قرارداد ویلا همان قرارداد کوتاه‌مدت معمولی است، به‌اضافه‌ی چند بندی که در آپارتمان معنا ندارد: استخر، آتش و باربیکیو، باغ و درخت، نگهبان یا باغبان، و جمعیتی که روی چمن جمع می‌شود. اگر قالب عمومی دارید (نمونه قرارداد اجاره کوتاه‌مدت دوازده ماده‌ی پایه را آورده)، این مقاله فقط بندهایی را اضافه می‌کند که ویلا به آن‌ها نیاز دارد، با متن آماده‌ی قابل‌تطبیق و توضیح اینکه هر بند جلوی چه اختلافی را می‌گیرد.
نمونه آموزشی؛ پیش از استفاده با وکیل یا مشاور حقوقی تطبیق دهید. متن‌ها را خودمان نوشته‌ایم، مبلغ و ساعت را عمداً خالی گذاشته‌ایم و هر ادعای حقوقی را فقط وقتی آورده‌ایم که متن قانونش را خوانده باشیم. آخرین بازبینی: ۱ آبان ۱۴۰۵.
ویلا در قرارداد با آپارتمان چه فرقی دارد؟
در آپارتمان بیشتر خسارت‌ها داخل چهاردیواری می‌افتد و همسایه از پشت دیوار شکایت می‌کند. در ویلا سطح ریسک بازتر است: محوطه، استخر، آتش، درخت، و آدم‌هایی که شاید هیچ‌وقت در رزرو اسم‌شان نبوده. جدول زیر نشان می‌دهد هر ریسک را کدام بند می‌پوشاند.
ریسک رایج در ویلا | بند مربوط | بخشی از این مقاله |
|---|---|---|
«چهار نفر» می‌آیند و بیست نفر می‌مانند | ظرفیت شبانه و بازدیدکننده | بند ۲ |
جشن تولد یا مراسم با دی‌جی | ممنوعیت یا شرط مراسم | بند ۳ |
غرق‌شدگی، شکستن کاشی، آب استخر | شرایط استفاده از استخر | بند ۴ |
زغال و آتش کنار درخت | باربیکیو و آتش | بند ۵ |
ساعت دو بامداد موسیقی | سروصدا و ساعت سکوت | بند ۶ |
شکستن شاخه، چیدن میوه، دست‌زدن به آبیاری | درخت، محصول و فضای سبز | بند ۷ |
«نگهبان گفت اشکال ندارد» | نقش نگهبان یا باغبان | بند ۸ |
سگ در باغ، لک روی فرش | حیوان خانگی | بند ۹ |
چهار نکته‌ی حقوقی که قبل از نوشتن بندها باید دانست
اطلاعات زیر از متن قوانینی است که خواندیم؛ برداشت‌های بیشتر را برچسب «تأیید نشد» زده‌ایم.
کاربری مشخص، پایه‌ی منع مراسم است. ماده‌ی ۴۹۰ قانون مدنی مستأجر را موظف می‌کند عین مستأجره را به‌شیوه‌ی متعارف و برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار ببرد. اگر در قرارداد فقط بنویسید «اقامت و سکونت»، عروسی و پارتی خارج از مصرف توافق‌شده است؛ ولی اگر مثال‌ها را هم بنویسید («عروسی، جشن، مجلس با سیستم صوتی»)، بحث بعدی خیلی کوتاه‌تر می‌شود.
مستأجر در اصل ضامن تلف و نقص نیست. ماده‌ی ۴۹۳ می‌گوید مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست، مگر تعدی یا تفریط کند (متن ماده در عدالت‌سرا). یعنی چیزی که با استفاده‌ی عادی فرسوده شده را نمی‌شود به حساب مهمان گذاشت؛ باید «خارج از استفاده‌ی متعارف» بودن را بتوانید نشان دهید. به همین دلیل بند ۱۰ و صورت‌جلسه‌ی تحویل اهمیت دارد. (ماده‌ی ۴۸۷ هم می‌گوید اگر مستأجر تعدی یا تفریط کند و موجر نتواند جلویش را بگیرد، حق فسخ دارد.)
خسارت توافقی را قانون به رسمیت می‌شناسد. ماده‌ی ۲۳۰ می‌گوید اگر ضمن معامله شرط شده باشد که متخلف مبلغی بپردازد، دادگاه نمی‌تواند او را به بیشتر یا کم‌تر از همان مبلغ محکوم کند. نتیجه‌ی عملی: عددی که می‌نویسید جدی گرفته می‌شود، پس «معقول و قابل‌دفاع» بنویسید. اینکه یک رقم بسیار سنگین مشکلی ایجاد می‌کند یا نه را تأیید نکردیم.
واژه‌ی «ودیعه» در قانون مدنی معنای دیگری دارد. ماده‌ی ۶۰۷ ودیعه را عقدی می‌داند که در آن کسی مال خود را به دیگری می‌سپارد تا مجاناً نگه دارد. آنچه میزبان از مهمان برای جبران خسارت می‌گیرد کارکرد «تضمین» دارد. برای جلوگیری از سردرگمی، در متن قرارداد بهتر است صریحاً بنویسید «سپرده‌ی تضمین خسارت» و شرط برگشتش را روشن کنید (تفاوت بیعانه و ودیعه). این پیشنهاد ما برای وضوح نوشتاری است، نه گزاره‌ی حقوقی.
بندهای ویژه‌ی ویلا و باغ‌ویلا، با متن نمونه
شماره‌گذاری از ۱ است تا بتوانید این بندها را پشت ۱۲ ماده‌ی عمومی اضافه یا جایگزین کنید.
بند ۱ - تعریف محدوده‌ی اجاره
موضوع اجاره، ساختمان اصلی ویلا و محوطه‌ی نشان‌داده‌شده در پیوست شماره‌ی ۱ (شامل ........) است. انبار، اتاق نگهبانی، ........ و بخش‌های علامت‌گذاری‌شده در پیوست، جزو محدوده‌ی اجاره نیست و ورود به آن‌ها ممنوع است. ماشین‌آلات باغبانی، پمپ‌ها، تابلو برق و محل کپسول گاز فقط توسط نماینده‌ی میزبان جابه‌جا و تنظیم می‌شود.
چه چیزی را می‌پوشاند: در باغ‌ویلا «ویلا» کجا تمام می‌شود؟ اگر محدوده روی کاغذ نیامده، مهمانی که درِ انباری را باز کرده و چیزی شکسته می‌تواند بگوید کسی نگفته بود. یک کروکی ساده با عکس، کافی است.
بند ۲ - ظرفیت شبانه و بازدیدکننده
ظرفیت اقامت شبانه ........ نفر است و تعداد کل افراد حاضر در محوطه (شامل میهمان روزانه) در هیچ ساعتی نباید از ........ نفر بیشتر شود. فهرست اقامت‌کنندگان شبانه پیش از ورود تحویل داده شده است. ورود فرد خارج از فهرست به محوطه فقط با هماهنگی قبلی و پرداخت ........ تومان به‌ازای هر نفر در روز ممکن است. نقض این بند، حق فسخ فوری برای میزبان ایجاد می‌کند.
چه چیزی را می‌پوشاند: دو عدد را از هم جدا کنید، چون اختلاف معمولاً از اینجا شروع می‌شود: تعداد افرادِ شب‌مانده و تعداد افرادِ حاضر در محوطه. بدون سقف دوم، «فقط برای ناهار آمدند» تا نیمه‌شب می‌ماند. فهرست اسامی را همان‌جا با ثبت مشخصات مهمان هماهنگ کنید.
بند ۳ - مراسم، جشن و استفاده‌ی غیرسکونی
استفاده از ویلا برای عروسی، جشن، همایش، فیلم‌برداری یا عکاسی تجاری، و هر نوع تجمع بیش از ظرفیت مندرج در بند ۲ ممنوع است، مگر با توافق کتبی جداگانه و پرداخت مبلغ مناسب. جشن تولد خانوادگی تا سقف ظرفیت، بدون سیستم صوتی و پایان‌یافته تا ساعت ........ آزاد است. برگزاری مراسم بدون اجازه، موجب فسخ و تخلیه‌ی فوری است و مبلغ شب‌های باقی‌مانده مسترد نمی‌شود.
چه چیزی را می‌پوشاند: بازی با کلمه‌ی «مهمانی». بهتر است خط را خودتان بکشید: چه چیزی آزاد است (تولد کوچک)، چه چیزی مشروط (مراسم) و چه چیزی ممنوع (سیستم صوتی بزرگ، فروش بلیت یا ورودی). درباره‌ی پیامد این رفتارها برای همسایه‌ها، سروصدا، مهمانی و تخلف از قوانین را ببینید.
بند ۴ - استخر و جکوزی
استخر/جکوزی در ساعات ........ تا ........ قابل استفاده است. ناجی یا مسئول ایمنی وجود ندارد و حضور و نظارت مستمر بزرگسال بر کودکان و افراد ناآشنا به شنا بر عهده‌ی مهمان است. پریدن از لبه، ورود با کفش و استفاده از وسایل شیشه‌ای یا چینی در محدوده‌ی استخر ممنوع است. تغییر در پمپ، فیلتر یا مواد شیمیایی و تخلیه‌ی آب فقط توسط نماینده‌ی میزبان انجام می‌شود. آسیب به کاشی، پوشش یا تجهیزات استخر بر اساس برآورد تعمیر از سپرده کسر می‌شود.
چه چیزی را می‌پوشاند: این بند هم جلوی خرابی تجهیزات را می‌گیرد، هم تصویر درستی از «چه کسی مراقب است» می‌دهد. توجه کنید که نوشتن «مسئولیتی نداریم» لزوماً مسئولیت میزبان را در حادثه برطرف نمی‌کند؛ اینکه دادگاه چنین شرطی را تا چه حد می‌پذیرد را تأیید نکردیم، پس از وکیل بپرسید و ببینید بیمه چه چیزی را پوشش می‌دهد (ایمنی و بیمه). شرایط نگهداری آب و تجهیزات در نگهداری استخر و جکوزی آمده است.
بند ۵ - باربیکیو، آتش و گاز
روشن‌کردن آتش و باربیکیو فقط در محل مشخص‌شده (........) و دور از درخت، چمن خشک و ساختمان مجاز است. خاکستر و زغال تا خاموش‌شدن کامل در ظرف فلزی نگهداری و بعد از خنک‌شدن دفع می‌شود. مهمان حق جابه‌جایی یا باز و بسته‌کردن کپسول گاز را ندارد. محل کپسول آتش‌نشانی: ........ . آتش‌روشن‌کردن بدون حضور بزرگسال و پس از ساعت ........ ممنوع است.
چه چیزی را می‌پوشاند: آتش‌سوزی باغ، سوختن چمن و سقف سایبان از همین جنس اتفاق‌هاست. محل مشخص و ظرف خاکستر هزینه‌ی اجرای این بند را تقریباً به صفر می‌رساند؛ بقیه‌اش دقت در تحویل است (چک‌لیست تحویل و تخلیه).
بند ۶ - سروصدا و ساعت سکوت
از ساعت ........ تا ........ هرگونه پخش موسیقی با بلندگو و رفتارهای پرصدا در محوطه ممنوع است. صدای سیستم صوتی در هر ساعت نباید در ویلاهای مجاور شنیده شود. در صورت شکایت همسایه یا نگهبان مجموعه، پس از یک بار تذکر، میزبان می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
چه چیزی را می‌پوشاند: در شهرک‌ها و کوچه‌باغ‌ها شکایت همسایه، مهم‌ترین راه برای تعطیل‌شدن کار شماست. عدد ساعت را حتماً از قوانین خود شهرک یا مجتمع بگیرید و با همان تطبیق دهید (همسایه و ساختمان).
بند ۷ - درخت، محصول، آبیاری و فضای سبز
درختان، گل‌ها، سبزی‌کاری و محصولات باغ متعلق به میزبان است و چیدن یا بردن آن‌ها بدون اجازه ممنوع است (........ آزاد است). شکستن شاخه، حفر زمین، چادر و آتش زیر درخت، و تغییر در سیستم آبیاری یا زمان‌بندی آن ممنوع است. خسارت به درخت یا چمن بر اساس نظر باغبان/کارشناس و هزینه‌ی جایگزینی محاسبه می‌شود.
چه چیزی را می‌پوشاند: باغ‌ویلا را فقط با چند عکس نمی‌توان «تحویل گرفت»؛ درخت و چمن آهسته خراب می‌شوند. ثبت وضعیت باغ در عکس‌های تاریخ‌دار هنگام ورود، همان نقشی را دارد که صورت‌جلسه‌ی داخل ساختمان دارد. اینکه هزینه‌ی جایگزینی درخت بالغ چقدر است را باغبان محلی می‌داند؛ ما عددی نمی‌دهیم.
بند ۸ - نقش نگهبان و باغبان
نگهبان/باغبان ویلا نماینده‌ی میزبان برای انجام کارهای فنی و حفاظتی است و اختیار تغییر مفاد این قرارداد، دریافت وجه یا اجازه‌ی استثنا را ندارد. هر استثنا فقط با پیام کتبی میزبان معتبر است. ورود نماینده به محوطه برای آبیاری و نگهداری در ساعات ........ ، با اطلاع به مهمان است.
چه چیزی را می‌پوشاند: یکی از رایج‌ترین جمله‌ها در اختلاف ویلا این است: «نگهبان گفت ایرادی ندارد». این بند تکلیف را روشن می‌کند. خود نگهبان را هم باید آموزش دهید که اجازه‌ی شفاهی ندهد.
بند ۹ - حیوان خانگی
ورود حیوان خانگی فقط با هماهنگی قبلی و پرداخت ........ ممکن است. حیوان نباید وارد ساختمان، بسترخواب یا استخر شود. کثیفی، آسیب به چمن یا مبلمان و سروصدای حیوان بر عهده‌ی مهمان است و هزینه‌ی نظافت تخصصی از سپرده کسر می‌شود.
چه چیزی را می‌پوشاند: حساسیت میهمان بعدی و بوی حیوان. اگر نمی‌پذیرید، همین‌جا بنویسید «ممنوع» و نیازی به جزئیات نیست.
بند ۱۰ - سپرده‌ی تضمین خسارت و برآورد
مهمان مبلغ ........ تومان به‌عنوان سپرده‌ی تضمین خسارت می‌پردازد. این مبلغ بخشی از اجاره‌بها نیست. وضعیت ویلا و محوطه هنگام ورود طبق عکس‌ها و صورت‌جلسه‌ی پیوست ثبت شده و مبنای مقایسه است. فرسودگی ناشی از استفاده‌ی متعارف خسارت محسوب نمی‌شود. مبلغ خسارت‌های دیگر با فاکتور یا برآورد کتبی اعلام می‌شود و پس از کسر آن، باقی‌مانده ظرف ........ روز بازگردانده می‌شود. در صورت نقض بند ۲ یا ۳، مبلغ ........ تومان به‌عنوان وجه‌التزام (علاوه بر جبران خسارت واقعی) قابل مطالبه است.
چه چیزی را می‌پوشاند: جمله‌ی «فرسودگی متعارف خسارت نیست» را عمداً در بند آورده‌ایم، چون مطابق ماده‌ی ۴۹۳ مبنای حقوقی شما تعدی و تفریط است، نه هر ساییدگی. برای خسارت‌هایی که مهمان زیر بار نمی‌رود، ببینید ادعای خسارت از مهمان چه مراحلی دارد.
بند ۱۱ - قبوض و مصرف غیرعادی
هزینه‌ی عادی آب، برق و گاز در اجاره‌بها لحاظ شده است. مصرف غیرعادی (از جمله پرکردن مجدد استخر یا جکوزی با درخواست مهمان یا استفاده‌ی مداوم از گرمایش/سرمایش در فضای باز) بر اساس قبض یا برآورد ........ از سپرده کسر می‌شود.
چه چیزی را می‌پوشاند: پر و خالی‌کردن استخر یا روشن‌گذاشتن گرمکن‌ها و پمپ‌ها می‌تواند صورت‌حساب یک شب را چند برابر کند. یادداشت شمارنده‌ها هنگام تحویل کمک می‌کند.
بند ۱۲ - فسخ و تخلیه
در صورت نقض بندهای ۲ تا ۶ یا ۸، میزبان پس از یک پیام کتبی (و در موارد ایمنی، بدون اخطار) می‌تواند قرارداد را فسخ کند. مهمان موظف است ظرف ........ ساعت ویلا را تخلیه کند. اجاره‌ی شب‌های باقی‌مانده مسترد نمی‌شود و مبلغ خسارت‌ها از سپرده کسر می‌شود.
چه چیزی را می‌پوشاند: حق فسخ در عمل نباید به درگیری تبدیل شود. رد پیامک یا پیام‌رسان را نگه دارید و اگر مهمان تخلیه نکرد، شخصاً با او درگیر نشوید (برخورد با مهمان مسئله‌دار).
قرارداد ویلا باید ثبت رسمی و کد رهگیری داشته باشد؟
قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۷۶) در ماده‌ی ۱ می‌گوید اجاره‌ی همه‌ی اماکن، چه مسکونی چه تجاری، با قرارداد رسمی یا عادی، تابع قانون مدنی، همین قانون و شرایط توافق‌شده است. ماده‌ی ۲ (اصلاح ۱۴۰۳/۲/۱۰) می‌گوید قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره را داشته باشند و در سامانه‌های ثبت الکترونیک ثبت شوند و پس از تأیید طرفین و دو شاهد، کد رهگیری گرفته شود (متن قانون در اختبار). مقاله‌ی اختبار درباره‌ی سامانه‌ی «خودنویس» (۷ فروردین ۱۴۰۳) هم ثبت اجاره را برای کد رهگیری الزامی دانسته، اما نه حداقل مدتی ذکر کرده نه جریمه‌ی عدم ثبت (اختبار).
اینجا باید صادق باشیم: هیچ‌کدام از این متن‌ها صریحاً نمی‌گوید اقامت یک تا چند شب در ویلا مشمول این ثبت است یا نه. «اجاره‌نامه‌ی رسمی» و «کد رهگیری» برای اجاره‌ی روزانه‌ی ویلا در منبعی که خواندیم تأیید یا رد نشد. قبل از اقدام از دفتر اسناد رسمی یا وکیل بپرسید و پاسخ را مکتوب نگه دارید. وضعیت مجوز و قانونی‌بودن اجاره‌ی ویلا به‌طور کلی در قوانین اجاره روزانه ویلا و مقررات اجاره کوتاه‌مدت در ایران بررسی شده است.
اشتباه‌هایی که در قرارداد ویلا زیاد دیده می‌شود
قرارداد جدا از عکس‌ها. متن بدون پیوست عکس و کروکی برای خسارت باغ و استخر کم‌ارزش است.
یک سقف برای همه چیز. ظرفیت شب‌مانی و ظرفیت محوطه دو چیزند.
شرط بدون روش اجرا. نوشته‌اید «در صورت مراسم فسخ»، اما نمی‌دانید چطور ثابتش کنید. ویدیوی کوتاه از همسایه یا پیام نگهبان، به‌شرط ثبت تاریخ، بهتر از حرف است.
سپرده‌ای که برگشتش معلوم نیست. مدت و روش برگشت را بنویسید، وگرنه به اختلاف دوم تبدیل می‌شود.
کپی قرارداد شمال برای باغ‌ویلای کوهستان. فصل، حیوان، آتش و آب هر منطقه فرق دارد؛ بندها را با شرایط محل تطبیق دهید. برای راه‌اندازی ویلا و باغ ویلای استخردار و باغ و مزرعه‌ی اقامتی را هم ببینید.
آنچه نتوانستیم تأیید کنیم
شمول ثبت الکترونیک و کد رهگیری بر اجاره‌ی روزانه و چندشبه؛
اینکه بند سلب مسئولیت از حوادث استخر در دادگاه چقدر پذیرفته می‌شود؛
سقف قابل‌قبول وجه‌التزام برای بند ۱۰؛
اجرای ماده‌ی ۴ قانون ۱۳۷۶ (تخلیه و نگهداری مبلغ سپرده) برای اقامت کوتاه؛
مقررات هر شهرک یا مجتمع ویلایی درباره‌ی مراسم، ساعت سکوت و حیوان.
اینکه قرارداد کتبی در چارچوب کدام مقررات قرار می‌گیرد در قوانین اجاره کوتاه‌مدت در ایران و برای مشکلات پیش‌رو در مشکلات اجاره دادن ویلا و سوئیت آمده است.
سؤال‌های پرتکرار
اگر مهمان مراسم برگزار کرد، می‌شود همان‌جا بیرونش کرد؟
بنا به متن قرارداد شما، بله، به‌شرط آنکه بند فسخ و مدارک نقض (پیام، ویدیو، شهادت نگهبان) داشته باشید. اما اجبار فیزیکی راهش نیست؛ اگر مهمان تمکین نکرد، از نیروی انتظامی یا مرجع قضایی کمک بخواهید.
نگهبان می‌تواند از طرف من قرارداد ببندد؟
فقط اگر او را رسماً وکیل یا نماینده‌ی خود کرده باشید. بهتر است قرارداد را خودتان یا نماینده‌ی مشخص امضا کند و در بند ۸ بنویسید نگهبان اختیار دریافت وجه یا اجازه‌ی استثنا ندارد.
سپرده را کارت به کارت بگیرم یا نقد؟
منبع رسمی‌ای درباره‌ی ترجیح یکی نخواندیم. کارت به کارت رد دیجیتال می‌گذارد و شفاف‌تر است؛ در هر حال رسید و تاریخ برگشت باید در متن باشد.
برای باغ‌ویلایی که فقط روزانه اجاره می‌دهم هم صورت‌جلسه‌ی تحویل لازم است؟
بله، نسخه‌ی کوتاه. لازم نیست همه‌ی وسایل شمرده شود؛ استخر، سقف‌ها، مبلمان بیرونی، چمن و درخت‌های شاخص را عکس بگیرید و با ساعت ثبت کنید.
فرق این قرارداد با قرارداد سوئیت چیست؟
سوئیت حول اموال داخلی، قبض، پارکینگ و همسایه می‌چرخد، ویلا حول محوطه و آتش و جمعیت. بندهای سوئیت را در نمونه قرارداد اجاره سوئیت و منزل مبله آورده‌ایم.
نظرها