب، ۲۰ تیر ۱۴۰۵

• گزارش آماری علی‌بابا برای نیمه‌ی اول ۱۴۰۴ — کجارو

• قیمت اجاره خانه در مشهد، اسفند ۱۴۰۳ — اقتصادآنلاین (خوانده شد، به‌دلیل ناسازگاری ارقام استفاده نشد)

• صفحه‌ی میزبانی جاجیگا (کارمزد)، بازبینی ۱ آبان ۱۴۰۵

• داده‌های مشهد، اصفهان و شیراز از مقاله‌ی داخلی «بازار منطقه‌ای اجاره اقامتگاه در ایران» نقل شده است