اگر دنبال «قانون اجاره ویلا» می‌گردید، خبر اول این است: در منابعی که خواندیم، مقرره‌ای مخصوص ویلا پیدا نشد. ویلا در نگاه مقررات یک واحد مسکونی مستقل است و اجاره‌ی روزانه‌اش زیر همان چهار لایه‌ای می‌رود که برای هر خانه‌ی دیگری هم مطرح است: مجوز گردشگری، کاربری و سند زمین، قرارداد و مدارک مهمان، و مسئولیت‌های عملی میزبان. بخش بزرگی از آنچه روی ویلا اثر می‌گذارد (مثلاً کاربری باغ یا زمین کشاورزی) از جنس مقررات شهرداری و دهیاری است و ما برایش متن رسمی نخواندیم؛ جایی که نخواندیم صریح نوشته‌ایم.
آخرین بازبینی: ۱ آبان ۱۴۰۵. این متن اطلاعات عمومی است؛ تصمیم نهایی را مکتوب از مرجع بگیرید. نقشه‌ی کلی مقررات (مالیات، ثبت مسافر، ساختمان) در مقررات اجاره کوتاه‌مدت در ایران آمده و مجموعه‌ی مقاله‌های حقوقی را در قوانین اجاره کوتاه‌مدت می‌بینید. اینجا فقط به چیزهایی می‌پردازیم که برای صاحب ویلا فرق می‌کند. سؤال «جرم است یا نه» را در آیا اجاره دادن روزانه خانه جرم است؟ جدا بررسی کرده‌ایم و تکرار نمی‌شود.
ویلا در مقررات کجا می‌نشیند؟
سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری در توضیح رسمی‌اش درباره‌ی خانه مسافر (خبر مهر، ۲۶ فروردین ۱۴۰۳، به نقل از معاون نظارت و ارزیابی خدمات گردشگری) این واحد را «مستقل، با کاربری مسکونی و مالکیت خصوصی» توصیف می‌کند که پس از گرفتن پروانه‌ی بهره‌برداری می‌تواند گردشگر بپذیرد. کارشناس گردشگری مرکز پژوهش‌های مجلس هم در گفت‌وگو با فرارو (۲۹ مرداد ۱۴۰۳) در توصیف همین مفهوم ویلا، آپارتمان، خانه و سوئیت را کنار هم می‌آورد. پس ویلا از نظر «چه چیزی مجوز می‌گیرد» مشکلی ندارد؛ مسیر رسمی همان خانه مسافر است، که در آیین‌نامه‌ی تأسیسات گردشگری (۱۳۹۴) جزو «مراکز اقامتی خودپذیرایی» کنار هتل‌آپارتمان و زایرسرا آمده است.
نکته این است که «شدنی بودن» با «آسان بودن» یکی نیست. همان کارشناس می‌گوید در روش ثبت‌محور سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ حدود ۸٬۲۸۱ درخواست بی‌معطلی تأیید شد، اما وزارتخانه فقط حدود ۶٬۴۸۴ واحد را به‌رسمیت می‌شناسد. این اعداد نظر یک کارشناس است، نه آمار رسمی وزارت، و ما راستی‌آزمایی مستقل نکرده‌ایم؛ فقط نشان می‌دهند که «ثبت در سامانه» و «شناخته‌شدن» از نگاه مرجع الزاماً یکی نبوده است. تأییدمحور شدن دوباره (مصوبه‌ی ۲۵ فروردین ۱۴۰۳ هیئت دولت، طبق مهر) یعنی امروز مسیر پیچیده‌تر است. مدارک و جزئیات را در مدارک لازم برای مجوز خانه مسافر و وظایف بعد از مجوز را در قوانین خانه مسافر بخوانید.
لایه‌ی اول: مجوز؛ چه کسی باید بگیرد؟
در ویلاهای ایرانی معمولاً سه نقش وجود دارد و بحث مجوز برای هر کدام فرق می‌کند:
مالک ویلا که خودش اجاره می‌دهد. آیین‌نامه پروانه را برای یک مکان مشخص می‌داند و می‌گوید پروانه به مکان دیگر قابل تسری نیست (ماده‌ی ۶، تبصره‌ی ۱، بر پایه‌ی خلاصه‌ی متن در خبرگزاری میزان). یعنی پروانه‌ی یک ویلا برای ویلای دوم‌تان که همان باغ است اعتبار ندارد.
مالک و بهره‌بردار جدا. اگر ویلا را به شرکت یا شخص دیگری برای اداره سپرده‌اید، طبق تبصره‌ی ۳ همان ماده، دارنده‌ی پروانه حتی اگر بخشی از فعالیت را به دیگری واگذار کند مسئول کل فعالیت است. بنابراین اینکه نام چه کسی روی پروانه می‌آید در عمل مهم است و باید پیش از قرارداد مدیریت روشن شود.
مستأجر یا مدیر ویلا. اینکه مستأجر ملک می‌تواند خودش پروانه بگیرد، یا صرفاً اجازه‌ی مالک کافی است، یا مالک باید درخواست‌دهنده باشد: منبع رسمی ندیدیم. نظریه‌ی مشورتی اداره‌ی کل حقوقی قوه‌ی قضاییه (۷ اردیبهشت ۱۴۰۴) از «مستأجری که با مجوز میراث فرهنگی به‌عنوان خانه مسافر فعالیت می‌کند» حرف می‌زند، یعنی این حالت در عمل وجود دارد؛ اما شرط‌هایش را نمی‌گوید.
درباره‌ی مالیات هم نکته‌ی ویلا همین است. متن ماده‌ی ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، که در مقاله‌ی مقررات آمده، برای اجاره‌ی مجدد (موجر که مالک نیست) مابه‌التفاوت اجاره‌ی دریافتی و پرداختی را مبنا می‌داند؛ اما اینکه درآمد اقامت چندشبه‌ی ویلا همین چارچوب را دارد یا نه، تأیید نشد. جزئیات بیشتر: مالیات و حسابداری اقامتگاه.
لایه‌ی دوم: زمین، کاربری و ویلای شمال
بیشتر ویلاهایی که اجاره‌ی روزانه می‌شوند داخل باغ، روستا یا محدوده‌ی شمال‌اند. آنچه برای این ملک‌ها نگران‌کننده است معمولاً ربطی به «روزانه» ندارد و به این برمی‌گردد که ملک چه کاربری‌ای دارد. سه پرسش را قبل از هر چیز از مرجع محلی بپرسید، چون ما برایشان منبع رسمی نخواندیم:
کاربری ثبت‌شده‌ی زمین و بنا در سند و پروانه‌ی ساختمان چیست (مسکونی، باغ، کشاورزی)؟ از شهرداری یا دهیاری و اداره‌ی راه و شهرسازی بپرسید.
آیا ساختمان گواهی پایان کار دارد؟ این را شهرداری یا مرجع صادرکننده‌ی پروانه می‌گوید.
آیا ضابطه‌ی محلی برای اقامت گردشگر وجود دارد؟ مثلاً در برخی استان‌ها مدیران میراث فرهنگی مهلت ثبت داده‌اند: مدیرکل استان ایلام (مهر، ۳۰ مرداد ۱۴۰۵) به خانه‌مسافرها و سوئیت‌های بدون مجوز یک ماه مهلت داد و رئیس اداره‌ی میراث فرهنگی مریوان (تابناک کردستان، ۵ شهریور ۱۴۰۵) بازه‌ی ۳ تا ۱۵ شهریور را برای دریافت مجوز اعلام کرد. این‌ها اخبار محلی‌اند و به همه‌جا قابل تعمیم نیستند، ولی نشان می‌دهند که ضابطه‌ی عملی گاهی اول از همه از اداره‌ی استان می‌آید.
وضعیت ویلاهای باغی و زمین کشاورزی را مقاله‌ی آیا اجاره باغ‌ویلا جرم است؟ جدا بررسی می‌کند.
لایه‌ی سوم: مهمان، مدرک و قرارداد
همشهری آنلاین (آبان ۱۴۰۲) در مقاله‌ای درباره‌ی قوانین اجاره‌ی روزانه‌ی ویلا و سوئیت می‌نویسد باید مدرک هویتی معتبر (کارت ملی، شناسنامه یا گواهینامه) گرفته شود، قرارداد کتبی با همه‌ی شرایط تنظیم شود و مهمانی که نسبت خانوادگی یا زناشویی‌اش را نمی‌تواند نشان دهد ممکن است پذیرفته نشود. همان مقاله هیچ ماده‌ی قانونی ذکر نمی‌کند، سایتش یک پلتفرم اجاره را تبلیغ می‌کند، و گزارش ما از آن را باید مثل «دستور رایج بازار» خواند، نه متن قانون. بحث رابطه‌ی مهمان‌ها را در اجاره به زوج‌های غیرهمسر جدا آورده‌ایم.
از زاویه‌ی ویلا، مدرک گرفتن سه فایده‌ی عملی دارد که ربطی به ماده‌ی قانون ندارد. اول، در ویلا اغلب گروه‌های بزرگ می‌آیند و با یک نفر قرارداد می‌بندید؛ نام و شماره‌ی تماس مسئول گروه و تعداد واقعی نفرات باید ثبت شود. دوم، ظرفیت. ظرفیتی که در آگهی می‌نویسید همان ظرفیتی است که در قرارداد و برای استخر و آبگرم و سرویس‌ها منظور می‌شود. سوم، خسارت: وقتی ودیعه و شرط خسارت روی کاغذ نیست، ادعایتان به نشانی و هویت مهمان تکیه می‌کند. الگوی ودیعه در بیعانه، پیش‌پرداخت و ودیعه و شرایط قرارداد در نمونه قرارداد اجاره کوتاه‌مدت و نمونه قرارداد اجاره ویلا آمده است.
قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ (متن در اختبار) در ماده‌ی ۱ می‌گوید اجاره‌ی همه‌ی اماکن، چه قرارداد رسمی چه عادی، تابع قانون مدنی و مقررات همان قانون و شروط توافقی طرفین است؛ و در ماده‌ی ۲ (اصلاحی ۱۰ اردیبهشت ۱۴۰۳) مدت، مبلغ اجاره و قرض‌الحسنه را باید صریح نوشت و قرارداد را در سامانه‌ی ثبت الکترونیک اسناد یا سامانه‌ی ثبت معاملات املاک ثبت کرد تا کد رهگیری صادر شود. در این متن ماده‌ای درباره‌ی اجاره‌ی مبله یا اجاره‌ی کوتاه‌مدت پیدا نکردیم. اینکه اجاره‌ی چندشبه‌ی ویلا مشمول ثبت و کد رهگیری هست یا نه، تأیید نشد؛ از اداره‌ی ثبت یا مشاور املاک رسمی مکتوب بپرسید.
لایه‌ی چهارم: مسئولیت‌های میزبان ویلا
استخر، آبگرم، باربیکیو، شومینه و گاز در ویلا خطر واقعی‌اند، اما برای این‌ها مقررات رسمی اقامتگاه کوتاه‌مدت ندیدیم. آیین‌نامه‌ی ۱۳۹۴ درباره‌ی کیفیت خدمات و گواهی استاندارد کیفیت (ماده‌ی ۶) حرف می‌زند، نه جزئیات ایمنی استخر. پس چیزی که می‌توانیم بگوییم رویه‌ی عملی است: برای هر وسیله‌ی پرخطر دفترچه‌ی راهنما، قانون‌های نوشته‌ی روی دیوار و ثبت بازدید دوره‌ای داشته باشید و در تحویل با مهمان مرور کنید. برای استخر نگهداری استخر و جکوزی و برای بیمه و ایمنی ایمنی و بیمه‌ی اقامتگاه را ببینید. بیمه‌ی ویلا هنگام اجاره‌ی کوتاه‌مدت معتبر می‌ماند یا نه، فقط شرکت بیمه می‌تواند کتبی بگوید.
ویلاهای مجتمعی (چند ویلا با دیوار مشترک و نگهبانی) قاعده‌ی دیگری دارند: مقررات داخلی مجتمع. اینکه اجاره‌ی روزانه آنجا ممنوع است یا مجاز را اساسنامه یا هیئت‌مدیره می‌گوید؛ قانون تملک آپارتمان‌ها را اجاره کوتاه‌مدت در مجتمع؛ همسایه و ساختمان شرح داده و سروصدای گروه‌ها را سروصدا و مهمانی.
وضع ویلا در برابر پلیس و درگاه‌های اینترنتی
رئیس پلیس نظارت بر اماکن عمومی فراجا (YJC، ۱۳ آبان ۱۴۰۴) اعلام کرد اجاره‌ی ساعتی و یک‌روزه‌ی واحد مسکونی ممنوع است، به بنگاه‌ها اخطار داده شده و درگاه‌های اینترنتی بدون مجوز شناسایی و مسدود می‌شوند. ویلا در آن گزارش نام برده نشد و جریمه‌ی مشخصی هم نیامد. برای صاحب ویلا نتیجه‌ی عملی در دو سطح است. آگهی روی پلتفرمی که مجوز ندارد می‌تواند بسته شود و پول و مهمان‌هایتان گیر کنند؛ و در استان‌هایی مثل مازندران پلیس اماکن (مازنداصناف، ۱۸ خرداد ۱۴۰۵) از واحدهای اقامتی رسمی ثبت آنلاین مشخصات مهمان می‌خواهد. در آن گزارش نامی از خانه مسافر یا اجاره‌ی شخصی نبود، و اینکه ویلای مجوزدار هم مشمول است یا نه را از اداره‌ی میراث فرهنگی استان بپرسید.
پیش از انتشار آگهی؛ چک‌لیستی که واقعاً کمک می‌کند
کاربری و پایان کار ویلا را از شهرداری یا دهیاری مکتوب بگیرید.
از اداره‌ی میراث فرهنگی استان بپرسید ویلای شما برای مجوز واجد شرایط است یا نه، فرایند فعلی چیست و هر پاسخ را مکتوب نگه دارید.
اگر ویلا مشترک یا مجتمعی است، نظر مدیر یا هیئت‌مدیره را بگیرید.
ظرفیت را با تعداد تخت و سرویس هماهنگ کنید و در قرارداد بنویسید.
قرارداد کتبی با ودیعه، مدرک مهمان، قانون‌های ویلا و شرط خسارت بسازید.
بیمه‌گر را درباره‌ی اجاره‌ی کوتاه‌مدت مکتوب بپرسید.
درآمد و هزینه را از روز اول ثبت کنید تا موقع پرسش مالیاتی دستتان خالی نباشد.
برای تجربه‌ی نرخ و درآمد ویلا درآمد اجاره ویلا و برای مشکلات رایج مشکلات اجاره ویلا و سوئیت را بخوانید.
آنچه نتوانستیم تأیید کنیم
ماده‌ی قانونی یا جریمه‌ی مشخص برای اجاره‌ی روزانه‌ی ویلا بدون مجوز؛
شرایط فنی ویلا برای دریافت پروانه‌ی خانه مسافر و فهرست مدارک؛
اینکه مستأجر ویلا بدون مالک می‌تواند درخواست مجوز بدهد؛
مقررات کاربری، پایان کار و عوارض شهرداری و دهیاری برای اجاره‌ی روزانه؛
ثبت و کد رهگیری برای اجاره‌ی چندشبه؛
مالیات و بیمه‌ی اجاره‌ی کوتاه‌مدت ویلا؛
ضوابط ایمنی استخر و آبگرم برای اقامتگاه؛
مقررات شهرها و استان‌ها (اخبار ایلام، مریوان و مازندران محلی‌اند).
یک بند درباره‌ی ابزار
شاه‌کلید برای ویلا ابزار مدیریت است، نه ابزار مجوز: رزرو و تقویم چندواحد، هزینه‌ها، تسویه با شریک و کارت مهمان در آن هست، اما مولد قرارداد و اتصال به سامانه‌های رسمی ثبت مسافر ندارد.
مشکلات رایجی که میزبان ویلا و سوئیت با آن روبه‌رو می‌شود در مشکلات اجاره دادن ویلا و سوئیت آمده است.
سؤال‌های پرتکرار
اگر ویلای من سند مشاع دارد، اجاره‌ی روزانه با خودم است؟
منبع رسمی‌ای درباره‌ی این حالت پیدا نشد. از نگاه عملی، شریک‌ها باید روی اجاره‌ی کوتاه‌مدت، مدیر، درآمد و خسارت توافق مکتوب داشته باشند، چون مجوز و پروانه برای یک مکان صادر می‌شود و دارنده‌اش مسئول کل فعالیت است (ماده‌ی ۶ آیین‌نامه). تقسیم درآمد را در تسویه‌ی شرکا ببینید.
آگهی ویلای من با شماره‌ی مجوز لازم است؟
در منابعی که خواندیم، فقط توصیه‌ی پلیس به مهمانان برای اطمینان از مجوز اقامتگاه آمده (YJC، آبان ۱۴۰۴)؛ الزام مشخص درج شماره‌ی مجوز در آگهی را تأیید نکردیم. اگر مجوز دارید، دلیلی ندارد نشانش ندهید، چون اعتماد مهمان را بالا می‌برد.
اجاره‌ی ویلا برای عروسی و مهمانی گروهی قانون جدا دارد؟
مقررات جداگانه‌ای پیدا نشد. ظرفیت، همسایه‌ها و سروصدا را باید در قرارداد پیش‌بینی کنید؛ عدم‌رعایتش معمولاً از طریق شکایت همسایه و برخورد پلیس مشکل می‌سازد.
قیمت ویلا باید طبق نرخ‌نامه‌ی رسمی باشد؟
برای واحد دارای پروانه، آیین‌نامه از نرخ‌گذاری و نصب فهرست نرخ می‌گوید (توضیحش در مقاله‌ی مقررات آمده). برای ویلای بدون پروانه چنین الزامی در منابع نخواندیم. فصل‌بندی نرخ شمال را در فصل‌بندی تقاضای سفر در ایران ببینید.
منابع
سازمان میراث فرهنگی: صدور مجوز خانه مسافرها تأییدمحور شد — مهر، ۲۶ فروردین ۱۴۰۳
گفت‌وگو با کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس درباره‌ی خانه مسافر — فرارو، ۲۹ مرداد ۱۴۰۳
آیین‌نامه‌ی تأسیسات گردشگری، ۱۳۹۴ (خلاصه‌ی متن) — خبرگزاری میزان
نظریه‌ی مشورتی ۷/۱۴۰۳/۸۰۲ — اداره‌ی کل حقوقی قوه‌ی قضاییه، ۱۴۰۴/۰۲/۰۷
قوانین اجاره روزانه ویلا و سوئیت مبله — همشهری آنلاین، ۶ آبان ۱۴۰۲
ثبت آنلاین مشخصات مسافران در مراکز اقامتی مازندران — مازنداصناف، ۱۸ خرداد ۱۴۰۵
ساماندهی خانه‌های مسافر مریوان — تابناک کردستان، ۵ شهریور ۱۴۰۵
نظرها