در قرارداد سوئیت و منزل مبله، اختلاف تقریباً همیشه سر یکی از این چهار چیز شروع می‌شود: وسیله‌ای که «از اول خراب بود»، قبضی که کسی حسابش را نکرد، همسایه‌ای که از رفت‌وآمد شکایت کرد، و کلید یا ریموتی که برنگشت. بنابراین قرارداد خوب برای این نوع واحد با یک صورت‌جلسه‌ی تحویل اموال شروع می‌شود، نه با متن حقوقی بلند. اگر قالب عمومی لازم دارید، نمونه قرارداد اجاره کوتاه‌مدت دوازده ماده‌ی پایه را آورده؛ اینجا فقط بندها و پیوست‌هایی را اضافه می‌کنیم که واحد مبله نیاز دارد.
نمونه آموزشی؛ پیش از استفاده با وکیل یا مشاور حقوقی تطبیق دهید. متن‌ها نوشته‌ی خودمان است و مبلغ و ساعت عمداً خالی مانده. آخرین بازبینی: ۱ آبان ۱۴۰۵. برای ویلا و باغ‌ویلا، بندهای دیگری لازم است که در نمونه قرارداد اجاره روزانه ویلا و باغ ویلا آمده.
قرارداد سوئیت شبانه، هفتگی و ماهانه یکی نیست
طول اقامت عمده‌ترین عاملی است که تعیین می‌کند کدام بندها سنگین‌تر باشند:
موضوع | ۱ تا ۳ شب | هفتگی | ماهانه یا بیشتر |
|---|---|---|---|
صورت‌جلسه‌ی اموال | عکس و فهرست کوتاه | فهرست کامل | فهرست کامل با امضا و تکرار در میانه‌ی مدت |
قبوض | معمولاً داخل اجاره‌بها | داخل اجاره‌بها با سقف مصرف | قرائت شمارنده در ورود و خروج |
نظافت حین اقامت | ندارد | اختیاری | برنامه‌ی ورود مشخص |
ثبت اجاره | نیاز به پرسش از متخصص | همان | شمول قانون موجر و مستأجر را از وکیل بپرسید |
پایان قرارداد و تخلیه | ساعت خروج | ساعت خروج | بند تخلیه و اجرت‌المثل |
چند نکته‌ی حقوقی که بندها بر آن‌ها تکیه دارند
کاربری: ماده‌ی ۴۹۰ قانون مدنی مستأجر را موظف می‌کند عین مستأجره را متعارف و برای مصرف مقرر در اجاره به کار ببرد. اگر در قرارداد «سکونت» نوشته شده باشد، فعالیت تجاری یا پذیرایی گروهی خارج از آن است. عبارت‌های روشن، اثبات را آسان‌تر می‌کنند.
مسئولیت خسارت: طبق ماده‌ی ۴۹۳، مستأجر در اصل ضامن تلف و نقص نیست، مگر تعدی یا تفریط کند. مبنای دعوای شما خسارت «غیرمتعارف» است؛ پس صورت‌جلسه باید فرق بین «ساییدگی عادی» و «آسیب» را قابل‌اثبات کند.
ماندن پس از پایان مدت: ماده‌ی ۴۹۴ می‌گوید اجاره با پایان مدت برطرف می‌شود و اگر مستأجر بدون اجازه‌ی مالک بماند، مالک برای آن مدت مستحق اجرت‌المثل است (متن ماده در عدالت‌سرا). اینکه مبلغ اجرت‌المثل چطور تعیین می‌شود را در منبع کامل نخواندیم؛ برای اقامت ماهانه این مطلب مهم است.
تلف واحد: ماده‌ی ۴۸۳ می‌گوید اگر عین مستأجره در مدت اجاره بر اثر حادثه تلف شود، اجاره نسبت به آن بخش منفسخ می‌شود. بنابراین برای آتش‌سوزی یا نشت بزرگ آب، قرارداد باید روشن کند مهمان چه خسارت و چه استردادی دارد.
ثبت و کد رهگیری: قانون روابط موجر و مستأجر (۱۳۷۶) در ماده‌ی ۱ اجاره‌ی همه‌ی اماکن مسکونی و تجاری را در بر می‌گیرد و ماده‌ی ۲ (اصلاح ۱۴۰۳) ثبت مدت و مبلغ در سامانه‌های ثبت الکترونیک و گرفتن کد رهگیری را مطرح می‌کند (متن قانون). حداقل مدت یا استثنای اقامت کوتاه در این متن نیامده. آیا اقامت چندشبه در سوئیت مشمول است؟ تأیید نشد؛ از دفتر اسناد رسمی یا وکیل بپرسید.
عنوان «ودیعه» را هم بدانید: در قانون مدنی (ماده‌ی ۶۰۷) ودیعه سپردن مال برای نگهداری رایگان است. آنچه در اجاره‌ی مبله از مهمان به‌عنوان تضمین می‌گیرید، بهتر است در متن «سپرده‌ی تضمین» نام بگیرد تا کسی با مفهوم دیگری اشتباهش نگیرد؛ این پیشنهاد نوشتاری ماست، نه نظر حقوقی. شرایط دریافت و برگشت سپرده در بیعانه، پیش‌پرداخت و ودیعه بررسی شده است.
صورت‌جلسه‌ی تحویل اموال؛ مهم‌ترین پیوست قرارداد
بدون این برگه، هیچ بند خسارتی روی پایه‌ی محکمی نمی‌ایستد. فرمت ساده‌ی زیر برای اکثر سوئیت‌ها کافی است؛ برای هر اتاق یک جدول بگذارید.
اتاق | مورد | تعداد | وضعیت هنگام تحویل | شماره‌ی عکس |
|---|---|---|---|---|
پذیرایی | کاناپه‌ی سه‌نفره | ۱ | سالم، لکه‌ی کوچک روی دسته‌ی راست | ۴ |
آشپزخانه | ماهی‌تابه‌ی نچسب | ۲ | یکی نو، یکی خط‌وخش سطحی | ۹ |
اتاق خواب | تشک و کاور | ۱ | بدون لکه | ۱۲ |
سرویس | آینه و شیرآلات | — | سالم، کمی آهک | ۱۶ |
دو نکته‌ی عملی: وضعیت را با کلمه‌های ثابت بنویسید («نو، سالم، خط‌وخش سطحی، معیوب»)، چون عبارت‌های سلیقه‌ای بعداً قابل‌بحث می‌شوند؛ و هر ردیفی که ممکن است محل اختلاف شود شماره‌ی عکس داشته باشد. در منابع انگلیسی هم همین منطق است: راهنمای Shelter در انگلستان می‌گوید در دعوای سپرده، نبود فهرست و گزارش خروج، شانس ادعای موجر را کم می‌کند و عکس دیجیتال تاریخ‌دار ارجح است (Shelter England). قانون آن کشور با ایران یکی نیست؛ فقط نشان می‌دهد چرا مدرک اول‌کار مهم است. برای دیدن مراحل عکس‌برداری، چک‌لیست تحویل و تخلیه را ببینید.
متن بند تحویل
میزبان واحد را همراه با اموال مندرج در پیوست شماره‌ی ۱ (صورت‌جلسه‌ی تحویل و عکس‌ها) تحویل می‌دهد. مهمان ظرف ........ ساعت پس از ورود، مغایرت‌ها را کتباً اعلام می‌کند؛ در غیر این صورت، وضعیت مندرج در پیوست پذیرفته‌شده تلقی می‌شود. در زمان تخلیه، مقایسه بر مبنای همین پیوست انجام می‌شود. فرسودگی ناشی از استفاده‌ی متعارف خسارت محسوب نمی‌شود.
چه چیزی را می‌پوشاند: مدرک «وضعیت اول» را به توافق دوطرفه تبدیل می‌کند. مهلت اعلام مغایرت (اینجا چند ساعت) جلوی ادعای دیرهنگام را می‌گیرد؛ طول آن را به سیاست خودتان تطبیق دهید.
بندهای ویژه‌ی سوئیت و منزل مبله
بند ۱ - ثبت مشخصات و تعداد نفرات
نام، شماره‌ی ملی (یا گذرنامه) و شماره‌ی تماس همه‌ی اقامت‌کنندگان پیش از ورود ثبت می‌شود. تعداد مجاز نفرات ........ است و حضور فرد دیگر، حتی برای یک شب، با هماهنگی کتبی و پرداخت ........ تومان ممکن است. مهمان تأیید می‌کند اطلاعات ثبت‌شده درست است.
چه چیزی را می‌پوشاند: تعداد نفرات هم به فرسودگی ربط دارد، هم به ایمنی و هم به شکایت همسایه. چه مدارکی گرفتن لازم یا خوب است در ثبت مشخصات مهمان آمده. تکلیف ثبت مهمان خارجی در منبعی که خواندیم تأیید نشد.
بند ۲ - ساعت سکوت و قوانین ساختمان
مهمان قوانین ساختمان/مجتمع (پیوست ۲) را خوانده و می‌پذیرد. از ساعت ........ تا ........ رفت‌وآمد پرصدا، پخش موسیقی و صحبت بلند در پله‌ها و راهروها ممنوع است. برگزاری مهمانی و پذیرایی از بیش از ........ مهمان روزانه در واحد ممنوع است. شکایت مدیر ساختمان یا همسایگان، پس از یک تذکر، موجب فسخ است.
چه چیزی را می‌پوشاند: در سوئیت، همسایه‌ها مهم‌ترین ذی‌نفع پنهان قرارداد هستند. ساعت و قاعده را از مصوبه‌ی خود ساختمان بگیرید، نه از حدس؛ جزئیات رابطه با مدیر ساختمان در اجاره کوتاه‌مدت در مجتمع؛ همسایه و ساختمان و سروصدا و تخلف از قوانین آمده.
بند ۳ - پارکینگ، کلید، ریموت و کارت
یک جای پارک در ........ در اختیار مهمان است و ورود وسیله‌ی دوم با هماهنگی است. کلید(ها)/ریموت/کارت ورود به شماره‌های ........ تحویل می‌شود. هزینه‌ی تعویض قفل یا ساخت کلید یدک در صورت مفقودی ........ تومان و هزینه‌ی ریموت پارکینگ ........ تومان است. تکثیر کلید و دادن آن به دیگران ممنوع است.
چه چیزی را می‌پوشاند: گم‌شدن کلید و ریموت از آن چیزهایی است که با مبلغ مشخص، ساده حل می‌شود. اگر ورود خودکار و قفل هوشمند دارید، کد را در پایان اقامت تغییر دهید (ورود غیرحضوری و قفل هوشمند).
بند ۴ - قبوض و مصرف
هزینه‌ی آب، برق، گاز و اینترنت تا سقف ........ در اجاره‌بها لحاظ شده است. مازاد بر آن بر مبنای قرائت شمارنده‌ها (مندرج در صورت‌جلسه) محاسبه و از سپرده کسر یا نقداً دریافت می‌شود. شارژ ساختمان بر عهده‌ی میزبان است.
چه چیزی را می‌پوشاند: بدون عدد شمارنده، بحث «چقدر مصرف کردی» بی‌پایان می‌شود. هنگام ورود و خروج عکس شمارنده بگیرید. اگر قیمت اجاره شامل مصرف است، سقف را بنویسید.
بند ۵ - مدت، تمدید و ماندن بعد از پایان
مدت اجاره از ........ تا ........ است. تمدید فقط با توافق کتبی و پرداخت قبلی ممکن است. اگر مهمان پس از پایان مدت بدون توافق در واحد بماند، به‌ازای هر روز مبلغ ........ تومان (حداقل برابر نرخ روز پایانی) بابت اجرت استفاده پرداخت می‌کند و میزبان می‌تواند از مراجع قانونی تخلیه را بخواهد.
چه چیزی را می‌پوشاند: اختلاف زمان خروج در اقامت‌های چندروزه با ماده‌ی ۴۹۴ و در اقامت‌های کوتاه با ساعت خروج پیوند می‌خورد. تعیین مبلغ روزانه، محاسبه را از ابتدا روشن می‌کند، ولی اینکه همین رقم توافقی را دادگاه کامل می‌پذیرد یا نه تأیید نشد.
بند ۶ - ورود میزبان یا نظافت و تعمیر
ورود میزبان یا نماینده‌ی او به واحد، جز موارد اضطرار (نشت آب، گاز، حریق)، با اطلاع قبلی و در ساعات ........ است. نظافت میان‌مدت، در صورت درخواست مهمان، به‌ازای هر نوبت ........ تومان است.
چه چیزی را می‌پوشاند: در اقامت طولانی‌تر، آزادی مهمان در حریم خصوصی و حق بررسی ملک باید با هم دیده شود. در اقامت یک‌شبه این بند را می‌توانید حذف کنید.
بند ۷ - ممنوعیت واگذاری و اجاره‌ی مجدد
مهمان حق واگذاری واحد به دیگران، اجاره‌ی مجدد، یا قراردادن آن در پلتفرم‌های رزرو را ندارد. تخلف از این بند موجب فسخ فوری است.
چه چیزی را می‌پوشاند: مهمانی که واحد را دوباره به غریبه‌ها می‌دهد، فرد ثبت‌شده را عوض می‌کند. این اتفاق برای اقامت‌های ماهانه محتمل‌تر است.
بند ۸ - مفقودی و قیمت وسایل
مبلغ جایگزینی وسایل مفقود یا خراب‌شده در جدول پیوست ۳ آمده و در موارد فهرست‌نشده بر اساس فاکتور خرید مشابه محاسبه می‌شود.
چه چیزی را می‌پوشاند: جدول قیمت کوتاه (کنترل، پتو، قابلمه) اختلاف را قبل از اینکه شروع شود می‌خواباند. قیمت‌ها را بازار محل شما تعیین می‌کند؛ ما عددی نمی‌دهیم. مدیریت خود وسایل در ثبت و کنترل دارایی‌ها توضیح داده شده است.
بند ۹ - سپرده و خسارت
مهمان مبلغ ........ تومان به‌عنوان سپرده‌ی تضمین پرداخت می‌کند که فقط بابت خسارت و مفقودی مستند (بر مبنای صورت‌جلسه و عکس) کسر می‌شود. باقی‌مانده ظرف ........ روز پس از تخلیه و بازرسی بازگردانده می‌شود.
چه چیزی را می‌پوشاند: همان بند سپرده‌ی قرارداد عمومی، اما با ارجاع به پیوست. پیگیری مهمانی که خسارت را قبول ندارد در ادعای خسارت از مهمان آمده.
اشتباه‌های رایج در قرارداد سوئیت
فهرست اموال فقط با اعداد. «۱۲ بشقاب» کافی نیست؛ اگر چهار تا ترک دارند، همین را بنویسید.
نداشتن عکس از داخل کمد و کابینت. اکثر ادعاهای «نبود» از همان‌جا شروع می‌شود.
قبوض بدون قرائت. اگر شمارنده مشترک است، سهم مصرف را بنویسید.
قانون ساختمان به مهمان داده نشده. مهمان نمی‌تواند چیزی را رعایت کند که هیچ‌وقت ندیده.
قرارداد ماهانه با قالب شبانه. برای اقامت طولانی، بند تخلیه، تمدید و ثبت رسمی را جدی‌تر بنویسید.
برای نحوه‌ی راه‌اندازی و تجهیز واحدهای مبله، راه‌اندازی آپارتمان مبله و سوئیت را ببینید؛ مقررات این نوع در قوانین اجاره آپارتمان مبله بررسی می‌شود.
آنچه نتوانستیم تأیید کنیم
شمول ثبت الکترونیک و کد رهگیری بر اقامت چندشبه؛
نحوه‌ی محاسبه‌ی اجرت‌المثل برای ماندن پس از پایان اقامت کوتاه و قابل‌اجرا بودن مبلغ روزانه‌ی توافقی؛
تکلیف ثبت مهمان خارجی برای میزبان بدون مجوز؛
حدود قانونی مقدار سپرده؛
مقررات هر ساختمان یا شهر درباره‌ی اجاره‌ی کوتاه‌مدت.
اینکه قرارداد کتبی در چارچوب کدام مقررات قرار می‌گیرد در قوانین اجاره کوتاه‌مدت در ایران آمده؛ درآمد این نوع اجاره را هم در درآمد اجاره روزانه خانه و آپارتمان مبله بسنجید.
سؤال‌های پرتکرار
صورت‌جلسه را باید مهمان امضا کند؟
بهتر است بله؛ در صورت دریافت دیجیتال، پیام «پذیرفتم» با نام کامل و تاریخ کافی‌تر از هیچ است. اعتبار آن به مرجع رسیدگی بستگی دارد.
اگر مهمان فهرست را قبول نکرد چه کنم؟
مغایرت را همان لحظه کتبی ثبت کنید و اصلاح یا توضیح بنویسید. نپذیرفتن بدون دلیل نشانه‌ی ریسک است؛ قبل از تحویل کلید تصمیم بگیرید.
استهلاک عادی چقدر است؟
عدد رسمی نخواندیم. معیار عملی: چیزی که با گذشت زمان و استفاده‌ی معمولی اتفاق می‌افتد (کمی ساییدگی)، نه سوختگی، پارگی یا شکستگی. پیش از هر کسر، فاکتور و عکس را کنار هم بگذارید.
سوئیت را به شرکت هم می‌توان اجاره داد؟
می‌توان، ولی طرف قرارداد، مسئول اقامت‌کنندگان و نحوه‌ی پرداخت را در بند ۱ دقیق بنویسید. جزئیات مربوط به شرکت‌ها را اینجا بررسی نکرده‌ایم.
خود شاه‌کلید قرارداد می‌سازد؟
نه. شاه‌کلید قرارداد آماده یا متن‌ساز ندارد؛ فقط می‌توانید قرارداد امضاشده و عکس‌ها را به رزرو پیوست کنید.
نظرها