در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ عبارت «مبله» یا «سوئیت» وجود ندارد. ماده‌ی ۱ می‌گوید اجاره‌ی همه‌ی اماکن تابع قانون مدنی، همان قانون و شروط توافقی طرفین است، پس مبله بودن واحد در حد یک ویژگی قرارداد است، نه یک وضعیت حقوقی جدا. چیزی که واقعاً وضعیت شما را تعیین می‌کند «مدت و نوع خدمات» است: اجاره‌ی ماهانه یا بلندتر با قرارداد ثبت‌شده یک چیز است و اجاره‌ی روزانه به مسافر، با ملحفه و نظافت و پذیرش، چیز دیگری که مسیر رسمی‌اش مجوز گردشگری است.
وضعیت تا ۱ آبان ۱۴۰۵ است و جایی که منبع رسمی نداریم صریح نوشته‌ایم. فرق این مقاله با سه مقاله‌ی همراه: قوانین اجاره ویلا روزانه به ویلا و زمین می‌پردازد، قوانین خانه مسافر وظایف دارنده‌ی پروانه را می‌گوید و مدارک مجوز خانه مسافر مسیر دریافت مجوز را. اینجا موضوع خود آپارتمان و سوئیت است: چه قراردادی، با چه مدتی، با چه ثبتی، و کجا خطر دارد. نقشه‌ی کامل مقررات در قوانین اجاره کوتاه‌مدت و مقررات اجاره کوتاه‌مدت در ایران آمده است.
«مبله»، «سوئیت» و «آپارتمان» در قانون یعنی چه؟
«سوئیت» در متن آیین‌نامه‌ی تأسیسات گردشگری (۱۳۹۴) نوع جداگانه‌ای نیست. بر پایه‌ی خلاصه‌ی متن آیین‌نامه در خبرگزاری میزان، ماده‌ی ۱ شانزده نوع تأسیسات را برمی‌شمارد و «مراکز اقامتی خودپذیرایی» شامل هتل‌آپارتمان، زایرسرا و خانه مسافر است. مدیرکل ایلام هم در مهر (۳۰ مرداد ۱۴۰۵) «خانه‌مسافر و سوئیت» را کنار هم نام می‌برد، و کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس در فرارو (۲۹ مرداد ۱۴۰۳) آپارتمان و سوئیت را از نمونه‌های واحد خانه مسافر می‌شمارد. بنابراین عملاً سوئیتِ مبله‌ای که به مسافر اجاره داده می‌شود، در مسیر رسمی خانه مسافر دنبال مجوز می‌گردد؛ اما اینکه سوئیت در هر استان با چه عنوان و دستورالعملی ثبت می‌شود، منبع رسمی‌ای نداریم. برای مرزبندی، اصطلاح‌ها را این‌طور به کار می‌بریم:
عنوان رایج | تعریف عملی | وضعیت در منابع |
|---|---|---|
آپارتمان مبله ماهانه | واحد کامل با اثاث، اجاره‌ی ماه به ماه | قانون ۱۳۷۶ ماده‌ی ۱ و ۲؛ ماده‌ی خاص مبله دیده نشد |
اجاره روزانه‌ی آپارتمان | اقامت چندشبه به مسافر | مسیر رسمی: مجوز خانه مسافر؛ پلیس و اتحادیه آن را بدون مجوز ممنوع خوانده‌اند |
سوئیت | واحد کوچک با آشپزخانه و سرویس، اغلب در یک مجتمع | نوع جدا در آیین‌نامه نیامده؛ در اخبار با خانه مسافر هم‌گروه است |
هتل‌آپارتمان | مجموعه‌ای از واحدها با مدیریت و پذیرش مشترک | نوع مستقل در گروه خودپذیرایی؛ ر.ک. قوانین اجاره هتل آپارتمان |
اجاره‌ی ماهانه‌ی مبله: ثبت و کد رهگیری
اگر واحد مبله‌تان را ماهانه یا بلندتر می‌دهید، قاعده‌ی روشن‌تری دارید. ماده‌ی ۲ قانون روابط موجر و مستأجر (اصلاحی ۱۰ اردیبهشت ۱۴۰۳، طبق متن اختبار) می‌گوید در همه‌ی قراردادهای اجاره مدت، مبلغ اجاره و قرض‌الحسنه باید صریح نوشته شود و قرارداد در سامانه‌ی ثبت الکترونیک اسناد یا سامانه‌ی ثبت معاملات املاک ثبت شود؛ پس از تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد، کد رهگیری صادر می‌شود. گزارش همشهری (۳۱ خرداد ۱۴۰۱) هم از اعلام وزیر راه و شهرسازی درباره‌ی لزوم کد رهگیری برای همه‌ی معاملات مسکن می‌گوید و اینکه معامله‌ی ثبت‌نشده در سامانه‌ی املاک و اسکان «خانه خالی» تلقی می‌شود؛ در آن گزارش استثنایی ذکر نشده است.
پس برای اجاره‌ی ماهانه‌ی مبله، هر چه ممکن است قرارداد را ثبت کنید. جدا از الزام، دو چیز خرج را کم می‌کند: مدت روشن (مثلاً «از اول مهر تا آخر آذر») و فهرست اثاثیه‌ی امضاشده. دومی را معمولاً دیر یادتان می‌آید؛ مستأجر یک ماهه با خسارت یخچال آمده و شما فهرستی ندارید که نشان دهد یخچال سالم تحویل شده. برای ساختار فهرست و ودیعه نمونه قرارداد اجاره مبله و بیعانه، پیش‌پرداخت و ودیعه را ببینید.
نکته‌ی احتیاط: ماده‌ی ۲ می‌گوید «در همه‌ی قراردادهای اجاره» ثبت لازم است، اما اینکه اقامت چندشبه با نرخ روزانه هم شامل آن است، تأیید نشد. اگر ثبت اجاره‌ی چند روزه در سامانه ممکن نبود، دلیلش را از اداره‌ی ثبت یا مشاور املاک رسمی مکتوب بپرسید.
اجاره‌ی روزانه‌ی آپارتمان و سوئیت: مرز عملی و گزارش‌های رسمی
نظر مسئولان درباره‌ی اجاره‌ی روزانه هم‌صدا است، اما از متن قانون نمی‌آید. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه‌ی مشاوران املاک تهران، به جام‌جم (۱۳ آذر ۱۴۰۲) گفت اجاره‌ی روزانه‌ی مبله غیرقانونی است و املاک چنین آگهی‌هایی را رسیدگی نمی‌کنند؛ در همان گزارش آمده اجاره‌ی روزانه‌ی خانه به مسافر فقط با مجوز قانونی ممکن است و بدون آن «جریمه‌ی صنفی» دارد و مجوز را باید از اتحادیه‌ی هتلداران و مهمان‌پذیرها گرفت. ماده‌ی مشخص و مبلغ جریمه در گزارش نیامده است. پلیس اماکن (YJC، ۱۳ آبان ۱۴۰۴) هم اجاره‌ی ساعتی و یک‌روزه را ممنوع خوانده و از شناسایی و مسدودسازی درگاه‌های بدون مجوز گفته است. تفاوت روایت‌ها را بدانید: جام‌جم مجوز را از اتحادیه‌ی هتلداران می‌داند، پلیس و وزارت میراث فرهنگی از مجوز سازمان میراث فرهنگی حرف می‌زنند. ما همان جمله‌ی آیین‌نامه (ماده‌ی ۳: صدور مجوز تأسیسات گردشگری منحصراً با سازمان) را مبنا می‌گیریم، اما اینکه اتحادیه‌ی صنفی در عمل چه نقشی دارد تأیید نشد.
برای اینکه «جرم» و «تخلف» با هم قاطی نشود، آیا اجاره دادن روزانه خانه جرم است؟ را ببینید. جمع‌بندی خلاصه: ماده‌ی صریح کیفری پیدا نشد، ریسک اداری و عملی واقعی است.
دو سناریو که اغلب قاطی می‌شوند
سه‌ماهه تا شش‌ماهه‌ی مبله به مأمور یا بیمار. اگر مدت شما ماه است و با قرارداد ثبت‌شده، به قانون ۱۳۷۶ نزدیک‌تر است تا به قوانین گردشگری. در گزارش جام‌جم اجاره‌های «پنج ماه تا یک سال» با احراز هویت مستأجر مجاز دانسته شده؛ این عدد ادعای همان گزارش است و در قانون ندیدیم.
اجاره‌ی چندشبه با ملحفه و نظافت. هرچه خدمات هتلی بیشتر باشد، به تعریف اقامتگاه گردشگری نزدیک‌تر می‌شود؛ تعریف قانونی دقیق «اجاره‌ی کوتاه‌مدت» را در منابع پیدا نکردیم.
مجتمع و همسایه‌ها: خطر اصلی آپارتمان
برخلاف ویلای جدا، آپارتمان با دیگران مشترک است. قانون تملک آپارتمان‌ها (مصوب ۱۳۴۳) را در مقاله‌ی اجاره کوتاه‌مدت در مجتمع؛ همسایه و ساختمان بررسی کرده‌ایم: ماده‌ی صریحی که اجاره‌ی کوتاه‌مدت را ممنوع یا مجاز کند ندیدیم، اما مقررات داخلی، مصوبه‌ی مالکان و کاربری سند می‌تواند محدودیت بگذارد. در عمل مشکلات از همین‌جا شروع می‌شود: شکایت همسایه از رفت‌وآمد غریبه‌ها، اختلاف بر سر آسانسور و پارکینگ، شارژ. جزئیات حقوق همسایه‌ها در حقوق همسایه‌ها در آپارتمان و رفتار مهمان در سروصدا و مهمانی آمده است.
سه کار قبل از انتشار آگهی: با مدیر ساختمان یا هیئت‌مدیره صحبت کنید و پاسخ را مکتوب بگیرید؛ مقررات داخلی را بخواهید؛ تعداد نفرات مجاز را در قرارداد بنویسید. در سوئیت‌های داخل مجتمع تجاری یا آپارتمانی، کاربری ثبت‌شده‌ی بنا هم مهم است (شهرداری).
ثبت مهمان و مدارک: از کجا می‌آید و از کجا نمی‌آید؟
گزارش همشهری آنلاین (آبان ۱۴۰۲) مدرک هویتی را برای اجاره‌ی ویلا و سوئیت لازم می‌داند؛ ماده‌ی قانونی نمی‌آورد. ثبت لحظه‌ای مهمان در سامانه‌ی جامع مراکز اقامتی هم طبق رئیس پلیس اماکن مازندران (۱۸ خرداد ۱۴۰۵) برای مدیران هتل، متل، مهمان‌پذیر، مسافرخانه و بوم‌گردی است و نام سوئیت و خانه مسافر در گزارش نبود. برای میزبانی که مجوز ندارد، تکلیف این ثبت تأیید نشد؛ اما نگه‌داری سوابق هویت و ورود و خروج به نفع خودتان است. روش‌ها: ثبت مهمان و کارت مهمان و احراز هویت مهمان.
چه کسی مجوز می‌گیرد و پروانه چه می‌دهد؟
اگر مسیر رسمی را انتخاب کنید، همان چارچوب خانه مسافر است: پروانه‌ی بهره‌برداری سه‌ساله، مختص همان مکان و غیرقابل انتقال به مکان دیگر (ماده‌ی ۶ و تبصره‌های آن). مسأله‌ی خاص آپارتمان‌دارها این است که کارشناسان استان، بر پایه‌ی گزارش فرارو، بین ساختمان نوساز و ساختمانِ تغییرکاربری‌یافته فرق می‌گذارند و واحدی که شرایط پایه را نداشته باشد کنار گذاشته می‌شود. شرایط پایه چیست؟ منبع رسمی ندیدیم. مدارک مجوز خانه مسافر روش گرفتن فهرست فعلی را قدم به قدم می‌دهد.
اگر مجوز گرفتید، رابطه‌ی حقوقی مالک و مستأجر ملک هم عوض می‌شود: نظریه‌ی مشورتی قوه‌ی قضاییه (۷ اردیبهشت ۱۴۰۴) می‌گوید مستأجری که با مجوز میراث فرهنگی خانه مسافر دایر کرده، از شمول قانون ۱۳۵۶ بیرون است و حق کسب و پیشه ندارد. این برای واحد دارای پروانه است و درباره‌ی مبله‌ی بدون پروانه چیزی نمی‌گوید.
نرخ، مالیات و حساب‌وکتاب
برای واحد بدون پروانه الزام نرخ‌نامه‌ی رسمی ندیدیم. مالیات: ماده‌ی ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم درباره‌ی اجاره‌ی ملک است و در مقررات اجاره کوتاه‌مدت در ایران خلاصه شده؛ تأیید نشد که اقامت روزانه‌ی مبله با خدمات همان طبقه‌بندی را دارد. حساب‌وکتاب را از روز اول با مالیات و حسابداری اقامتگاه مرتب کنید. برای کسی که هنوز در مرحله‌ی تصمیم است راه‌اندازی آپارتمان مبله و سوئیت و درآمد اجاره سوئیت مفید است.
آنچه نتوانستیم تأیید کنیم
عنوان و دستورالعمل ثبت «سوئیت» در هر استان و تفاوت آن با خانه مسافر؛
جریمه‌ی مشخص برای اجاره‌ی روزانه‌ی آپارتمان بدون مجوز؛
ماده‌ای درباره‌ی اجاره‌ی مبله یا روزانه در قانون ۱۳۷۶ (در متن نبود)؛
شمول ثبت و کد رهگیری بر اقامت چندشبه؛
نقش اتحادیه‌ی هتلداران در صدور مجوز اجاره‌ی روزانه؛
مقررات مجتمع و شهرداری برای هر ساختمان؛
مالیات اقامت روزانه‌ی مبله.
درآمد این نوع اجاره را در درآمد اجاره روزانه خانه و آپارتمان مبله سنجیده‌ایم.
سؤال‌های پرتکرار
اجاره‌ی ماهانه‌ی واحد مبله هم باید ثبت شود؟
ماده‌ی ۲ قانون ۱۳۷۶ (اصلاحی ۱۴۰۳) ثبت در سامانه و کد رهگیری را برای «همه‌ی قراردادهای اجاره» آورده است. استثنای مبله در متن نبود، پس ثبت‌کردن منطقی است؛ ولی حکم قطعی را از اداره‌ی ثبت بپرسید.
اگر مستأجر واحد را روزانه دوباره اجاره دهد چه می‌شود؟
منبع رسمی‌ای که این حالت را روشن کند نخواندیم. شرط منع اجاره‌ی مجدد یا اجاره‌ی کوتاه‌مدت را در قرارداد بنویسید و تصرف مستأجر را بدون اجازه‌ی کتبی ممنوع کنید.
سوئیت مبله را بدون مجوز در سایت‌های رزرو بگذارم، چه ریسکی دارد؟
گزارش پلیس (آبان ۱۴۰۴) از مسدودسازی درگاه‌های بدون مجوز می‌گوید. ریسک عملی این است که آگهی یا درگاه بسته شود و رزروهای پیش‌پرداخت‌شده گیر کنند. جریمه‌ی مشخص تأیید نشد.
آیا مبله بودن، اجاره را از شمول قانون موجر و مستأجر خارج می‌کند؟
نه؛ ماده‌ی ۱ اجاره‌ی همه‌ی اماکن را شامل می‌شود و نامی از مبله نیامده. استثنایی که دیدیم فقط برای واحد دارای پروانه‌ی خانه مسافر است (نظریه‌ی مشورتی ۱۴۰۴).
نظرها