آیا اجاره دادن روزانه خانه جرم است؟

پاسخ کوتاه و صادقانه این است: در منابعی که خواندیم، ماده‌ای که «اجاره‌ی روزانه‌ی خانه‌ی شخصی» را صریحاً جرم کیفری بداند پیدا نشد؛ تنها جریمه‌ی مشخصی که دیدیم، جریمه‌ی نقدی فعالیت گردشگری بدون مجوز است و اجرای آن روی خانه‌ی شخصی تأیید نشده. اما این به معنای «مجاز است» نیست. مسیر رسمی این کار «خانه مسافر» با مجوز سازمان میراث فرهنگی است، مقام‌های پلیس و اتحادیه‌ی املاک بارها اجاره‌ی بدون مجوز را ممنوع خوانده‌اند و ریسک‌های عملی (مسدود شدن آگهی، شکایت همسایه، برخورد با بنگاه) واقعی است.

وضعیت تا ۱ آبان ۱۴۰۵ است. این متن اطلاعات عمومی است و جای مشورت با وکیل یا پرسش از مرجع را نمی‌گیرد؛ ما فقط چیزی را «تأییدشده» می‌نامیم که متن یا گزارش رسمی‌اش را خوانده باشیم. نقشه‌ی کامل مقررات (مجوز، مالیات، ثبت مسافر، ساختمان) در مقررات اجاره کوتاه‌مدت در ایران آمده و اینجا تکرار نمی‌شود؛ تمرکز این مقاله فقط روی همان یک سؤال است: «جرم» یعنی چه و این کار کجای آن می‌ایستد.

جرم، تخلف و ریسک عملی؛ سه چیز متفاوت

وقتی کسی می‌پرسد «جرم است؟» معمولاً در واقع می‌پرسد «اگر این کار را بکنم چه بلایی سرم می‌آید؟». جواب این سؤال به سه لایه تقسیم می‌شود:

بیشتر مقاله‌های اینترنتی این سه را قاطی می‌کنند و از «ممنوع است» به «جرم است و زندان دارد» می‌رسند. هر دو سر ماجرا اشتباه است: نه «هیچ مشکلی ندارد» درست است، نه «زندان دارد». بخش بعد می‌گوید هر کدام از این لایه‌ها را از کجا می‌دانیم.

مجوز: تنها مسیر رسمی که متنش را دیدیم

در آیین‌نامه‌ی ایجاد، اصلاح، تکمیل، درجه‌بندی و نرخ‌گذاری تأسیسات گردشگری (مصوب هیئت وزیران، ۴ شهریور ۱۳۹۴)، «خانه مسافر» جزو مراکز اقامتی خودپذیرایی است و تشخیص و صدور مجوز تأسیسات گردشگری «منحصراً» با سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری است (ماده‌ی ۳). ماده‌ی ۲۳ هم می‌گوید نیروی انتظامی به درخواست سازمان باید از ادامه‌ی فعالیت تأسیسات غیرمجاز جلوگیری کند. این ماده از جلوگیری و پلمب حرف می‌زند، نه از زندان یا جزای نقدی مشخص.

روش صدور هم ثابت نبوده است. بر پایه‌ی گزارش مهر (۲۶ فروردین ۱۴۰۳)، صدور مجوز خانه مسافر در دولت پیشین از «تأییدمحور» به «ثبت‌محور» تغییر کرد و با ابلاغ هیئت وزیران در ۲۵ فروردین ۱۴۰۳ دوباره تأییدمحور شد. همان گزارش خانه مسافر را «واحد مسکونی مستقل با مالکیت خصوصی» توصیف می‌کند که پس از گرفتن پروانه‌ی بهره‌برداری می‌تواند مسافر بپذیرد. جزئیات مدارک و فرایند فعلی در آن گزارش نیامده؛ برای آن مدارک مجوز خانه مسافر را ببینید.

یک جریمه‌ی نقدی که در متن قانون هست

یک نکته را باید روشن بگوییم، چون در نسخه‌های قدیمی‌تر این بحث نبود: در قانون توسعه‌ی صنعت ایرانگردی و جهانگردی (مصوب ۱۳۷۵)، تبصره‌ی ۲ ماده‌ی ۷ برای هر فعالیت گردشگری بدون مجوز وزارت میراث فرهنگی جریمه‌ی نقدی و تعطیلی دائم پیش‌بینی کرده است. به گزارش YJC (۹ بهمن ۱۴۰۳) معاون گردشگری میراث فرهنگی استان همدان بازه‌ی این جریمه را پس از تعدیل ۱۰۹ تا ۲۱۸ میلیون تومان گفته است.

اما همان گزارش دو قید مهم دارد: معاون استان گفته قوه‌ی قضاییه هنوز این تخلف را برای ویلاهای بدون مجوز جرم ثبت نکرده و چارچوب حقوقی روشنی برایشان تعریف نشده است. یعنی جریمه در قانون هست، ولی اجرای آن روی خانه یا ویلای شخصی که کسی در آن «تأسیسات گردشگری» ثبت نکرده، تأیید نشده. این بحث برای میزبانِ بدون مجوز دقیقاً همان نقطه‌ی مبهم است.

بقیه‌ی منابع چه می‌گویند؟ اظهارنظر، نه قانون

هر چه دیگر درباره‌ی ممنوعیت اجاره‌ی روزانه می‌شنوید از زبان مسئول‌هاست، نه از متن قانون. این‌ها را جدا از هم و با تاریخ بخوانید:

• حسام عقبایی، رئیس اتحادیه‌ی مشاوران املاک (مرداد ۱۳۹۵، جام‌جم): اجاره‌ی ساعتی و روزانه‌ی خانه‌ی مبله وقتی هویت مستأجر احراز نمی‌شود و مدارک لازم گرفته نمی‌شود تخلف است و این‌گونه اجاره‌ها به مجوز نیاز دارد. مبلغ جریمه یا ماده‌ی قانونی در آن گفت‌وگو نیامده بود. گزارش از جلسه با دادستان تهران و پلیس اماکن و امنیت هم می‌گوید فقط «پیگیری» مطرح شد.

• داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه‌ی مشاوران املاک (دی ۱۴۰۲، ایلنا/تعادل): اجاره‌ی ساعتی ممنوع است و اجاره‌ی روزانه فقط برای خانه‌هایی است که تحت ضوابط هتلداری و بوم‌گردی و استانداردهای آن‌ها فعالیت می‌کنند. ماده‌ی قانونی یا جریمه‌ای ذکر نشد.

• رئیس پلیس نظارت بر اماکن عمومی فراجا (آبان ۱۴۰۴، YJC): اجاره‌ی ساعتی و یک‌روزه‌ی واحد مسکونی ممنوع است، به مشاوران املاک اخطار داده شده، درگاه‌های اینترنتی بدون مجوز شناسایی و مسدود می‌شوند و مرجع اصلی بوم‌گردی‌ها و واحدهای مسافری وزارت میراث فرهنگی است. در آن گزارش هم ماده‌ی قانونی یا جریمه‌ی مشخصی نیامده بود.

الگوی مشترک را ببینید: همه «ممنوع است» می‌گویند، هیچ‌کدام شماره‌ی ماده نمی‌دهند. این الگو دقیقاً همان چیزی است که تشخیص «جرم» را سخت می‌کند. در حقوق جزای ایران جرم باید در قانون تعریف شده و برایش مجازات تعیین شده باشد؛ اظهارنظر یک مقام یا اتحادیه، حتی با اعتبار، جای آن ماده را نمی‌گیرد. ما هم در این اظهارات و در متن آیین‌نامه ماده‌ای که مجازات کیفری معین را برای صاحب‌خانه‌ی بی‌مجوز تعیین کند ندیدیم؛ ولی بررسی ما از همه‌ی قوانین کشور نیست و ممکن است مصوبه‌ای از دستمان در رفته باشد.

یک حالت متفاوت: وقتی موضوع «اجاره‌ی روزانه» نیست

بعضی از چیزهایی که کنار این بحث مطرح می‌شود به خودِ اجاره‌ی روزانه ربطی ندارد و می‌تواند وضعیت را جدی‌تر کند. مثلاً اگر در یک واحد، مهمان‌ها بدون هیچ ثبتی تردد کنند و همسایه‌ها نگران رفتار آن‌ها باشند، شکایت از جنس مزاحمت یا اخلال در آرامش طرح می‌شود و ربطی به مجوز ندارد. برای اینکه هر کدام از این وضعیت‌ها چطور پیش می‌رود، اجاره کوتاه‌مدت در مجتمع؛ همسایه و ساختمان و سروصدا، مهمانی و تخلف از قوانین را بخوانید. اگر پرسش شما درباره‌ی مهمان‌هاست، جرم اجاره دادن خانه به پسر و دختر مجرد بحث جدایی است.

خطر واقعی برای میزبان چیست؟

از ترتیب منابع، سه خطر عملی بیرون می‌آید؛ ترتیب آن‌ها هم به نظرمان مهم است:

1. قطع کانال فروش. پلیس اماکن می‌گوید درگاه‌های بدون مجوز مسدود می‌شوند. اگر همه‌ی رزروهای شما از یک سایت می‌آید، مسدودی آن بیش از هر جریمه‌ای به درآمدتان ضربه می‌زند. سیاست بازی با چند کانال در کانال‌های رزرو بررسی شده.

2. درگیری با ساختمان و همسایه. اگر واحد در آپارتمان است، مقررات داخلی ساختمان و شکایت همسایه ساده‌ترین مسیر ضرر است و به هیچ ماده‌ی کیفری نیاز ندارد.

3. توقف فعالیت غیرمجاز. ماده‌ی ۲۳ آیین‌نامه نشان می‌دهد سازمان می‌تواند برای جلوگیری از فعالیت درخواست دهد. اینکه این مسیر عملاً برای یک آپارتمان یا ویلای شخصی چقدر اجرا می‌شود، مستندی پیدا نکردیم.

مالیات هم یک بُعد جداست: ماده‌ی ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم درباره‌ی درآمد اجاره است، ولی اینکه اقامت چندشبه با خدمات در همین چارچوب می‌گنجد یا نه را تأیید نکردیم. این را از اداره‌ی مالیات بپرسید؛ ملاحظه‌ی حسابداری آن در مالیات و حسابداری اقامتگاه آمده است.

اگر مجوز ندارم و خانه را اجاره می‌دهم، چه کنم؟

مسئله‌ی عملی این است که شما قرار نیست حکم دادگاه را پیش‌بینی کنید؛ باید ریسک را کم کنید. این کارها هزینه‌ی کمی دارد:

• از مرجع بپرسید و مکتوب بگیرید. اداره‌ی کل میراث فرهنگی استان را بیابید و بپرسید ملک شما (آپارتمان، ویلا، باغ‌ویلا) برای خانه مسافر شرایط دارد یا نه. جواب را با تاریخ ذخیره کنید.

• اجاره‌ی طولانی‌تر هم یک انتخاب است. اگر مجوز ندارید و نمی‌خواهید ریسک کنید، اجاره‌ی ماهانه یا چندماهه با قرارداد رسمی راه جداست؛ اینکه کدام مدل سودآورتر است در اجاره کوتاه‌مدت چیست؟ مقایسه شده.

• مهمان را بشناسید. حتی اگر مجوز دارید، ثبت مشخصات مهمان محافظ شماست؛ شیوه‌اش در ثبت مهمان و کارت مهمان و ریسک‌سنجی مهمان آمده.

• قرارداد کتبی بنویسید. حتی برای دو شب، قرارداد روشن بحث خسارت، ظرفیت و قوانین را از دعوا به یک سند تبدیل می‌کند (نمونه قرارداد).

• بیمه را از بیمه‌گر بپرسید. اینکه بیمه‌ی منزل شما هنگام اجاره‌ی روزانه معتبر می‌ماند یا نه در متن آیین‌نامه نیامده و باید مکتوب پرسید (ایمنی و بیمه).

آنچه نتوانستیم تأیید کنیم

• اینکه جریمه‌ی نقدی تبصره‌ی ۲ ماده‌ی ۷ قانون توسعه‌ی صنعت ایرانگردی و جهانگردی (بخش بعد) برای صاحب‌خانه‌ی عادی هم اجرا می‌شود یا نه؛

• اینکه «یک شب اجاره به آشنا» و «اجاره‌ی سازمان‌یافته‌ی هر هفته» از نظر مراجع فرق دارد یا نه؛

• مقررات هر استان و شهر (اظهارات مازندران یا ایلام را نمی‌شود به کل کشور تعمیم داد)؛

• جزئیات مدارک و هزینه‌ی مجوز فعلی خانه مسافر.

اگر مرجع رسمی یا وکیلی در این موارد پاسخ مکتوب داده است، پیش از هر تصمیم همان را معیار قرار دهید.

نقشه‌ی کامل مجوز، ثبت مسافر، مالیات و ساختمان را در قوانین اجاره کوتاه‌مدت در ایران یک‌جا مرور کرده‌ایم.

سؤال‌های پرتکرار

اجاره‌ی روزانه‌ی خانه‌ی خودم به یک آشنا هم جرم است؟

در منابعی که خواندیم، درباره‌ی اجاره به آشنا یا مهمان خانوادگی جداگانه صحبتی نیامده. اجاره‌ی ساعتی و یک‌روزه‌ی «سازمان‌یافته و تبلیغ‌شده» همان چیزی است که پلیس اماکن از آن حرف زده. تفاوت مرز را فقط مرجع رسمی می‌تواند بگوید.

اجاره‌نامه‌ی روزانه باطل است؟

منبع رسمی‌ای که بطلان قرارداد را اعلام کند ندیدیم. نبود مجوز، به‌تنهایی بر اساس چیزی که خواندیم، قرارداد را باطل نمی‌کند، ولی قرارداد بدون مجوز هم پشتوانه‌ی نهادی ندارد؛ برای اختلاف از وکیل بپرسید.

مشاور املاک می‌تواند اجاره‌ی روزانه را قرارداد کند؟

دو مقام اتحادیه‌ی مشاوران املاک (۱۳۹۵ و ۱۴۰۲) گفته‌اند مشاور املاک نباید اجاره‌ی ساعتی یا روزانه ببندد و پلیس اماکن (۱۴۰۴) هم به بنگاه‌ها اخطار داده است. ریسک بنگاه جدی‌تر از ریسک مالک است چون پروانه‌ی کسب دارد.

با مجوز خانه مسافر دیگر مشکلی نیست؟

مجوز مسیر رسمی را باز می‌کند ولی تعهد هم می‌آورد: گزارش ورود و خروج، نرخ‌نامه، رعایت ضوابط. مقررات ساختمان و مالیات هم جداست.

منابع

• جریمه‌ی فعالیت گردشگری بدون مجوز در همدان — YJC، ۹ بهمن ۱۴۰۳

• آیین‌نامه ایجاد، اصلاح، تکمیل، درجه‌بندی و نرخ‌گذاری تأسیسات گردشگری و نظارت بر فعالیت آنها — هیئت وزیران، ۱۳۹۴/۰۶/۰۴

• صدور مجوز خانه مسافرها تأییدمحور شد — مهر، ۲۶ فروردین ۱۴۰۳

• ممنوعیت اجاره خانه‌های ساعتی؛ درگاه‌های اینترنتی فاقد مجوز مسدود می‌شود — YJC، ۱۳ آبان ۱۴۰۴

• هشدار جدی درباره رواج پدیده اجاره ساعتی خانه در تهران — تعادل (به نقل از ایلنا)، ۶ دی ۱۴۰۲

• با اجاره ساعتی و روزانه خانه‌های مبله برخورد می‌شود — جام‌جم آنلاین، ۱۰ مرداد ۱۳۹۵

• ماده‌ی ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم