پاسخ کوتاه: مالک در ملک خودش آزاد است، اما قانون مدنی (ماده‌ی ۱۳۲) این آزادی را به «تصرف متعارف برای رفع نیاز یا زیان خود» محدود می‌کند و کاری که مستلزم زیان همسایه باشد را نمی‌پذیرد. سروصدا و آشوبی که آرامش عمومی را مختل کند هم در ماده‌ی ۶۱۸ تعزیرات جرم است. در قانون تملک آپارتمان‌ها اما، در متنی که خواندیم، ماده‌ای که «ساعت سکوت» یا «اجاره‌ی کوتاه‌مدت» را مستقیم تنظیم کند نبود؛ این‌ها بیشتر به مقررات داخلی ساختمان، مصوبات مجمع و عرف سپرده شده‌اند.
اگر شما میزبان اجاره‌ی کوتاه‌مدت در آپارتمان هستید، این جمله‌ها عملاً یعنی دعوا بر سر سروصدا و رفت‌وآمد بیش از هر چیز از همسایه شروع می‌شود، نه از دادگاه. وضعیت متن ۱ آبان ۱۴۰۵ است و اطلاعات عمومی است؛ برای پرونده‌ی مشخص از وکیل بپرسید. بحث مجوز و جرم‌بودن اجاره‌ی روزانه در قوانین اجاره کوتاه‌مدت در ایران و آیا اجاره روزانه خانه جرم است؟ آمده؛ گفتگو با مدیر ساختمان و پروتکل رابطه با ساکنان هم در اجاره کوتاه‌مدت در مجتمع؛ همسایه و ساختمان تکرار نمی‌شود. این مقاله روی خودِ حقوق همسایه و مسیر شکایت تمرکز دارد.
حق مالک و حق همسایه: ماده‌ی ۱۳۲ قانون مدنی
ماده‌ی ۱۳۲ می‌گوید مالک نمی‌تواند در ملکش تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه باشد، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد (صفحه‌ی ماده در عدالت‌سرا، تاریخ صفحه ۱۰ آبان ۱۴۰۲). سه کلمه‌ی کلیدی این ماده در بحث ما این‌هاست:
تضرر: بیش از «ناراحتی» است. دعوای همسایه معمولاً وقتی جدی می‌شود که ضرر قابل‌اثبات باشد، مثل سروصدای مداوم شبانه یا آسیب به مشاعات.
متعارف: معیار عرف است. صدای عادی زندگی در ساعت روز با میزبانی‌های شبانه یکی نیست.
رفع حاجت خود: یعنی مالک برای نیاز زندگی خودش می‌تواند تصرفی کند؛ ماده نمی‌گوید «برای کسب درآمد» هم همین اجازه را دارد. اینکه رفت‌وآمد مسافر در ساختمان «تصرف متعارف» است یا نه، در منابعی که خواندیم تعیین نشده بود.
نکته‌ای که ازش زیاد رد می‌شوند: مخاطب ماده «مالک» است؛ اما در اجاره‌ی کوتاه‌مدت، آن‌که در واحد است مهمان است. مالک یا میزبان در برابر همسایه نسبت به رفتار مهمان پاسخ‌گو شناخته می‌شود یا نه، را مرجع قضایی در هر پرونده تشخیص می‌دهد؛ منبعی که این را تکلیف کند نخواندیم. عملاً همسایه به صاحب واحد و مدیر ساختمان مراجعه می‌کند.
سروصدا و ماده‌ی ۶۱۸ تعزیرات
بر اساس صفحه‌ی ماده‌ی ۶۱۸ در عدالت‌سرا (کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی، تاریخ صفحه ۱۸ آذر ۱۴۰۲)، هر کس با هیاهو و جنجال یا حرکات غیرمتعارف یا تعرض به افراد، آرامش و آسایش عمومی را مختل کند یا مانع از کسب و کار مردم شود، به سه ماه تا یک سال حبس و تا ۷۴ ضربه شلاق محکوم می‌شود. یادداشت وکیلِ همان صفحه (که تفسیر است، نه قانون) می‌گوید جرم نتیجه‌محور است، یعنی اختلال واقعی لازم است، و تعویق یا تعلیق ممنوع نیست.
یک راهنمای منتشرشده‌ی جام‌جم از مسیر شکایت (به نقل از صداوسیما، ۱۹ مرداد ۱۴۰۰) هم این ماده را کنار ماده‌ی ۱۳۲ مدنی ذکر کرده است. سه چیز از آن گزارش را در بحث میزبانی به کار می‌بریم:
اولین گام شکایت گفتگو با مدیر ساختمان یا خود فرد است و اگر مزاحم مستأجر است، اطلاع‌دادن به مالک.
مرحله‌های بعدی: اظهارنامه، تماس با پلیس هنگام وقوع، تنظیم استشهادیه امضاشده‌ی همسایه‌ها، شکایت در شورای حل اختلاف و در نهایت دعوای حقوقی «مزاحمت» یا شکایت کیفری.
مدارک: فایل صوتی یا تصویری با زمان، استشهادیه، اظهارنامه‌ها و مدرک مالکیت یا اجاره برای احراز سمت شاکی. همین مدارک را میزبان هم باید بداند، چون شکایت را از همین‌ها می‌سازند.
همان گزارش به «ماده‌ی ۵۹» اشاره می‌کند و می‌گوید در مهمانی‌ها بعد از ساعت ۲۲ شب‌های عادی و ۲۴ شب‌های تعطیل باید سکوت کامل رعایت شود. ما متن آن ماده را در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌ی اجرایی‌اش که خواندیم پیدا نکردیم؛ پس این ساعت‌ها را «ادعای یک منبع» می‌دانیم، نه قاعده‌ی تأییدشده. از مدیر ساختمان بپرسید در مجتمع شما چه ساعتی معتبر است و آن را مکتوب بگیرید.
قانون تملک آپارتمان‌ها چه می‌گوید؟
متن قانون (مصوب ۱۳۴۳ با اصلاحات بعدی) و آیین‌نامه‌ی اجرایی‌اش (مصوب ۱۳۴۷) را در اختبار خواندیم. آنچه برای رابطه‌ی همسایگان مهم است:
موضوع | آنچه در متن آمده |
|---|---|
قسمت اختصاصی و مشترک | قسمت‌های مشترک به همه‌ی مالکان به نسبت قسمت اختصاصی تعلق دارد (مواد ۱ تا ۳) |
هزینه‌ی مشترک | پرداخت هزینه‌ی مشترک برای هر مالک الزامی است، حتی اگر از امکانات استفاده نکند (مواد ۴ و ۱۰) |
نما و در | تغییر محل در، پنجره و نمای ساختمان بدون موافقت اکثریت مالکان ممنوع (ماده‌ی ۹) |
بدهکار شارژ | مدیر پس از ابلاغ و ده روز مهلت می‌تواند خدمات مشترک را قطع کند؛ دادگاه هم می‌تواند جریمه تا دو برابر بدهی تعیین کند (ماده‌ی ۱۰ مکرر) |
اجاره و سند | سردفتر باید گواهی تسویه‌ی هزینه‌های مشترک را پیش از ثبت معاملاتی مانند اجاره بگیرد (ماده‌ی ۱۲) |
مصوبات مجمع | تصمیم‌های مجمع برای همه‌ی مالکان لازم‌الاجراست (آیین‌نامه ماده‌ی ۱۳) |
قسمت مشترک | قراردادن میز و اشیای دیگر و نگه‌داشتن حیوان در قسمت‌های مشترک ممنوع است (تبصره‌ی ماده‌ی ۳ آیین‌نامه) |
اگر بخواهیم این جدول را به جمله‌ی کاربردی برگردانیم: قانون، مدیریت را برای هزینه و نگهداری ساختار داده است. مدیر برای قطع خدمات اختیار صریح در برابر «بدهی شارژ» دارد؛ در متنی که خواندیم چنین اختیار صریحی برای قطع خدمات به‌خاطر سروصدا نبود. قاعده‌ی «مهمان‌پذیری» و «ساعت سکوت» را باید در مقررات داخلی و مصوبات مجمع جست.
مستأجر یا مهمان هم در قانون به همین نام نیامده؛ از «استفاده‌کننده» (تبصره‌ی ۳ ماده‌ی ۴ و ماده‌ی ۱۰ مکرر) حرف می‌زند. یعنی بدهی شارژ را مدیر حتی از کسی که واحد را استفاده می‌کند می‌خواهد، ولی نحوه‌ی تقسیم آن بین مالک و میزبان در قرارداد شما تعیین می‌شود. روی همین نکته در قرارداد حساب کنید: نمونه قرارداد اجاره کوتاه‌مدت.
همسایه‌ات چه می‌تواند بخواهد و چه نمی‌تواند؟
ریشه‌ی بیشتر اختلاف‌ها این است که هر دو طرف فکر می‌کنند حق صریحی دارند. متن‌هایی که خواندیم این مرزها را می‌دهد:
همسایه می‌تواند شکایت کند و مدیر ساختمان می‌تواند تذکر دهد، و مجمع می‌تواند مصوبه بگذارد؛ ولی ماده‌ای ندیدیم که همسایه یا مدیر بتواند به‌صرف نارضایتی جلوی ورود مهمان به واحد دیگری را بگیرد.
همسایه نمی‌تواند رفتار غیرمتعارف (آشوب، مهمانی شبانه) را تحمل‌ناپذیر کند و بخواهد قانون نادیده گرفته شود؛ ماده‌ی ۶۱۸ و ۱۳۲ در دسترس‌اند.
مدیر نمی‌تواند خارج از مصوبات، جریمه‌ی دلخواه بگذارد؛ آنچه در قانون خواندیم جریمه‌ی تا دو برابر بدهی است که دادگاه تعیین می‌کند، نه مدیر.
اینکه مجمع می‌تواند اجاره‌ی کوتاه‌مدت را در ساختمان به‌طور کلی ممنوع کند یا نه، تأیید نشد. به شرط مصوبه نمی‌توانیم قطعی بگوییم؛ این را فقط وکیل بر اساس سند و ساختمان شما می‌گوید.
آنچه از شکایت‌ها معمولاً می‌شود پیش‌بینی کرد
به‌جای پیش‌بینی حکم، شکایت‌ها را از زاویه‌ی «چه چیزی ثبت می‌شود» ببینید. هر جا ثبت (فایل، استشهادیه، اظهارنامه) هست، پرونده جدی است؛ هر جا فقط گفتگو هست، حل‌شدنی است.
نشانه | معنی | واکنش پیشنهادی |
|---|---|---|
تذکر شفاهی مدیر یا همسایه | هنوز رسمی نیست | همان روز پاسخ بدهید، با مهمان تماس بگیرید، یادداشت کنید |
پیام مکتوب مدیر یا هیئت | سابقه می‌سازد | مکتوب جواب بدهید و راه‌حل بگذارید (مثلاً ساعت ورود) |
استشهادیه یا اظهارنامه | مرحله‌ی رسمی | با وکیل مشورت کنید؛ سابقه‌ی تذکرها و قوانین خانه را آماده کنید |
تماس با پلیس هنگام شب | ثبت رسمی | همکاری کنید، هویت و قرارداد مهمان را آماده داشته باشید |
شکایت در شورای حل اختلاف یا دادسرا | پرونده | وکیل |
وقتی شکایت جدی شد: مثال از زاویه‌ی مستأجر و موجر
راهنمای جام‌جم به ماده‌های ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی هم اشاره کرده است: به نقل از آن، اگر عیبی استفاده‌ی مستأجر از ملک را به‌طور قابل‌توجه کم یا مختل کند، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند و سروصدای مداوم ممکن است مصداق باشد. ما متن این دو ماده را نخواندیم و این را فقط ادعای منبع می‌دانیم. اهمیتش برای میزبان این است که اختلاف همسایگی می‌تواند به اختلاف قراردادی هم برسد، بخصوص در اجاره‌ی بلندمدت یا ماهانه. برای اجاره‌ی چندشبه، ابزار شما قرارداد روشن و قوانین خانه است.
مثال فرضی: ساکن واحد زیر شما سه شب پشت‌سرهم از سروصدا بعد از نیمه‌شب شکایت می‌کند. اگر پیامی از او بدون پاسخ مانده و مهمان هم تذکر نگرفته باشد، پرونده‌ی شما ضعیف است. اگر همان شب پاسخ داده، با مهمان تماس گرفته و فردا توضیح داده باشید، همین ثبت‌ها هم به همسایه نشان می‌دهد جدی گرفته‌اید و هم در صورت اختلاف، رفتار متعارف شما را ثابت می‌کند.
وظیفه‌ی عملی میزبان: پیشگیری، نه دفاع
از آنچه گفتیم، فهرست کوتاه و عملی بیرون می‌آید؛ هیچ‌کدام الزام قانونی نیست و تجربه‌ی صنعت است:
قوانین خانه را قبل از ورود به مهمان بدهید: ساعت سکوت، حداکثر نفرات، پارکینگ، ورود دیروقت. الگو در راهنمای خانه و بسته‌ی خوش‌آمد و رفتار با تخلف در سروصدا و مهمانی.
شماره‌ی تماس مستقیم به مدیر ساختمان بدهید و به مهمان بگویید همسایه چه کسی را صدا می‌زند.
نفرات واقعی را ثبت کنید، چون اغلب شکایت از تعداد زیاد مهمان است. راه‌هایش در ثبت مهمان و کارت مهمان.
مدرک بسازید: پیام مدیر، تماس‌ها و اقدام‌تان را ثبت کنید تا در صورت پیشرفت شکایت نشان بدهید به‌موقع واکنش دادید.
سابقه‌ی تخلف را ثبت کنید: در شاه‌کلید ثبت در لیست سیاه با دسته‌ی «شکایت همسایه / سر و صدا» ممکن است و کتابچه‌ی دیجیتال مهمان هم قالبی برای بندِ «سکوت و همسایه‌ها» دارد. این‌ها فقط ابزار ثبت‌اند و جای توافق با ساختمان را نمی‌گیرند.
آنچه نتوانستیم تأیید کنیم
ماده‌ی ۵۹ و ساعت‌های سکوت ۲۲ و ۲۴ در متن قانون تملک آپارتمان‌ها یا آیین‌نامه‌ی اجرایی؛
اینکه مجمع مالکان می‌تواند اجاره‌ی کوتاه‌مدت را ممنوع کند و با چه نصابی؛
مسئولیت کیفری یا مدنی مالک برای رفتار مهمان در برابر همسایه؛
ساعت و ضوابط سکوت شهرداری یا مقررات محلی هر شهر؛
رویه‌ی دادگاه‌ها برای تشخیص «تضرر» و «تصرف متعارف».
آخرین بازبینی: ۱ آبان ۱۴۰۵.
سؤال‌های پرتکرار
مدیر ساختمان می‌تواند برق یا آب واحد را به‌خاطر شکایت همسایه قطع کند؟
در متن قانون تملک آپارتمان‌ها قطع خدمات مشترک در ماده‌ی ۱۰ مکرر به بدهی هزینه‌ی مشترک و پس از ابلاغ و ده روز مهلت وصل شده است. اختیاری برای قطع به‌خاطر سروصدا ندیدیم.
اگر مهمان سروصدا کند، مسئول من هستم؟
ماده‌ی ۱۳۲ مدنی مخاطبش مالک است و ماده‌ی ۶۱۸ مجرم را شخص مختل‌کننده می‌داند. مرز مسئولیت میزبان را متن‌های خوانده‌شده تعیین نکرده‌اند؛ اما همسایه اول با شما تماس می‌گیرد.
شکایت از همسایه‌ی پرسروصدا را کجا ثبت کنم؟
بر اساس راهنمای جام‌جم (۱۴۰۰): مدیر یا خود فرد، اظهارنامه، پلیس هنگام وقوع، شورای حل اختلاف و دادسرا. ترتیب قطعی نیست و به پرونده بستگی دارد.
ساختمان ما قوانین ندارد؛ چه کنم؟
از مدیر یا هیئت‌مدیره بخواهید ساعت سکوت و قوانین پارکینگ و مشاعات را مکتوب اعلام کنند. تا مصوبه نیست، الگوی پیام به همسایه‌ها را در همان مقاله‌ی همسایه ببینید.
نظرها